房地產工程管理與項目成本管理的對策研究

劉 英

（山東魯能亙富開發有限公司，山東 濟南 250000）

當前，我國房地產行業發展的社會環境和經濟環境都發生巨大變化，房地產企業面臨的市場環境更加復雜，競爭壓力增大。由于我國大部分房地產企業沒有開展工程管理工作，項目成本管理效果并不理想，企業競爭力下降，不利于房地產企業良好發展。因此，房地產企業需要高度重視工程管理工作，加強項目成本管理，控制成本支出，在保證企業效益的同時，為房地產企業健康發展奠定扎實基礎。

1 房地產工程管理要求

在房地產工程項目開發過程中，項目管理是將房地產工程項目建設整個過程作為核心開展的一項管理活動，管理內容包含質量管理、進度管理、成本管理等。因房地產項目產品固定、生產環境復雜、建設周期長，所以，需要通過加強項目管理的方法，實現科學組織規劃和監管，在工程項目中科學分配生產要素，為用戶提供高質量的房地產產品。房地產工程管理流程見圖1。

圖1 房地產工程管理流程圖

2 房地產工程管理與項目成本管理存在的問題

2.1 工程管理存在的問題

2.1.1 工程計劃設計問題

房地產項目開發需要根據客戶要求進行開發設計，若過于注重客戶要求，易出現前期規劃不科學、市場定位掌握不精準等問題。在項目探討工作中，消耗資源量較大，從立項到建設周期偏長，需要制定具體的開發建設計劃后對其進行可行性判斷。如果工程計劃設計不嚴謹，將直接影響施工進度，損害企業利益。

2.1.2 管理體系問題

在房地產工程管理過程中，對項目管理價值了解不全面，所以，相應的管理體系不完善。當前，房地產企業按照傳統管理要求進行項目管理，使工程管理缺少系統探究，極易引發各種工程管理問題，給企業運營發展帶來直接影響。由于管理體系不完善，導致工程進度和成本控制不規范，造成房地產工程成本超支，工程項目無法按期完工，影響工程施工質量。

2.2 項目成本管理存在的問題

2.2.1 人員思想問題

在房地產項目成本管理過程中，由于采取的方法比較落后，成本控制疏漏，施工人員缺乏成本控制意識，管理意識薄弱，所以，在實際成本管理過程中沒有給予足夠的重視，無法將成本控制工作落實到位，影響成本控制管理效果。

2.2.2 獎罰機制問題

房地產企業在開展成本控制工作時，為了調動各部門工作積極性，需要加強獎罰機制和權責考核制度。通過獎罰分明，保證房地產企業項目成本控制工作順利進行。在實際工作中，由于企業各部門職責分工不明，出現低效率，導致其沒有意識到自身工作價值，影響工作效果。

2.2.3 成本核算問題

在房地產項目施工建設中，需將成本預算和成本核算充分結合，若缺少階段成本分析，未對預算成本和計劃成本比較，無法為企業成本核算與控制工作開展提供數據引導，導致最終工作效果并不理想。因企業核算管理體系缺失、成本核算流程不規范，使管理者對成本核算關注力度不高。此外，對于部分項目設計、審批等環節沒有加強成本控制管理，出現嚴重超支現象，有損企業經濟利益。成本和質量管理是工程管理的重要內容之一。當前房地產開發項目普遍對項目功能和外觀關注力度高，而對成本控制重視力度較低，在設計過程中對項目經濟性思考不全，使后期設計缺少實用性，造成資源大量浪費。

3 加強房地產工程管理與項目成本管理的相關對策

3.1 加強房地產工程管理對策

3.1.1 房地產開發管理

當前，房地產項目開發建設存在的主要問題是缺少市場調查。為了實現房地產工程管理，需要做好房地產開發前期調查工作，從房地產開發規劃和設計入手，在前期階段加強市場調查和投資分析。加強風險防范，做好市場調查工作，在設計階段根據房地產工程項目實際情況進行設計。為了全方位了解房地產市場發展情況，需要通過收集各類信息，制定房地產開發計劃。在設計過程中，需要結合預算做好測量和設計工作，及時與設計部門交流，保證設計的合理性和實用性。

3.1.2 優化管理策略

在開展房地產工程管理工作時，部分企業因缺少科學分配管理目標，給工程管理工作開展增添難度。所以，為了獲得理想的管理效果，房地產企業需要科學構建規章制度，科學劃分各部門工作職責，結合分配工作內容和要求，實現績效考核和管理，其中績效考核結果要與個人績效相結合，充分調動各部門人員工作積極性，提高企業管理水平。工程進度管理作為工程管理的重要內容，為了實現進度管理，需要制定項目開發計劃，有效監管項目實施。在項目實施過程中，需要安排專業技術人員根據計劃要求追蹤和監管項目進度情況，及時找出問題并上傳上級部門。在工程完成后，通過工程調查記錄，實現工程管理經驗總結，為后續管理提供參考。

3.2 加強項目成本管理對策

3.2.1 強化人員成本管理意識

管理需要在各級人員的配合下共同完成。房地產企業在開展項目成本管理工作時，需要安排項目管理負責人積極參與其中，使其明確項目成本管理的必要性。企業需要建立考核機制檢測其管理成果，同時，把成本控制和企業各部門相結合，如財務部門、工程部門。通過全面參與管理模式，明確各部門工作職責，促其有序參與。

3.2.2 加強激勵考核體系建設

房地產企業要實現項目成本科學管理，需要建立完善的獎罰機制和考核機制，保證考核工作有序落實，促進房地產企業各項管理工作順利進行，提高管理水平。當前，由于部分房地產企業各部門職責分工不具體，頻繁出現扯皮現象。因此，企業需要建立獎罰制度，做好成本預測和規劃工作，項目部門需要承擔成本控制活動，項目經理定期檢查各部門人員表現情況，通過考核予以獎勵或處罰。

3.2.3 做好成本控制工作

在房地產建設中，為了獲取理想的成本控制效果，企業需要采取動態管理模式，引導各級人員參與到成本控制活動中，加強成本控制管理，實現階段性成本經濟分析，在工程項目施工結束后，加強成本審核，做好審核記錄工作，在竣工階段及時復查，避免企業大量消耗資金，損害企業利益。為防止因房產價格變化給企業帶來經濟損失，需要加強房地產工程成本管理。通過加強項目預算和評估，合理把控房地產規劃階段，加強成本銷售和管理，保證項目不會出現虧損現象。同時，做好施工成本控制工作，通過招投標擇優錄取，完善健康體系。為了提高工程項目經濟效益，在實際施工中需要對人機料法環進行科學管理，控制成本支出。

4 結語

總之，在房地產項目開發建設中，加強工程管理，做好項目成本控制工作，能節約企業成本支出，給企業創造理想效益，在增強房地產企業競爭實力的同時，為房地產企業健康發展奠定扎實基礎。