地價(jià)持續(xù)上漲會(huì)否推升房價(jià)

甄愛軍

文前提要：今年前4個(gè)月，由于金融環(huán)境出現(xiàn)寬松趨勢，客觀上使得房企有能力去競拍各類土地，并在一定程度上推高了地價(jià)水平。不過，未來房價(jià)會(huì)否因此而上漲，目前不得而知。

4月地價(jià)整體上漲

4月地價(jià)整體上漲，同比漲幅達(dá)到兩位數(shù)。

易居研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年1～4月，全國100 個(gè)城市居住用地價(jià)格為6011元/平方米，同比上漲 12.3%。地價(jià)上漲表明土地市場本身并不冷。觀察近期部分城市的土拍市場，應(yīng)該說部分優(yōu)質(zhì)地塊的競爭激烈程度依然很高。

各類城市的土地價(jià)格表現(xiàn)各不相同。其中，一線城市地價(jià)漲幅回落。數(shù)據(jù)顯示，1～4月，4個(gè)一線城市居住用地價(jià)格為18273元/平方米，同比上漲40.1%。相比1～3月略有降溫，但這和成交的地塊結(jié)構(gòu)有關(guān)。從漲幅絕對數(shù)值看，總體上較高，主要是因?yàn)榻衲暌痪€城市頻頻推出優(yōu)質(zhì)地塊，吸引了房企積極進(jìn)入，并展開較為激烈的爭奪，從而使得土地價(jià)格出現(xiàn)階段性明顯上漲。

二線城市土地價(jià)格漲勢較為溫和。數(shù)據(jù)顯示，1～4月，32個(gè)二線城市居住用地均價(jià)為6039元/平方米，同比上漲4.6%。總體上看，二線城市的地價(jià)漲勢和去年同期水平相當(dāng)，沒有出現(xiàn)一線城市如此夸張的漲幅。

三四線城市的土地價(jià)格漲幅出現(xiàn)擴(kuò)大趨勢。數(shù)據(jù)表明，1～4月，64個(gè)三四線城市居住用地價(jià)格為3889元/平方米，同比上漲15.3%。觀察三四線城市的地價(jià)，近期漲幅反而比較大，一種解釋是，有部分全國化的房企近期依然加大對三四線城市的拿地，進(jìn)而導(dǎo)致地價(jià)上升比較快。預(yù)計(jì)后續(xù)三四線城市供地節(jié)奏會(huì)加快，這或有助于降低三四線城市整體地價(jià)水平。

總體上看，今年前4個(gè)月，金融環(huán)境出現(xiàn)寬松趨勢，這對于房企融資產(chǎn)生了積極作用。資金面寬松，在客觀上使得房企有能力去競拍各類土地，并在一定程度上推高了地價(jià)水平。

土地成交趨于活躍

全國百城土地交易正逐漸走出低谷，房企拿地信心逐漸增強(qiáng)。

數(shù)據(jù)顯示，1～4月，全國100個(gè)城市居住用地成交面積為15489萬平方米，同比減少8.7%。4月份全國各地開復(fù)工節(jié)奏逐漸加快，地方政府積極供地，尤其是推出了各類優(yōu)質(zhì)土地，客觀上都有助于土地交易市場的復(fù)蘇。

分不同等級城市來看，一線城市恢復(fù)速度最快。數(shù)據(jù)表明，1～4月，4個(gè)一線城市居住用地成交面積1031萬平方米，同比增長5.2%。一線城市的土地交易總體不錯(cuò)，這和地方政府供地意愿明顯增強(qiáng)、土地交易約束減少等因素有關(guān)。部分房企也加大了對一線城市的土地投資，拿地積極性明顯增強(qiáng)。在當(dāng)前穩(wěn)投資的大環(huán)境下，一線城市土地市場面臨更好的發(fā)展機(jī)會(huì)，相關(guān)土地交易行情有望繼續(xù)回暖。

1～4月，32個(gè)二線城市居住用地成交面積為8395萬平方米，同比減少16.5%。今年一季度二線城市土地市場交易跌幅非常大。不過隨著開復(fù)工節(jié)奏的加快，4 月起二線城市土地市場交易開始回暖，年初累計(jì)居住用地成交面積增速曲線明顯拉升。

三四線城市整體表現(xiàn)要好于二線城市。數(shù)據(jù)顯示，1～4月，64個(gè)三四線城市居住用地成交面積為6063萬平方米，同比增長2.0%。單純從數(shù)據(jù)上看，三四線城市表現(xiàn)也還是不錯(cuò)的，至少?zèng)]有大跌。當(dāng)然，由于監(jiān)測的三四線城市普遍是經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的城市，一直也受房企的青睞，所以土地交易會(huì)比較活躍。

當(dāng)前土地交易市場面臨各類新的機(jī)會(huì)，尤其是各地后續(xù)會(huì)狠抓“穩(wěn)投資”工作，促進(jìn)和保持土拍市場活躍也是其中一項(xiàng)重要的工作。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來土地市場依然保持相應(yīng)熱度的可能性極高。

會(huì)否推動(dòng)房價(jià)上漲

土地價(jià)格上漲，會(huì)不會(huì)向房價(jià)傳導(dǎo)，并最終導(dǎo)致房價(jià)上漲？

成本和價(jià)格是一對緊密相關(guān)的經(jīng)濟(jì)范疇，成本是價(jià)格的組成部分，是價(jià)格的最低經(jīng)濟(jì)界限，成本的運(yùn)動(dòng)推動(dòng)和規(guī)定了價(jià)格的運(yùn)動(dòng)。從這個(gè)角度來說，成本的上升，帶動(dòng)價(jià)格的上升概率很高。

中國社科院發(fā)布的2017年《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》曾提到，地價(jià)大漲，房價(jià)微漲甚至不漲，這種局面是不可持續(xù)的，地價(jià)上漲必將推動(dòng)房價(jià)上漲。該報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2017年土地價(jià)格與房價(jià)比值達(dá)到了0.68，意味著房地產(chǎn)市場很有可能出現(xiàn)成本推動(dòng)型房價(jià)上漲。

其后房價(jià)走勢也印證了中國社科院的判斷。在過去2年多時(shí)間里，房價(jià)總體呈現(xiàn)上行趨勢。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布最新一期《中國百城房價(jià)報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，今年1～4月，全國100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)為15517元/平方米，同比上漲11.9%。

地價(jià)走勢和房價(jià)走勢略有分歧，或者說比房價(jià)走勢略為強(qiáng)勢，這說明房企對未來市場依然充滿信心。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從1～4月全國百城居住用地成交市場來看，總體上出現(xiàn)小復(fù)蘇態(tài)勢。這和4月份全國各地開復(fù)工節(jié)奏加快等有關(guān)。類似土地交易數(shù)據(jù)也說明，雖然當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨各類沖擊和壓力，但房企并不會(huì)盲目看空，一旦資金到位和預(yù)期明確，就依然會(huì)有積極拍地的動(dòng)作。

但土地成本能否在未來通過提高房價(jià)轉(zhuǎn)嫁出去，目前難以給出明確的答案。嚴(yán)躍進(jìn)表示，1～4月全國百城居住用地的價(jià)格漲幅不小，說明雖然當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨沖擊，但是房企依然敢于拿地，尤其是對于優(yōu)質(zhì)地塊來說依然會(huì)積極參拍。然而，從客觀上來看，地價(jià)上升也使得房企后續(xù)地塊運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)增大。

同時(shí)，如果土地市場出現(xiàn)過熱跡象，還有可能導(dǎo)致政策進(jìn)一步收緊。嚴(yán)躍進(jìn)坦陳，出現(xiàn)此類情況，或和近期房企融資總體到位、積極開展全年土儲(chǔ)工作等有關(guān)。當(dāng)然風(fēng)險(xiǎn)在于，地價(jià)過高，也會(huì)使得后續(xù)部分城市土拍市場面臨政策收緊的風(fēng)險(xiǎn)。