五成百強房企涉足城市更新的背后

袁秀麗

作為城市更新的一部分，今年全國老舊小區計劃改造數量、預算投資金額均翻番。截至6月末，全國新開工改造城鎮老舊小區1.59萬個，占年度目標任務（3.9萬個）的40.4%。

中國房地產正處于從增量到存量市場的轉軌期，城市更新勢必成為新賽道，近5成百強房企涉足城市更新，行業加速集中，未來要么出眾，要么出局。想要分得一杯羹，必然要擇機進入。曾經偏安一隅的本土房企，以及憑借國資背景在棚改、舊改市場馳騁的房企，也開始在全國范圍尋求舊改項目。

全國新開工改造城鎮老舊小區1.59萬個

近日，從中央到地方，有關老舊小區改造的信息撲面而來。

7月29日，住房和城鄉建設部網站發布信息顯示，6月份后，隨著全國大部分地區進入施工黃金期，城鎮老舊小區改造進度明顯加快。根據各地上報情況匯總統計，截至6月末，全國新開工改造城鎮老舊小區1.59萬個，占年度目標任務（3.9萬個）的40.4%。其中，開工進展較快的地區有甘肅、河北、山東、上海、安徽;開工進展較慢的地區是吉林、四川、內蒙古、湖北及海南。

此前，為了加速推動老舊小區改造，7月20日，國務院辦公廳印發《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》。

7月21日，國務院新聞辦公室舉行的國務院政策例行吹風會上，發改委固定資產投資司負責人劉世虎透露，2020年政府工作報告明確計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個，中央預算內投資安排543億元，目前已經全部下達完畢，實現了“城鎮老舊小區改造任務翻番，中央預算內投資安排翻番”。

而在7月23日，在全國召開城鎮老舊小區改造工作推進會上，住房和城鄉建設部部署各地抓緊明確本地區城鎮老舊小區改造任務。進一步摸清既有城鎮老舊小區底數，特別是摸清建成于2000年年底前的老舊小區的數量，建立項目儲備庫。

7月24日召開的房地產工作座談會也提到，要做好住房保障工作，因地制宜推進城鎮老舊小區和棚戶區改造。

眾所周知，城鎮老舊小區改造具有很強的帶動作用。除了本身產生的更新改造投資以外，城鎮老舊小區改造還會帶動行業上下游多個產業發展，并且會帶動居民戶內改造、裝飾裝修、家電更新。由此，大規模老舊小區改造將成為新的經濟增長點。

重量級舊改項目頻頻落地

事實上，在政策的積極推動下，全國各地舊改項目不斷落地，其中不乏重量級項目。因此有多家房企參與舊改項目，收獲豐厚。

作為舊改的示范區域，廣州市提出今年推進100個以上老舊小區微改造項目。上半年，廣州已批舊村改造項目57個。其中，廣州增城、黃埔、番禺、南沙持續發力舊改，舊改從中心城區輻射到城市郊區。

增城作為廣州舊改規模最大的行政區，上半年舊改項目的投資金額三次被刷新。5月23日，升龍與珠江聯合獲得增城區長崗村改造項目，改造成本約為125億元。兩天后這一成本金額紀錄就被珠光中標的增城新塘白江村改造項目刷新，改造成本金額為138億元。6月，這一紀錄又被新世界發展斬獲的增城區荔城街夏街村舊改項目刷新，預期投資總額超200億元。

除廣州之外，深圳與東莞的舊改項目同樣引人關注。6月29日，深圳寶安區沙井大街片區140.14萬平方米的舊改項目金蠔小鎮規劃獲批。由華潤置地操盤，沙井大街片區內坐擁天后古廟等18處歷史風貌建筑。據深圳當地媒體報道，該項目也是目前為止深圳規模最大、涉及權屬單位最多，且歷史風貌保護區范圍最大的更新單元項目。

今年以來，東莞舊改項目陸續公開“招婿”。截至目前，萬江已公示的舊改項目共二十幾個，中標房企包括萬科、光大、世紀城等。其中，7月30日，東莞5宗舊改項目引進了5位前期服務商，保利達中標了兩宗舊改項目，鴻榮源、恒榮實業、東莞樂富分別中標一宗項目。

值得關注的是，今年以來，除了粵港澳大灣區外，房企在其他地區的布局也在加快。7月29日，中海與上海黃浦區簽訂合作框架協議，由中海地產對黃浦區建國東路67-71街坊歷史風貌保護及城市更新項目五幅土地進行開發建設。

據悉，黃浦區是上海舊區改造任務最重的區之一。建國東路舊改項目位于黃浦核心區域，占地面積約14.75萬平方米，建筑面積約30萬平方米，是黃浦最大的成片舊改區域。計劃整體開發周期約6年，預計將投入近600億元，這將是中海歷史上投資規模最大的項目。

而7月22日，沈陽市人民政府與萬科簽約。萬科將在沈陽投資中日產業園、中德產業園等5個項目，計劃總投資560億元，其中涵蓋城市舊改等多種業態。

近5成百強房企涉足城市更新

相比競爭激烈的招拍掛拿地方式，房企通過城市更新能以更低的地價獲取土地儲備，從而保證更高的利潤率。由此，城市更新就是一塊大蛋糕，成為房企新的利潤增長點。

據克而瑞研究中心顯示，百強上市房企中，約有47%的企業涉足了城市更新，其中TOP50上市房企的比例達到了61%。由于房企入局時間、資金投入和運營經驗等不同，行業規模差距較大。規模較大的房企已布局100多個項目，規模最小的只參與了1個項目。

克而瑞研究中心以城市更新總建筑面積作為指標，將房企分為三個梯隊。第一梯隊房企參與城市更新部分的建筑面積大于4000萬平方米，包括恒大、融創、佳兆業、富力等房企。

第二梯隊房企城市更新建筑面積段為600萬-3000萬平方米，該梯隊的房企主要包括資金實力和強大的操盤運營能力兼備的國企;同時經驗豐富的區域民企也分得一杯羹。第三梯隊房企參與城市更新部分的建筑面積小于600萬平方米，城市更新并非其主要業務，但仍把這作為一種有效的拿地方式。

整體上看，由于城市更新項目周期長、難度大、涉及多方利益等因素，具備較高的進入門檻。

值得一提的是，除大型房企外，部分活躍的小型房企也在積極參與城市更新業務，這些房企往往憑借優勢片區或專長，以獲得差異化優勢。

此外，聯合開發也成為房企參與城市更新的主流形式之一。6月28日，富力和保利聯合體成為赤沙村舊改意向合作企業，實現雙贏。

與此同時，還有更多的房企為了今后在舊改方面合作簽署了框架協議。7月9日，越秀集團與東實集團簽訂合作協議，涉及產城協同、城市更新等諸多領域。7月20日，當代置業與大唐財富簽署合作協議，雙方擬在城市更新、收并購等領域開展深入合作，合作金額預計50億元。7月22日，旭輝與東莞市悅明置業簽訂合作協議，雙方就東莞城市更新等達成戰略合作伙伴關系。7月26日，花樣年與中國奧園簽約城市更新戰略合作協議，雙方將就大灣區城市更新項目展開合作。

本土、國資背景房企占據舊改主賽道

從目前來看，由于熱點城市土地供應趨緊，通過對老舊城區的整治改造和再開發，可以有效補充核心城市土儲。因此一二線城市仍是房企爭獵的對象。

克而瑞研究中心調研顯示，多達27家百強上市房企的城市更新業務涉足廣東省熱點城市，如廣州、佛山、深圳等地。

民間資本一直是廣東舊改的主力軍。尤其是廣東本土房企無論是在規模還是經驗方面均具備明顯的領先優勢。比如恒大、佳兆業、富力和時代四家房企均起家于廣東，在大本營潛在土儲建筑面積均超過3000萬平方米。

而在上海，已有萬科、中海等10家百強上市房企參與到上海城市更新項目。由于當前上海的城市更新模式主要為政府主導型，所以地方國企仍為主導力量，參與了大部分城市更新項目。

在北京參與舊改項目的房企同樣也是以首開、北京城建、中海、首創等國資背景的企業為主。他們憑借資源優勢，成為北京城市更新領域的主要參與者。

從目前來看，在全國范圍內的房企舊改新賽道剛剛開啟。很多房企借老舊小區改造的機會開始全國化布局。

城市更新雖是趨勢，但未必所有企業都能有所建樹。如果說招拍掛拿地是短期打法，那么城市更新就必然屬于中長期經營。

在全聯房地產商會城市更新和既有建筑改造分會專家委員會委員，北京房山新城投資有限責任公司副總經理雷愛先看來，改造過程中會涉及大量的居住用地，房屋類型涉及私產、直管公產和自管公產，產權經濟關系復雜，公有住宅房屋不得隨意轉租、轉讓，涉及資金量大，騰退周期延長，改造難度大。

廣東省三舊改造協會則分析認為，以粵港澳大灣區舊改為例，城市更新內涵更加豐富，價值取向更加明晰，不只是舊建筑、舊設施的翻新，而且采用保護、整治、活化、開發利用等不同更新方式，實現城市由傳統的物質更新走向融合社會、文化、經濟和物質空間為一體的全面復興和綜合更新，更強調更新目標傾向于綜合性、人本化、差異性和持續性。（本文選自新京報）