論項目管理在商業精裝修工程中的應用

袁圣棟

摘 ? ?要：隨著經濟的高速發展，我國社會主義進程的不斷推進，人民對精神與物質的需求也隨著生活水平的提高而不斷提高。當前消費者的需求不再停留在僅要求產品質量的階段，更多的還體現在許多附加服務上。這種情況下，傳統品牌實體店的簡單裝修已無法體現出品牌特點和品牌故事，與精裝修實體店相比，可能無法及時吸引消費者，進而間接減少了目標群體的數量，影響品牌的營業收入。因而，由于商業精裝修實體店能明顯展現品牌特點，進一步擴大品牌效應的影響力，開始廣受品牌方的青睞。但因其產生時間短，雖有可觀的市場前景，但其在精裝修工程建設的項目管理過程中仍然存在一些問題。本文將基于對品牌實體店的特點和消費者需求的匹配研究，將對以上問題提出一些建議，力求為商業精裝修工程的項目管理提供可靠的理論依據。

關鍵詞：項目管理;商業;精裝修;品牌店

1 ?前言

項目管理的核心任務是對項目的方案、技術、經濟、管理、組織和合同等各方面提出合理可行的措施和建議，為項目目標的實現進行有效的控制。精裝修是簡裝修的不斷改進過程中的產品。考慮一定的設計效果及風格，材質要精美和環保，在部品方面基本上會采用知名品牌并保證售后服務，本文對商業精裝修工程的管理要點進行探討。

2 ?項目管理的基礎理論

項目管理是管理學下面的一個分支學科，其本質是利用一切相關技能和方法來達到有限資源條件下的預期效果的方法。項目管理下又分為三類：分別是工程項目管理、信息項目管理和投資項目管理，本文旨在研究商業精裝修工程與項目管理如何進行有機結合，以實現在有限的資源條件下，運用現有的技術和工具完成甚至超過項目各方（即裝修施工單位、品牌方、工程項目管理公司、設計單位）對商業精裝修工程的預期和要求。

因商業精裝修工程只涉及到項目管理中的工程項目管理，所以本部分將著重介紹何為工程項目管理：用于商業精裝修工程的項目管理，概括起來說就是，從事工程項目管理的公司接受品牌方的委托代表品牌方對其組織待建的實體店精裝修工程項目進行全過程或若干階段的管理服務。一般情況下，工程項目管理公司不直接與裝修施工單位簽訂合同，但可以按照品牌方與裝修施工單位的合同約定，協助品牌方與裝修施工單位就精裝修工程的施工、勘察和設計等項目的具體細則簽訂合同，并接受品牌方的委托對裝修施工單位履行合同的具體情況實行全程監管。工程項目管理主要分以下幾個階段進行。

2.1 ?立項決策

該階段主要是工程項目管理公司與品牌方就商業實體店精裝修工程的項目管理事項進行合同簽訂與細則方面的協商。同時協助品牌方選擇裝修施工單位，并對施工單位的項目建議書進行審查。

2.2 ?設計管理

這一階段，主要是工程項目管理公司協助品牌方與裝修施工單位就項目圖紙的設計進行溝通并簽訂合同。其中，項目管理公司還應當負責檢查裝修單位的設計深化進度和合同的履行情況。

2.3 ?前期準備

此階段，工程項目管理公司需要代表品牌方向政府、商場等申報批準相關建設工程規劃和施工許可證，并協助品牌方與裝修公司就裝修圖紙的修改進行有效溝通以及與工程各方簽訂相關施工協議、安全保障協議和承包合同。

2.4 ?采購管理

在采購管理階段，作為工程項目管理方，需要制定整個商業精裝修工程的采購計劃和整體合同體系的策劃，同時需要管理品牌方與裝修施工單位簽訂的采購合同。

2.5 ?實施階段

該階段與精裝修工程的開展同時進行。精裝修工程剛開始時，工程項目管理企業需要協調裝修施工單位各部在精裝修工程中的工作、代表品牌方與有關安全部門進行溝通協定。精裝修工程進行過程中，需要負責監督裝修單位的施工進度并隨時代表品牌方與裝修單位就所需要的切合本品牌特點的裝修效果及質量進行溝通協商，并負責組織人員對裝修公司提供的相關檢查報告進行驗證和操作。在工程完成后，工程項目管理企業需要審查裝修施工單位提供的竣工報告，向城建、商場等相關部門提交材料及備案，同時代表品牌方對裝修結果進行預驗收。

2.6 ?文檔管理

該階段工程項目管理企業負責保管與項目有關的各項材料，并在精裝修工程完工時將各項工程往來批件、相關技術資料和項目設計圖紙以及施工圖紙等轉交予品牌。

2.7 ?后評階段

商業精裝修工程完工之后，工程項目管理企業需要將對精裝修工程的綜合評價報告交付給品牌，完成對整個商業精裝修工程的項目管理。

3 ?精裝修工程項目管理前期要點

3.1 ?流程管理

工程項目管理要求的是參與工程各方的所有人員都要參與到工程項目的規范化管理中來;要求與工程項目所涉及的面都投入到規范化的工程項目管理中。要求工程項目管理把整個項目的全部階段為研究和管理的對象，從工程項目的前期策劃開始到工程項目產生效益收回投資為止。有效地利用“項目分類結構”功能，使各項工種，程序及負責單位等等能有層次和以系統化形式進行安排，并可以作為組織藍本，以方便各單位清楚審核其有關工作連結。還有此功能能為項目流程表進行多種分類選擇與層次安排，清楚分辨重要的項目活動， 包括在即將設立的不同的工程包里的工程范圍，及把總體流程表劃分為分流程以利于詳細監控。在總控流程計劃中不僅要畫出關鍵路線，同時設置不同的里程碑作為對工程不同階段的監控點。在流程中將確定重要里程碑的日期，以指導項目的執行。如在任何一項活動中有一點延期的跡象，那么將對此活動的負責人提出警告。在與項目經理討論并征得其同意之后，執行改善措施。利用以上項目程序監控，可使工程進度一覽無余及清晰明確地表現出來。

3.2 ?變更管理

所有的項目都會可能需要變更。有些變更是有益的，但有些卻是破壞性的，如果變更過程管理不當將會產生很高的代價。作為變更管理，工程前期制定一套完整、嚴密的變更流程來把關所有施工及設計變更引起的經濟變更。作為設計變更應盡量提前，變更發生得越早則損失越小，反之就越大。如在設計階段變更，則只須修改圖紙，其他費用尚未發生，損失有限：如果在采購階段變更，不僅需要修改圖紙，而且設備、材料還須重新采購：若在施工階段變更，除上述費用外，已施工的工程還須拆除，勢必造成重大變更損失。設計變更費用一般應控制在建安工程總造價的5%以內，由設計變更產生的新增投資額不得超過基本預備費的三分之一。通常變更都希望具備靈活性。但是，變更也往往是沒有計劃的發生，并且往往由于成員之間溝通不當而引發。無計劃的變更是項目中引起工程的延期和成本增加的主要原因。

3.3 ?采購管理

采購管理為實現項目采購目標所進行的一系列的計劃、組織、控制和協調工作。采購周期是從正式提出材料采購單開始，經詢價、簽訂采購合同、催交、檢驗并運到工地開箱檢驗入庫為止所需的時間。通過編制采購清單，可以發現設計的一些問題，同時通過詢價等手段來發現設計選材的合理性。利用專業的知識及經驗，根據總控流程計劃表來編制采購的時間表及其招標的流程表。對于一些進口材料要留出充分的時間去詢價、采購。

3.4 ?管理要點

安全生產管理制度是所有施工的重中之重，應該貫穿于施工的全部過程，在施工前需督促、檢查施工方按照安全生產管理制度進行以下安全措施：施工現場一般安全防護措施，機電設備安全防護措施，施工用電安全防護方案，現場消防安全措施，高處作業安全防護措施，操作工人安全防護措施，安全檢查。

選擇具備一定規模、信用良好的施工單位，施工單位選擇的好壞對施工的順利進行和施工質量的控制是最重要的一個環節。對要進行精裝修工程的土建、裝修、機電、消防等各部進行驗收，并與裝修施工單位進行交接。對設計方選擇的裝修材料要求設計單位封樣兩份，一份作為公司備案留存，另一份用作現場的材料把控。同時施工單位根據設計選材進行的封樣也需要兩份，督促施工單位備貨，確定材料的到貨日期。審核施工單位制定的施工進度計劃表，對相應的材料、勞務等進行確認，確保工程的按期完工。

設計交底：各分項工程施工前必須由設計師對施工單位項目部項目經理、管理人員及施工隊伍進行設計交底，形成設計交底記錄，項目部管理人員與被交底施工單位管理人員需簽字確認。技術交底：由項目經理對施工班組長進行技術交底，明確各分項工程施工工藝及驗收標準。各工藝技術交底要求各施工責任班組進行會簽，項目部按要求存檔，作為項目質量保證體系的見證資料。安全交底：在進場前必須由項目組成員對施工隊伍進行安全交底，明確安全施工的規范、雷區，確保安全施工。

4 ?精裝修工程現場管理的要點

材料的按時到場對保證工期有至關重要的影響，在主要材料進場前對前段工序進行確認，具備進場條件的材料方可進行進場。對所有進場的材料必須經過甲方、監理方的確認之后方可進行施做，并按時提交相應材料的質檢、合格、復試等相關資料，不合格的材料一律不得進場，已經施工的發現不合格的材料必須拆除清場。

施工組織計劃應該貫穿于整個施工過程，不得隨意更改施工順序，部分可以交叉和提前進行的工序需在保證施工質量的前提下進行調整。對于已經完成的工序由施工單位進行自檢，建設單位進行監督、監控，發現有不合格的做法應及時整改。隱蔽工程驗收、中期驗收等必須經商場、監理、甲方、施工方等進行隱蔽工程的驗收，驗收不合格的不得進行下道工序的施工，并做好相關的備案工作。所有工序施工的基層、面層嚴格按照國家相關裝飾裝修的施工及驗收規范進行驗收，不合格的部位及時整改。

對于已經完成的工序必須進行相應的成品保護，比如地磚、地板、墻磚、涂料、潔具、玻璃、飾面等。施工中定期不定期的檢查監督施工單位的成品保護情況。各種進場材料按照要求進行，現場施工環境的規范與否在一定程度上可以反映施工單位對文明施工的管理水平。

5 ?結語

綜上所述，商業精裝修工程項目是一個復雜的工程，其的順利進行與質量保證涉及到對施工過程中眾多環節的把控，管理工作較為繁瑣。而要想實行好對商業精裝修工程的項目管理，使得商業精裝修工程能夠在各方努力下順利進行、圓滿完成，不僅需要工程項目管理企業對商業精裝修工程進行為其量身打造的項目管理，還需要品牌方和裝修施工單位協力完成。隨著當前經濟的發展，品牌效應影響范圍日益擴大，未來精裝修店面必然會成為很多品牌實體店的剛性需求，其市場前景極為可觀，但要想成功經營好商業精裝修工程，還需要項目參與各方共同努力對其實行項目管理。

參考文獻：

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