房地產：長三角一體化發展下的機遇

黃焯偉

二季度房企銷售全面恢復

整個地產行業承接四、五月份的復蘇勢頭，六月再下一城。根據克而瑞數據，百強房企六月銷售約14500億元，同比上升13.8%。權益銷售額六月約10270億元，同比上升約 13.4%。銷售情況基本已全面恢復過來。上半年整體而言，巨型房企平均銷售已回復至去年同期98%之水平，中大型房企平均銷售微升2%。區域上以長三角復蘇情況較佳，江浙兩省首五月累計銷售已回正，同比上升約5%，長三角房企的銷售表現亦較佳，德信及大發上半年銷售額同比上升18%及58%，大幅領先同業情況。弘陽上半年銷售亦錄得4%之同比升幅。

長三角中長線受惠一體化發展?

作為中國第一大經濟圈，長三角在發展高新產業以至智能制造上擔當重要角色。為了加速發展，去年底國務院印發了《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》，指在區內城市協調、基礎設施互聯互通、科創產業融合等方面加強區內合作，形成一體化的發展模式。除了有利滬寧杭核心城市外，我們認為長遠亦有助周邊城市發展，如環滬的嘉興，南江蘇的南京、蘇州、無錫、常州，浙江北的杭州、寧波、湖州等。長三角區域房企亦因此而受惠。

房住不炒考驗房企投資拿地能力?

行業風險未來仍然圍繞在投資拿地上，全國熱點城市調控比較嚴緊，加上當地土地市場維持火熱，項目盈利能力受壓。地產行業整體盈利能力回落，毛利率從 2018 年的高位后出現拐點。以往加杠桿大舉投資拿地的操作之風險飆升。精準投資拿地變得關鍵，擁有拿地技能的房企將可突圍而出。大型房企、國企故然享有絕對優勢，但區域性中小房企對當地的熟悉程度較高，其品牌在當地擁有一定的市場地位，因而享有比較優勢，亦有機會在競爭劇烈的市場中突圍而出。

可適量關注長三角精品房企?

弘陽、德信土儲集中在長三角， 2020 銷售目標分別為550 億元及 750 億元，江浙銷售排名分別在23及25位，當地市場地位亦較穩固。其中，德信主要集中在杭州、溫州，杭州銷售排名第七。弘陽主要集中江蘇，占整體權益土儲約60%，分布在南江蘇四大城市：南京、蘇州、無錫及常州;大發、銀城兩家銷售額在200億元之水平，規模雖然較小，但各有秋千。銀城土儲集中在南京，占總土儲約50%，南京銷售排名第11。大發發展則比較分散，以高周轉為核心策略，在長三角城市間輪替，發展較為靈活。

圖：地產企業財務指標預測

數據來源：公司資料、彭博、安信國際預測