從人口流向看房價走勢

梁中華

在房地產市場、地區經濟發展中，人口依然是一個非常關鍵的變量。我們團隊持續跟蹤國內人口的流動趨勢，剔除人口的自然增長后，2019年我國人口的流向更加集中。在勞動年齡人口持續減少的大背景下，各地搶人政策也會愈演愈烈，我國房地產市場的總量下行、結構分化的特征也會越來越明顯。

“二八現象”愈發凸顯

2019年，我國人口流動的方向進一步加強了2018年的大趨勢，繼續呈現“東遷”和“南下”的特征。2019年我國東部省份人口凈流入規模超過150萬，而按照秦嶺—淮河一線來劃分南北方的話，南方省份人口凈流入達到167萬。而且東部和南方省份的人口遷入規模，相比2018年進一步增加。

從具體省份來看，人口的流向變得更加集中。2019年浙江和廣東人口凈流入規模就達到了84.1萬和82.6萬，在全國層面遙遙領先。根據我們計算，70%以上的人口凈遷入量都流向了浙江和廣東，而前兩年這個比例都只有60%左右。與其說人口流向了東部和南方省份，不如說是更加集聚地流向了廣東和浙江兩省，“二八”現象愈發明顯。

省內層面：繼續向核心城市集中

從省內流動的情況來看，也和2018年類似，人口繼續向省會和“雙子星”類核心城市集中。在每個省份內部，只有省會等少數城市是人口凈流入的，大多數城市都面臨人口凈流出的壓力。比如江西、山西、河南、湖北、陜西、甘肅等地，基本上都只有1-2個城市人口在凈流入，其余城市人口均在凈流出。

而且即使是各省內的核心城市，2019年也出現了非常明顯的分化。以福建為例，2018年廈門和福州人口凈遷入量分別為5.37萬和2.76萬，相差不大;但2019年兩個城市的差距明顯拉開，廈門凈遷入量達到了13.3萬人，而作為省會城市的福州，凈流入量只有0.8萬人。這說明，在經濟和政策因素的驅動下，人口在地區之間的分化在加劇。

即使是人口流入大省，也不是“遍地開花”。以浙江省為例，2019年人口凈遷入規模居全國第一，浙江省的11個地級市中，有4個城市是人口凈流出的。剩下7個城市是人口凈遷入。但從規模上來看，其實浙江省絕大部分的凈流入人口都流向了杭州和寧波。其中，杭州人口凈遷入49.35萬人，寧波人口凈遷入30.07萬人，占省內各地市凈遷入總量的90%以上。

人口凈流入的另一大省廣東的情況也是類似的，大部分的人口都流向了深圳、廣州和佛山，其他城市的人口遷入規模相對較小，部分城市甚至還在凈流出。

新一線明顯發力

從各等級城市的情況來看，一二線城市持續人口凈流入，三四五線城市人口在持續流出。

一線城市中，北京和上海仍維持人口總量控制政策，深圳和廣州繼續人口凈流入。2019年北京人口繼續凈遷出，但凈遷出規模從2018年的22萬縮窄至6.3萬。上海雖然保持人口凈流入，但規模不到1萬人。而深圳和廣州人口在大幅流入，2019年廣州凈遷入25萬人，盡管深圳未公布人口的自然增長數據，但根據常住人口增量推算，凈流入體量估計也有30萬左右。

新一線城市加入了“搶人”大戰的隊伍，近兩年人口遷入規模明顯增加。比如杭州、南京等新一線城市，除了經濟上的吸引力外，在人才吸引政策方面也在不斷增加力度，不僅落戶政策有所放寬，還在人才補貼、租房補助、購房補貼等多方面提供相應的待遇。2017年的時候，新一線城市的人口凈遷入量還不到90萬，而2019年該規模已經升至140萬。

在2018年的時候，“搶人”最成功的當屬安徽省和西安市。2018年安徽省各地人才政策均大幅放寬，而當年也是安徽人口凈流入的巔峰。但這種盛況只維持了一年，2019年安徽人口凈流入明顯放緩，凈遷入規模甚至比2018年之前的水平都要低。從地級市層面來看，2018年安徽省內各市幾乎都是人口凈流入的，而到了2019年，已經有6個地市出現人口凈流出的現象。西安也很類似，盡管2019年仍有13萬的人口凈遷入，但相比2018年的32萬也是明顯放緩的。

這也說明，要想持續地吸引人口，僅靠高成本的人才政策是不夠的，關鍵還要看經濟和產業的持續發展。

幾乎所有的三四五線城市，繼續面臨人口持續凈流出的壓力。而且在我們統計的206個城市中，即使不剔除人口的自然增長，2019年有28個城市的常住人口也是負增長的。

我國勞動年齡人口已經連續六年負增長，意味著我們已經步入了人口存量競爭的時代。核心城市都已經開始加入“搶人”隊伍，未來中小城市人口流出的壓力還會更大。

小城市持續流出

長期來看，人口是影響房價的關鍵因素。像日本在90年代以前房價一路上漲，對應的也是勞動年齡人口增長、城市化率快速提升的時代。而90年代以后房價明顯回落，這其中固然有地產泡沫破滅的因素，但為何這么久以來房價卻再也沒回去呢？人口或是關鍵，日本勞動年齡人口在90年代中期達到峰值，之后便開始持續下行;而90年代以后城市化率的速度也大幅放緩，也就是說支撐房價的人口基本面已經發生了明顯轉變。

我們也統計了2018-2019年我國各地房價漲幅和常住人口的變化，發現兩者存在一定的正相關。隨著地產刺激的退出，人口對于房價的影響會越來越明顯，人口持續流出的地方，未來房價調整壓力會更大。其實中小城市房地產市場的調整壓力，從2018年以來就已經持續體現了。

即使都是人口流入的城市，房地產市場也可能有不同的表現。Wang等人（2017）采用中國城市非戶籍人口占比和房價數據進行分析，發現區域間人口遷入每增加1%，將導致房價上漲0.7%。研究也發現，并不是所有的人口遷入都對房價有推升作用，受教育水平較高的人口凈遷入對房價的影響更大。

這也就能解釋，為何近期深圳房價的上漲壓力會比較大。2019年深圳常住人口增加了41.2萬，其中常住戶籍人口的增量就有40萬，常住非戶籍人口只增加了1.13萬，如果扣除人口自然增長，常住非戶籍人口可能還是減少的。這就意味著，去年深圳農民工或許在凈遷出，而遷入的人口大多是符合落戶條件的引進人才，這部分人口的凈遷入對房價的推升作用更加明顯。

圖：2017-2019年各線城市人口凈遷移量（萬人）

資料來源：中泰證券研究所

所以往前看，在我國勞動年齡人口持續減少、政策刺激減弱的大背景下，房地產市場的調整壓力會越來越大，各地搶人政策也會愈演愈烈，房地產市場的結構性特征也會越來越明顯。