商品住宅批量精裝修工程管理探究

龍后軍

摘? ? 要：我國(guó)的房地產(chǎn)建設(shè)總量近年來(lái)有不斷增加的趨勢(shì)，這主要是由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在政策支持下迅速發(fā)展導(dǎo)致的。目前廣大的人民群眾比較中意于商品住宅而這就為房地產(chǎn)的開發(fā)商提供了建設(shè)的市場(chǎng)。很多房地產(chǎn)開發(fā)商為了滿足人們對(duì)于商品住宅的要求往往在毛胚房建設(shè)之后對(duì)住宅進(jìn)行精裝修，但是目前的商品住宅的裝修能存在很多問(wèn)題，具體表現(xiàn)在很多房地產(chǎn)商的裝修方式比較粗放，整體建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)諸多問(wèn)題。因此要想提高房地產(chǎn)開發(fā)中商品住宅的裝修效果，就需要對(duì)商品住宅的批量精裝修工程進(jìn)行管理，將管理工作與精細(xì)化工作相結(jié)合，進(jìn)而為為商品房的購(gòu)買者提供優(yōu)良的居住環(huán)境。

關(guān)鍵詞：商品房;批量裝修;措施

1? 引言

目前我國(guó)的商品房的市場(chǎng)中，商品房的精裝修問(wèn)題已經(jīng)成為購(gòu)房者的關(guān)注的主要問(wèn)題。商品房的批量精裝修是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)中的一種潮流趨勢(shì)，但是我國(guó)商品住宅批量精裝修工程存在著諸多問(wèn)題，這些問(wèn)題阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，也影響了房地產(chǎn)企業(yè)正常的工程開展，因此需要對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行分析并有針對(duì)性的解決。

2? 商品住宅批量精裝修工程開展中存在的問(wèn)題

2.1? 施工過(guò)程工序不合理

房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行精裝修的過(guò)程中往往有較多的裝修工程內(nèi)容，并且此類裝修工程中還包含大量的技術(shù)工程，因此在施工過(guò)程中需要以較高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范施工過(guò)程。一旦施工過(guò)程存在問(wèn)題，不僅影響住戶居住體驗(yàn)而且不利于房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程的整體建設(shè)。因此為了保證商品住宅施工中不出現(xiàn)問(wèn)題，不影響商品住宅，最終的裝修效果就需要對(duì)商品住宅裝修中所運(yùn)用的工藝和材料進(jìn)行檢驗(yàn)。只有通過(guò)檢驗(yàn)的材料和工藝，才能夠被用于大規(guī)模的商品住宅的精裝修過(guò)程中，但是開發(fā)商在實(shí)際的開發(fā)過(guò)程中很少會(huì)進(jìn)行預(yù)裝修的實(shí)驗(yàn)。施工工序的不合理還表現(xiàn)在不少房地產(chǎn)開發(fā)商為了按期完成工作，不能走正常的施工流程而以精簡(jiǎn)的施工方式對(duì)商品住宅進(jìn)行大規(guī)模的施工裝修工作，由于施工過(guò)程較為緊促，施工時(shí)間較為短暫，整體來(lái)看裝修缺乏集中性和連續(xù)性，甚至不同的樓層都會(huì)出現(xiàn)不同的裝修質(zhì)量，裝修效果非?；靵y。這種情況無(wú)疑影響了商品住宅精裝修的正常施工以及工藝和技術(shù)的落實(shí)，因此會(huì)出現(xiàn)質(zhì)量隱患等多種問(wèn)題，給住戶帶來(lái)了較大的影響不利于房地產(chǎn)企業(yè)的正常發(fā)展。

2.2? 裝修材料管理存在漏洞

在房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)商品房進(jìn)行裝修的過(guò)程中往往有較高的材料需求。較高的材料需求不僅指的是材料的需求數(shù)量較高，而且對(duì)材料的質(zhì)量要求也要高。在商品房的裝修中材料是重中之重，對(duì)整個(gè)商品房的裝修產(chǎn)生重要影響，因此需要較好的材料管理管控，商品房裝修過(guò)程中不同質(zhì)量、類型的材料都會(huì)產(chǎn)生不同的裝修費(fèi)用，也會(huì)有不用的裝修效果，給房地產(chǎn)開發(fā)商和住戶帶來(lái)不同的影響。材料管理的問(wèn)題首先在于不合格的材料未經(jīng)檢驗(yàn)就投入到裝修過(guò)程中，這一材料管理的問(wèn)題對(duì)房地產(chǎn)商的影響尤為重大，很多大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往因?yàn)楸唤野l(fā)使用不當(dāng)?shù)难b修材料而使影響了企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。材料管理的第二個(gè)問(wèn)題在于商品住宅裝修過(guò)程中的成本控制不當(dāng)，具體表現(xiàn)在材料的購(gòu)進(jìn)價(jià)格較高，影響了商品房的整體成本，進(jìn)而造成了其他環(huán)節(jié)的成本不必要的壓縮，影響了整體的裝修效果。

2.3? 裝修進(jìn)度不能達(dá)到預(yù)期要求

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)計(jì)劃是有嚴(yán)格期限的，如果某一環(huán)節(jié)的工期有延誤的話，對(duì)整個(gè)工期都會(huì)造成影響。但是商品房的裝修需要較多的設(shè)計(jì)工作和施工工作，而這兩者的時(shí)間是不穩(wěn)定的，無(wú)論是設(shè)計(jì)還是施工都不能準(zhǔn)確的給定工期，因此在實(shí)際的裝修過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)一邊設(shè)計(jì)一邊裝修的問(wèn)題，這無(wú)疑是比較嚴(yán)重的裝修混亂現(xiàn)象。這種裝修過(guò)程混亂、不能按照預(yù)期進(jìn)行裝修的問(wèn)題導(dǎo)致了裝修中出現(xiàn)的問(wèn)題不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)糾正、驗(yàn)收后大量返修的情況，這無(wú)疑會(huì)增加開發(fā)商的工作量，也導(dǎo)致裝修進(jìn)度被進(jìn)一步拖延。此外裝修進(jìn)度不能達(dá)到預(yù)期要求還受到信息共享的問(wèn)題的影響，由于裝修需要不同的工序相互配合，但是在實(shí)際的裝修過(guò)程中各個(gè)環(huán)節(jié)不能相互配合，裝修的進(jìn)度信息不共享，影響了整體的施工進(jìn)度安排。

3? 提高商品房批量精裝修施工效果的措施

3.1? 加強(qiáng)施工設(shè)計(jì)規(guī)劃

要想保證施工項(xiàng)目的順利進(jìn)行，就需要做好商品房批量精裝修的規(guī)劃工作。這有助于應(yīng)對(duì)精裝修工程的內(nèi)容繁雜、設(shè)計(jì)周期較長(zhǎng)、設(shè)計(jì)內(nèi)容較多的問(wèn)題。商品房的批量精裝修對(duì)設(shè)計(jì)工作有較高的要求，因此房地產(chǎn)開發(fā)商要根據(jù)所開發(fā)的實(shí)際項(xiàng)目而制定出多種預(yù)備的施工方案，根據(jù)實(shí)際的施工進(jìn)度選擇其中一種方案進(jìn)行評(píng)估評(píng)審，對(duì)該方案進(jìn)行優(yōu)化審計(jì)，將其運(yùn)用到實(shí)際的批量裝修過(guò)程中。方案的設(shè)計(jì)要對(duì)房屋的平面位置和各種構(gòu)件的標(biāo)高等進(jìn)行規(guī)劃，要保證構(gòu)建設(shè)計(jì)的方案能夠精準(zhǔn)的運(yùn)用到房間的裝修當(dāng)中，這有助于后續(xù)的商品房的施工質(zhì)量保證。在設(shè)計(jì)規(guī)劃方案時(shí)，工作人員要對(duì)細(xì)節(jié)內(nèi)容格外關(guān)注，通過(guò)對(duì)細(xì)節(jié)的反復(fù)檢驗(yàn)來(lái)保證方案的可持續(xù)性。具體來(lái)看，細(xì)節(jié)內(nèi)容主要集中于材料的選擇，只有材料得到保障，房地產(chǎn)開發(fā)商的整體工序質(zhì)量管控才能得到保障。材料的選擇一方面要從源頭入手，在材料的進(jìn)口時(shí)就需要對(duì)質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行把控;其次，材料運(yùn)用到大規(guī)模裝修時(shí)首先需要提前在樣板間進(jìn)行精裝修施工并且在施工過(guò)程中要盡量把工藝和技術(shù)都運(yùn)用到樣板間當(dāng)中，通過(guò)樣板間的預(yù)先實(shí)驗(yàn)來(lái)保證材料的可行性和有效性，檢驗(yàn)工作人員的工藝裝修的應(yīng)用能力，以提高商品住宅批量精裝修的施工的整體效果。

3.2? 加強(qiáng)材料管理

材料的管理對(duì)于商品房的批量精裝修有非常重要的影響，不同的材料對(duì)施工的進(jìn)度質(zhì)量等都有不同的影響，房地產(chǎn)開發(fā)商在對(duì)商品房進(jìn)行裝修過(guò)程中，要額外關(guān)注材料的質(zhì)量。首先從采購(gòu)開始就需要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格的關(guān)注，要在市場(chǎng)價(jià)格較低的時(shí)候購(gòu)入材料盡量減少，開發(fā)商對(duì)施工的材料的資金投入，但是采購(gòu)人員要在保證產(chǎn)品質(zhì)量的情況下以較低的價(jià)格進(jìn)行購(gòu)買，要使材料能夠達(dá)到實(shí)際的應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn);采購(gòu)人員也要關(guān)注材料的性質(zhì)，為了更好的為住戶提供裝修服務(wù)要盡量選擇無(wú)害的綠色的材料除材料的購(gòu)買外;材料的管理還需要對(duì)材料的進(jìn)場(chǎng)速度進(jìn)行調(diào)控，如果進(jìn)場(chǎng)速度過(guò)快，那么便會(huì)導(dǎo)致施工地的材料大規(guī)模積壓，很有可能因?yàn)楸９懿划?dāng)而造成破損，但是如果進(jìn)場(chǎng)速度過(guò)慢，材料便會(huì)影響到實(shí)際的施工進(jìn)度。因此管理人員要根據(jù)當(dāng)天的材料用量和施工速度人員的配置狀況等對(duì)材料儲(chǔ)量進(jìn)行調(diào)控，保證材料可以穩(wěn)定的供應(yīng)，避免因?yàn)椴牧蠁?wèn)題而影響了批量精裝修。

4? 結(jié)論

在我國(guó)目前房地產(chǎn)的開發(fā)過(guò)程中仍然存在諸多問(wèn)題，這無(wú)疑影響了房地產(chǎn)企業(yè)的正常發(fā)展，因此需要對(duì)暴露的問(wèn)題予以解決，以減輕批量裝修過(guò)程中諸多問(wèn)題對(duì)商品房住戶、房地產(chǎn)商的影響。目前在房地產(chǎn)商品房的批量裝修過(guò)程中暴露出來(lái)了，施工工序不合理，裝修材料管理存在漏洞，裝修進(jìn)度不能達(dá)到預(yù)期要求的問(wèn)題，這無(wú)疑影響了房地產(chǎn)開發(fā)商的正常的經(jīng)營(yíng)銷售也影響了住戶的入住體驗(yàn)，因此需要對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行調(diào)整，要加強(qiáng)施工的設(shè)計(jì)規(guī)劃，通過(guò)預(yù)先的規(guī)劃設(shè)計(jì)保證施工過(guò)程的順利進(jìn)行，其次要對(duì)材料進(jìn)行管理，材料的管理對(duì)于商品房精裝修有非常重要的影響，關(guān)注材料的價(jià)格和材料的品質(zhì)，并且要對(duì)材料的進(jìn)場(chǎng)率進(jìn)行控制，以此來(lái)帶動(dòng)商品房批量精裝修工程的順利進(jìn)行。

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