分析房地產開發項目全過程成本管理的價值

鄭路

摘 要 自2008年以來，房地產業受到國家政策的影響，市場競爭日益激烈，房地產業逐步進入理性發展階段。為了適應當前日益競爭的市場環境，房地產企業必須從自身管理入手，加強成本控制，完成從粗放成本管理向精細管理的模式轉變，以創造更多效益。本文旨在分析房地產企業當前的全過程成本管理，進一步定義精細成本管理的概念，提出細化成本管理的一些具體措施，進而透視房地產項目的整個生命周期，并強調預控制成本的重要性，為房地產開發項目全過程成本管理控制提供幫助，促進其良性發展。

關鍵詞 全過程成本管理;精細管理;細化成本

中國的房地產業已經成為國民經濟的重要組成部分，同時，由于產業鏈條長，產業的相關性程度高，房地產業的健康可持續發展對整個國民經濟產生了巨大影響，而成本管理是房地產企業和房地產行業健康發展的重要組成部分[1，2]。目前，中國大約有2萬個合格的房地產開發企業，其中大多數企業已經意識到成本管理的重要性，成本管理對于房地產項目價值的貢獻至關重要，除了使成本最小化以外，以相對最低的成本創造最大價值是房地產企業應追求的目標。

1房地產開發項目成本管理的特點

近年來，房地產業過度繁榮的現象引起了全社會的高度關注。自從2008年開始，政府開始不斷加強對房地產行業的宏觀調控，調整金融信貸政策，全國房地產市場逐漸陷入低潮，至此房地產暴利時代企業已經過去。因此，成本管理在房地產企業管理中占有越來越重要的地位[3]。

系統性：房地產行業生產周期長，成本差異大。傳統的成本管理通常將業務運營劃分為多個部分，分別管理每個部分的成本，并且將每個部分的成本最小化，以期實現整個項目成本的最小化。基于價值創造的成本管理將項目視為緊密連接的系統。它平衡了內部成本的分配，并基于相同成本優化了價值。要基于價值創造來分析成本，企業應首先弄清房地產項目的價值鏈，然后再基于整個價值鏈進行成本管理。

動態性：在項目運營過程中，房地產企業應遵循成本管理過程，即“目標成本-動態成本調整核算”。但是許多房地產企業缺乏對目標成本或動態成本的理解，且企業在每個步驟中都沒有清晰的管理流程系統和相應的控制措施，這將使成本失去控制。

多樣性：對于具有不同成本增加價值創造率的活動，成本管理目標存在差異。對于成本增加的創造價值較低的活動，企業應嚴格控制成本，采用基于活動的成本分析等方法，以實現最低的成本，從而獲得最大的利潤。對于增加成本創造價值率較高的活動，企業可以適當地增加成本投入，從而通過增加價值獲得最大的利潤，而不是盲目地降低成本。

2房地產行業中的全過程成本管理

成本管理不僅僅是成本部門的任務，它還需要設計部門工程部門以及房地產項目成本控制生命周期的所有企業成員（如項目公司、運營公司等）參與。房地產企業的全過程管理是一種管理技術化，制度化，常規化，數據化的管理方式被用在房地產項目的全生命周期中，實施全過程成本管理的思想。房地產成本控制可細分為三個方向，分別為財務成本控制、建設成本控制、銷售成本控制[4]。

財務成本控制：房產企業在項目建設中對資金的需求數量較大，資金使用時間較長，在財務管理的角度做好項目成本控制會對項目的利潤產生非常重要的影響。從項目出發，財務成本控制應在項目前期完成預算管理，匯總和分析各類費用需求節點及周期，在費用執行過程中對各類費用動態核算、審計監督與結算管理。從企業出發，促使項目間各類資金需求之間緊密銜接，形成一個有機的循環體系，提高資金的周轉頻率。

建設建設成本控制：房地產企業確定好投資項目后，接下來要進行項目設計、項目招標、項目施工，項目銷售等階段，其中最為關鍵的是項目設計和施工階段的成本控制。在項目設計階段，房地產企業要選擇資質良好、技術過硬的設計團隊進行設計，同時雙方之間要簽訂責任合同，并且要由專業的咨詢機構對設計公司設計的方案進行評估，提高設計方案的可靠性;在施工階段，首先要完善監管制度，建立考評機制并對涉及人員開展培訓，對原材料、設備、人工等支出進行合理的控制，同時，建立合理有效的施工周期，將人力、物力資源的閑置浪費降低到最低。如果設計圖紙與施工現場存在差異，施工方要與設計方及時溝通交流，并估算相應設計變更所發生的費用以供業主和設計參考，如果經業主方和設計方評估后，確要調整設計圖紙或設計變更，則根據現場情況及時進行調整，防止后續出現安全、質量等嚴重問題，導致項目工程停滯不前，進而增加工程額外成本或造成工期延誤索賠。銷售階段成本控制：銷售階段成本管理主要指的是竣工后的房產銷售階段，利用有效的銷售手段，根據前期銷售計劃，完成銷售任務，并在執行過程中盡量壓縮中介費用和銷售人力資源費用，加快房產存量去化，快速回籠資金，減少企業負債率，降低財務成本，用以促進房地產企業良性發展。

而為了更好地控制房地產建設全壽命周期的成本控制，引入了精細化管理策略，從全過程控制成本粗放式的管理模式轉變為精細化管理模式，可以創造更高的收益。

3成本管理的主要內容

房地產行業的成本管理包括：項目前期成本管理、建設過程動態成本監控、項目結算后評估三個階段。

3.1 項目前期的成本管理

房地產企業成本管理的重點和關鍵是早期的規劃設計階段，在項目管理過程產生的所有成本中，我們只能將招標和建設階段的成本控制在社會平均水平之內，而土地成本，設計費，政策費和管理費的可壓縮空間卻極為有限。但是，決策階段和設計過程對項目成本的影響可能會超過75%，并附表1所示，在此階段可以很好地預估并控制成本，實現收益最大化。

表1 項目各階段對成本的控制

階段 設計階段 招投標階段 施工階段 結算階段

所占費用 10%-20% 10%-20% 60%-70% 20%-30%

對造價控制的影響 75%-95% 20%-35% 10%-20% 0.5%-1%

（1）循環優化方案

項目的位置從源頭確定了項目成本的范圍。從市場分析出發，結合項目現有的經驗數據，進行市場預測和成本估算，可以得出該方案的市場和經濟評價指標，確保項目定位方案的收益率達到市場水平和理想目標。

（2）采用合同措施

在規劃設計過程中，采用合同措施約束設計公司可以有效地控制成本。首先，在與設計公司簽訂的合同中，必須有設計公司提供的設計進度和與設計質量有關的付款計劃，雙方都應認可并有明確的延長賠償責任，房地產行業的設計部門應隨時跟蹤設計質量和進度。其次，在合同條款中對相應的獎懲制度做出合理的規定，有機地結合技術指標和經濟指標，在保證項目設計特點和技術規范的前提下，控制建設成本。

（3）注意設計審查

在房地產開發過程中，薄弱的設計管理導致在施工階段出現現場問題，嚴重影響了項目的成本，質量和工期。因此，設計審查工作尤為重要。首先，設計部門、成本部門、工程部門和監理公司應共同審圖完成糾正。根據“研討會-估算-決策”原則，對設計圖的合理性、施工可行性、經濟成本進行全面詳細的審查，以提高設計質量，避免設計技術失誤。同時，避免那些在項目實施過程中對產品價值的提升沒有作用的多余設計，控制那些無法獲得客戶認可和補償的無效成本，從而避免以節約建設成本。

3.2 建設過程動態成本監控

施工階段的重點是對成本進行動態監控，以控制循環的理論為指導，定期的經常性的收集工程項目的實際投資數據，進行投資的目標值和實際值的動態比較分析。如發現偏差，則及時采取措施糾偏，以使建設工程的投資目標盡可能的實現。措施包括：

（1）組織管理

根據項目需求合理調配業主管理人員及中介機構，讓各專業管理人員及中介機構各司其職是項目有序推進的基石。在管理團隊中必須明確劃分工作界面，以及績效考核。由專業工程師負責組織相關崗位人員、中介機構參加現場工程例會及有關經濟協調會，完成工程現場成本管理工作，及時解決涉及成本方面的有關問題，負責完成每月驗工月報的審核和工程量的確認。要求中介機構配合業主管理團隊對設計優化作好費用核算工作并出具核算資料，負責圖紙計算、現場測量、資料交接等具體工作，協助業主管理團隊工作。中介公司成本管理負責人必須全面了解項目的進展情況，與公司內部及建設單位保持良好溝通，做到不瞞報、不漏報，實事求是、專業客觀。并協調施工監理等其他參建單位主動配合投資監理加強對項目的投資控制。

（2）動態資金監管

成本管理團隊必須對項目建設資金實施動態監管，配合財務人員檢查各項費用開支，協助建設單位編制月度用款計劃、控制工程付款進度、對承包單位的用款申請明細進行審核，保證項目資金能專款專用，以及對不合理情況進行預警及更正。制定《投資控制動態跟蹤表》和《設計變更和現場簽證發生金額臺賬》，及時記錄合同發生時點和金額情況，以及與批復概算的造價對照情況;及時測算設計變更和現場簽證涉及的造價金額，并歸類于對應合同內，進行各分項合同動態成本控制，提示資金使用風險，并組織相關單位對重大項目變更方案簽訂《補充協議》。

（3）合同管理

核心在于通過對合同的管理來達到控制造價的目的。主要工作包括：參與各項工程合同的談判工作，監督各項合同簽訂與履行的情況。對中標合同的動態管理，建立合同履行臺賬，加強中標承包合同的價格管理，保證項目合同中的質量、進度、投資的動態控制，并建立設計變更和現場簽證臺賬，定期編制實際投資與概算動態對照表，做到對成本目標值的有序控制。

3.3 結算后評估

在結算后評估工作中，最重要的工作是數據分析。首先，需要對房地產項目估算、設計概算、施工預算進行整理，明確各階段成本的編制依據、工程量計算過程、取費標準等，在項目結束后完成工程結算審計后將結算審計結果進行“四算對比”，這不僅有利于成本數據的準確性，而且很容易在事后實際成本變化后發現差異的原因，并對差異產生原因進行詳細分析和總結，以形成自己的數據庫。總結常規信息，用以在后期項目計劃，設計和施工過程中提供科學的數據支持。最后，需對各階段費用分析并發現提取無效成本，創建無效成本文件，并定期通知公司管理層和所有部門。根據無效的成本原因分析，改善工作方式，避免浪費成本，提高效率。

4結束語

在競爭日益激烈的市場環境中，房地產行業的成本管理必須從廣泛的管理模式轉變為精細的管理模式。房地產開發項目全過程成本管理結合精細化成本管理技術，從源頭上做好前期管理，控制成本，避免后期的成本增加。房地產開發項目的全過程成本管理在有效控制項目開發成本，增強企業競爭力和在激烈競爭的環境下提高企業利潤方面起著重要作用，促進房地產行業的健康發展。

參考文獻

[1] 盛寶柱，朱雅甜.中國房地產平穩發展長效機制的研究[J].徐州工程學院學報：社會科學版，2019（3）：20-28.

[2] 李佐興.房地產企業成本管理內部審計策略分析[J].建材與裝飾，

2019（19）：142-143.

[3] 付昂.房地產企業成本管理問題的研究[J].西部皮革，2019（13）：43.

[4] 葛敏.目標成本在房地產開發項目全過程管理中的重要性[J].上海房地，2017（6）：21-23.