公募REITs熱潮下的冷思考

陳喆

近日，中國證監會和國家發改委聯合發布了《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》。REITs試點相關文件下發標志著我國公募基建REITs將正式啟航。

近日，中國證監會和國家發改委聯合發布了《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》（以下簡稱《通知》），標志著我國公募REITs試點正式破冰。

盡管與美國等相對成熟的REITs市場相比，我國REITs仍處于試點階段，但中國REITs發展空間廣闊，僅基礎設施存量市場規模已突破百萬億元，預計近期可證券化的潛在規模超過1萬億元。

特別是對于投資者來說，基礎設施公募REITs投資的是掛鉤地區發展以及對抗通脹的優質基礎設施，在目前市場利率持續走低的環境下，是難得的優質資產。同時，基礎設施公募REITs可在二級市場交易，為項目提供了有效的退出渠道，有效解決了以往基礎設施投資周期長的難題。另外，基礎設施公募REITs投資門檻低，投資、交易便利，信息披露公開，為普通大眾投資者開辟了新的資產配置路徑。

因此，公募REITs將進一步豐富資產配置選項。特別是當下，REITs一定程度上解決資產荒的問題。在經濟增速趨緩，利率下行的背景下，公募REITs將成為機構及個人資產配置的重要方向。

為何要推出公募REITs

歷經多年的探索、推動，市場上對公募REITs的推出需求已呼之欲出，此次《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》公開征求意見，具有里程碑式的意義。中國 REITs 發展空間廣闊，僅基礎設施存量市場規模已突破百萬億元，預計近期可證券化的潛在規模超過1萬億元。

對于企業而言，基礎設施REITs有助于資產方盤活存量資產，降低杠桿率與財務壓力，減少對債務融資工具的依賴，實現輕資產運營;同時可提升基礎設施證券化率，優化基礎設施投融資體系，進一步促進資本市場服務實體經濟、助力產業升級。

同時，公募 REITs 在幫助部分企業從重資產模式向輕資產模式轉變，降低杠桿率與財務壓力的同時，還能在一定程度上改善盈利狀況，進而提振股價。例如，根據《通知》中“聚焦重點行業，優先支持基礎設施補短板行業，包括倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目。鼓勵信息網絡等新型基礎設施，以及國家戰略性新興產業集群、高科技產業園區、特色產業園區等開展試點”，屆時包括不動產、交通運輸、建筑、環保與公共事業、通信等行業在內的公司資產將得到優化。

同時，近幾年市場一直在豐富資本市場投資工具，解決資產荒的問題。在當前經濟增速趨緩，利率下行的背景下，公募REITs的出現不失為一種好的資產配置選擇。

與國外相比，我國公募REITs有哪些看點

自2014年中國證監會發布《證券公司及基金管理公司子公司資產證券化業務管理規定》，類REITs在國內市場得到了有意義的探索、實踐，然而類REITs大多是結構化融資工具，在產品載體、交易結構、投資者數量及構成、投資門檻、募集方式、上市交易模式、信息披露等方面都跟REITs有明顯的區別，不屬于真正的權益型REITs。

海外尤其是美國的REITs市場相對成熟，總規模已突破1萬億美元，其中96%是權益類REITs，投資范圍涵蓋基礎設施、辦公、酒店、醫療、工業、零售、數據中心、住宅等，其中按美國市場統計標準，基礎設施REITs規模最大，占到總量的20%，其次是住宅和工業。

亞洲REITs市場總規模約3000億美元，仍有較大發展空間。并主要集中在日本、新加坡和中國香港，主要類型包括酒店、寫字樓、公寓、零售、工業、物流等。

與之相比，我國REITs仍處于試點階段。目前國內基礎設施等領域經歷了多年的高速發展，一定程度上進入了存量資產證券化時代，REITs已駛入發展的快車道。我國REITs在借鑒國外經驗的同時，充分考慮了國內的實際情況，因此與國外REITs相比，我國公募REITs既存在差異，又有相似之處。

在組織形式方面，國外REITs市場分為公司型或信托型，國內REITs市場在現有法律框架下，結合已有的項目實踐，率先以“公募基金+ABS”的模式得以實現。

政策方面，在美國、澳大利亞、日本、新加坡等成熟市場，REITs擁有一套明確、完善的專項法規，且在稅收上給予了一定的優惠，國內REITs市場處于試點階段，法律法規仍待進一步完善、細化，稅收等配套規則尚未出臺。

在資產集中度及分紅方面，《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》中“80%以上基金資產持有單一基礎設施資產支持證券全部份額”“收益分配比例不低于基金年度可供分配利潤的 90%”等基本與境外REITs慣例一致。

試點期間不確定性較多

從長遠來看，公募REITs試點的推行，是我國資產證券化邁出的一大步，但是目前試點期間既有機遇也有挑戰，也有很多問題與不確定性需要投資者謹慎。

例如，基金管理人作為“資產管理運營者”，在一個全新的領域里，承擔了更多的職能和責任。它需要基金管理人能夠站在戰略高度長遠考慮基礎設施REITs人員和團隊的建設。但是在一個新領域，每家公司能力如何，還有待驗證。

另外，此次試點的底層資產主要是基礎設施不動產所有權和特許經營權（交通設施等），這些在中國都是有期限的，與海外永續 REITs 不同，一定程度上會影響資產的估值和定價。底層資產質量把控也有待在實操中進一步檢驗，目前國內包括基礎設施在內的資產收益率參差不齊，整體水平較低，因此這就決定了公募REITs產品的回報率和規模化存在不確定性。

因此，在目前市場利率持續走低的環境下，公募REITs產品是難得的優質資產，但個人投資者還需謹慎參與。