房地產企業內部稅務管理研究

胡鳳鳴

摘 要：“營改增”的實施為產業結構調整及現代化服務業發展提供了重要保障，這也是我國市場經濟體制改革邁出的重要一步，稅收抵扣機制因此而得到有效完善，企業在生產經營過程中產生的稅負持續降低。在“營改增”實施的同時，稅務部門也采取一系列有效措施以強化和改進稅收征管工作，這些都使得稅收征管呈現出科學高效發展態勢。現代信息技術在稅收征管領域的應用進一步提升了稅收效率。房地產行業在國民經濟體系中占據了重要地位，豐富多樣的業務形態與眾多經營管理環節使得房地產行業的稅務成本明顯偏高，如何在“營改增”全面實施以后優化內部稅務管理是房地產企業必須要解決的現實問題，這也將為房地產企業的健康發展提供有效支持。

關鍵詞：房地產企業;內部稅務管理;營改增

“營改增”既使得各行各業面臨著寶貴的發展機遇，同時也給各行業帶來挑戰，房地產企業面臨著進項稅抵扣不足、上游企業稅務轉嫁、經營管理滯后等等問題，圍繞房地產企業內部稅務管理展開研究有助于解決房地產企業稅收問題，有效應對稅務風險，使得企業在激烈的市場競爭環境下更好地實現經營目標，有效降低企業運營風險與成本，實現房地產且的健康可持續發展。筆者認為，房地產企業要實現內部稅務管理并優化管理體系就要從以下幾個方面入手：

一、強化房地產企業內部稅務管理意識

（一）管理層樹立內部稅務管理思維

管理層內部稅務管理思維的形成將使得企業經營管理者對內部稅務管理保持高度重視，在重大事件經營決策及日常經營活動中始終將內部稅務管理作為重要的考量因素，明晰內部稅務管理在稅收成本與稅務風險控制方面的作用，有效改善企業的盈利狀況。在激烈的市場競爭與全新的稅收政策環境下，廣大管理者要理性認識稅務管理對于企業發展運營的價值，引領企業內部稅務管理制度的建立，將企業戰略與管理思想融入到管理活動之中。企業的稅務決策與管理層的思維將會對整個企業的生產經營產生至關重要的影響，在內部稅務管理領域也不例外，因此企業管理者要確保所有員工深入了解稅收相關法律法規，共同參與到內部稅務管理活動之中。

（二）培養職能部門內部稅務管理意識

內部稅務管理是一項覆蓋范圍廣且極為復雜的活動，企業的稅務管理部門同時承擔著涉稅事項管理與稅務風險管理等等職責，而相關部門在稅務管理方面的處理能力較為有限，這就需要所有職能部門通力合作共同完成內部稅務管理任務。采購部門、合同管理部門、銷售部門、法律審計部門等等重要職能部門員工都要參與到涉稅管理活動之中，嚴格按照企業稅務部門制定的方案簽訂合同、識別納稅人身份、判斷合同性質、審核合同條款、取得發票等等。例如采購部門在采購前就要準確計算實際所需材料量，在稅務部門指導下開展采購活動，同時獲取合法合規的增值稅專用發票以進行抵扣;又如法律審計部門要對納稅程序進行審核，依據法律法規判斷企業納稅程序是否合法合規，推動稅務管理工作合法有序開展。

二、強化房地產企業內部稅務管理制度與流程

（一）房地產企業內務稅務管理制度完善

1.結合企業情況構建稅務管理辦法

內部稅務管理要求企業嚴格按照法律規定履行自身納稅義務，控制內部稅務管理漏洞導致的財務風險積聚，使得企業效益得到有效提升。房地產企業在內部稅務管理制度建立過程中應該從兩個方面入手，即規范內部稅務管理要求和明確稅務管理程序，可以進一步細化為稅務專業或職能規范、涉稅流程路徑優化、關鍵環節控制、明確崗位操作內容等等、企業各個部門均要按照稅務管理控制要求開展經營生產活動，圍繞企業主體業務及內部稅務管理要求展開控制調整，建立且符合企業發展需求與內部控制要求的管理制度。與此同時，房地產企業還要對企業戰略、企業業務、企業組織結構、各個部門職能的調整和改變進行準確控制，如果這些方面做出調整和改變，則應該及時對相應的稅務管理制度與業務流程做出優化。

2.關注房地產企業稅務管理核心內容

企業內部稅務管理要遵從合法、前瞻、籌劃、效益基本原則，圍繞企業稅收法律法規要求展開合理的稅收籌劃，重點關注最新法律法規要求并強化企業管理人員對于稅制調整的認知，結合企業實際情況設計更加符合企業發展需求的方案，使得內部稅務管理能夠與企業戰略緊密結合起來。房地產企業的稅收籌劃要嚴格遵循國家法律法規，避免出現偷稅漏稅情況，在法律框架內合法地降低企業繳稅額并控制企業稅收風險，使得企業能夠獲得更高的經濟效益。企業合同與企業涉稅業務之間存在直接管理，合同簽訂方式、合同金額、乙方身份等等都會增值稅產生影響，因此房地產企業要持續加強合同管理，建立起分級審批制度，將法務部、財務部、成本部等等相關部門列入合同審批部門。同時企業要根據合同金額及應繳稅額將合同分為一般合同、重要合同及重大合同，后兩者必須要經過稅收籌劃，常規一般合同則不需要經過稅收籌劃。企業在合同管理制度建立后要形成動態調整機制，根據企業發展情況對合同標準做出適時調整，確保房地產企業的所有合同都能夠處于稅務管理范疇。

3.強化房地產企業增值稅發票管理

當前稅收征管部門主要借助“金稅三期”對企業納稅活動進行監管，特別是增值稅專用發票的管控力度不斷加強，大數據系統的建立使得企業面臨著更加嚴峻的挑戰。互聯網系統的搭建使得稅務監管部門能夠直接利用國家稅務發票平臺查驗發票的真偽，有效杜絕了企業虛開發票的行為，同時也有效保證了企業合法利益不受侵害。同時金稅三期系統能夠直接根據企業數據識別并攔截企業虛開發票的行為，如果企業不能夠按照相關規定開具發票則可能會遭受出發。2019年底國家稅務總局發布通知，進一步強化異常發票管理，增值稅專用發票被認定為異常發票后則不能夠抵扣，已經抵扣的發票則要做進行稅額轉出處理。房地產企業在“營改增”實施后面臨著更大的工作難度，增值稅發票管理要進一步加強，異常發票不僅會影響到企業增值稅抵扣，更可能會使得企業遭受行政處罰。

因此房地產企業在簽訂合同時一定要對增值稅發票的提供做出明確規定，而在取得發票后則要及時登錄國家稅務總局系統對發票進行勾選認證，確保抵扣能夠順利方完成。

（二）明確內部稅務管理相關部門與人員職責

房地產企業在實施內部稅務管理時要堅持財稅分離，企業可以根據自身情況選擇不同的管理方式，例如企業可以以財務部作為稅務管理的主導部門，同時成立稅務工作小組，選拔對稅務知識具有全面了解認知的人員負責涉稅事項;又如房地產企業可以單獨成立稅務部門，聘請專業人才制定并執行企業內部稅務管理制度。稅務工作從業者要主動履行自身職責，做好納稅及會計核算等等工作，全面負責發票管理、納稅申報、稅務籌劃、定期自查、稅務關系協調等等工作。內部稅務管理部門與人員職責的明確能夠保證相關工作順利展開，權責更加明晰。

（三）健全高效房地產企業稅務信息溝通機制

房地產企業應該主動健全稅務信息溝通機制，對稅務信息收集與整理的工作流程展開優化，更好地完成稅務信息傳遞與保管，使得企業內部稅務管理能夠更加順利的完成。針對稅務信息溝通過程中暴露出的各種問題，主管部門應該及時予以處理，其中重要內容要迅速傳遞給董事會、監事會及管理層，為企業的經營決策與涉稅事務處理提供準確企業。房地產企業的稅務主管部門要對企業稅務信息相關內容展開內外部整合，使得信息溝通機制得到不斷完善。各個部門之間可以借助財務會計資料、經營管理資料、調研報告、辦公網絡等等途徑實現信息貢獻，進而營造出良好的內部稅務管理環境，同時借助協會組織、中介機構、網絡媒體等等途徑獲取企業外部稅務信息。

三、強化房地產企業稅務風險識別評估體系

房地產企業建立稅務風險識別評估體系能夠幫助企業及時發現自身稅務風險，在重大稅務風險面前及時采取有效措施做出應對，針對房地產企業的特點應該對主要涉稅環節進行評估，主要包括以下幾個方面。

（一）土地取得階段

房地產企業在取得土地時必須要準確判斷土地價款是否能夠順利扣除，根據[2016]140號第八條規定的第三個要件判斷企業是否能夠享受差額征收政策。企業在取得土地時必須要獲得真實合法票據，支付給政府的土地價款要同時獲得省級及以上財政部門監制的票據。而企業通過招標獲取土地時則還要關注土地是否為凈地，是否需要額外參與拆遷工作，以及拆遷補償費用憑證能否順利獲得等等。

（二）項目建設階段

項目建設過程中要將稅務風險識別評估的重點集中于采購環節，房地產企業要對合同簽訂過程中可能存在風險進行重點監控，主要關注合同性質、付款方式、發票種類、發票開具時間、乙方納稅人身份等等內容，使得管理活動能夠有效覆蓋財務風險相關內容。另外項目建設過程中要對材料非正常損失、用于非應稅項目、是否已做進項稅轉出進行評估，合理評估可能消耗的物資數量，有效避免浪費。

（三）產品銷售階段

房地產企業在產品銷售階段同樣要積極履行自身納稅義務，確保企業嚴格按照規定繳納稅款。銷售階段要對當期收入進行準確核算，借助自查方式判斷企業是否按照銷售額完成了銷項稅額，同時是否對銷售折扣做出相應稅務處理，是否對銷售退回業務發票進行處理，自由商品房租賃及固定資產處理是否按照固定繳納了增值稅等等，這些都應該成為房地產企業在產品銷售階段關注的重點。

結束語：

營改增的實施有效降低了房地產企業的生產經營成本，同時也對房地產企業內部稅務管理提出了更高要求，房地產企業要嚴格按照國家法律法規并結合自身情況展開內部稅務管理。

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