監(jiān)管三令五申的“住房不炒”是否有效？

王娜

2020年7月24日，韓正主持會(huì)議總結(jié)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制試點(diǎn)方案實(shí)施情況，首次肯定了房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制取得明顯成效。回顧2011年3月，“健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制”首次寫入兩會(huì)政府工作報(bào)告，10年間從無(wú)到有，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立并實(shí)施，未來(lái)將為平抑市場(chǎng)波動(dòng)，長(zhǎng)期促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

問(wèn)題不是房?jī)r(jià)高，而是漲得太快

在2016年房?jī)r(jià)快速上漲后，全國(guó)各地出臺(tái)了因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策，大中城市被嚴(yán)加管控，包括但不限于限購(gòu)、限售、二手房交易、開(kāi)發(fā)商預(yù)售、土拍限價(jià)、售房限價(jià)等各種調(diào)控政策，房?jī)r(jià)在碾壓活埋式的針對(duì)性調(diào)控過(guò)程中，不少地區(qū)的房子都回歸“理性”，不少地方的樓盤都出現(xiàn)價(jià)格回調(diào)的情況。其實(shí)讓百姓感到焦慮的不是房?jī)r(jià)高，而是房?jī)r(jià)漲的太快。

普通百姓感覺(jué)房?jī)r(jià)高，但房?jī)r(jià)真的高嗎？當(dāng)我們認(rèn)為一個(gè)商品價(jià)格太高時(shí)，我們要么觀察等待（等房?jī)r(jià)回歸），要么購(gòu)買其替代品（臨時(shí)租房、購(gòu)買公寓）。可我們?cè)谙臃績(jī)r(jià)高的時(shí)候不少樓盤依然火爆，交易量基本穩(wěn)定。如果房?jī)r(jià)太高，那么沒(méi)有人會(huì)買，這樣房?jī)r(jià)自然會(huì)降下來(lái)，然而并沒(méi)有。在我們依然愿意為高房?jī)r(jià)買單的時(shí)候，我們會(huì)認(rèn)為房?jī)r(jià)高的同時(shí)，也會(huì)覺(jué)得房子的價(jià)值也高，又或者我們會(huì)認(rèn)為還會(huì)漲，起碼也不會(huì)跌，當(dāng)然還會(huì)漲不會(huì)跌的前提依然沒(méi)能脫離對(duì)商品房?jī)r(jià)值的認(rèn)可。如果是這樣，那房?jī)r(jià)不叫高，而叫被發(fā)現(xiàn)。

導(dǎo)致社會(huì)怨聲載道的并不是房?jī)r(jià)有多高，而是房?jī)r(jià)漲的太快，從而給了老百姓房?jī)r(jià)高不可攀的感覺(jué)。房?jī)r(jià)高，我們或許會(huì)有靜態(tài)的心理感受，房?jī)r(jià)橫盤，過(guò)一段時(shí)間后，我們的感知度會(huì)下降。但是價(jià)格快速上漲，會(huì)讓我們的心理被一輪輪的高位價(jià)格不斷刺激，這時(shí)候還沒(méi)購(gòu)房的人們心里是惶恐的，因?yàn)楫?dāng)自己的收入原地踏步，而房?jī)r(jià)不斷高企，這會(huì)讓人感覺(jué)自己與城市的距離越來(lái)越遠(yuǎn)，辛苦工作的動(dòng)力似乎被漸漸磨掉，這時(shí)候社會(huì)穩(wěn)定度可能會(huì)受到一定影響。而政府做的就是要控制這種漲速，穩(wěn)定社會(huì)根基。

國(guó)家對(duì)某個(gè)行業(yè)的行政調(diào)控手段一般是對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)與抑制，比如通過(guò)減免稅費(fèi)、行政給付等措施來(lái)鼓勵(lì)或者培育某個(gè)行業(yè)，如近些年針對(duì)新能源汽車及某些地區(qū)通信科技企業(yè)的特殊照顧。還有就是通過(guò)貨幣（去杠桿、調(diào)利率）、財(cái)政（規(guī)費(fèi)）、具體政策等手段抑制某些行業(yè)，如鋼鐵去產(chǎn)能等。但是直接用限購(gòu)、限售等完全反市場(chǎng)化的手段來(lái)改變某個(gè)行業(yè)，房地產(chǎn)算是頭一個(gè)，估計(jì)也是唯一一個(gè)。

調(diào)控樓市的本質(zhì)是什么？

當(dāng)房?jī)r(jià)不斷上漲，老百姓望房興嘆，捉襟見(jiàn)肘，苦從中來(lái)。漲價(jià)后的高房?jī)r(jià)除了流向運(yùn)氣好的開(kāi)發(fā)商口袋之外，還有就是更齊備更高質(zhì)量的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本。本質(zhì)上就是后來(lái)購(gòu)房者要比已經(jīng)有房的人繳納更多的城市資源成本。很明顯，這是一場(chǎng)再明顯不過(guò)的財(cái)富轉(zhuǎn)移或者財(cái)富聚集。

政府勢(shì)必要阻止這場(chǎng)大型而又慘烈的財(cái)富轉(zhuǎn)移運(yùn)動(dòng)。可以看到，在所有政府調(diào)控文件中，并沒(méi)有涉及降低房?jī)r(jià)等字眼，更多的還是穩(wěn)定二字，這就意味著，一方面，房?jī)r(jià)的上漲是由其合理的基本面支撐。另一方面，政府控房?jī)r(jià)即保房?jī)r(jià)”，目的就是讓房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的穩(wěn)定，不至于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的過(guò)程中寅吃卯糧、過(guò)度透支。中國(guó)經(jīng)濟(jì)在穩(wěn)定增長(zhǎng)，可每一個(gè)人的財(cái)富并不會(huì)同頻增長(zhǎng)，個(gè)人財(cái)富增長(zhǎng)的巨大差距也會(huì)導(dǎo)致“房?jī)r(jià)不公”。政府所作的調(diào)控就是用行政強(qiáng)制手段抑制部分購(gòu)房者的非理性（又稱理性），提高房?jī)r(jià)漲速與城市發(fā)展速度的關(guān)聯(lián)度。在房?jī)r(jià)上漲的道路上，削掉硌腳的凸起，又或是填平罕見(jiàn)的坑洼。讓每一個(gè)人在面對(duì)房?jī)r(jià)的時(shí)候都有公平的上車機(jī)會(huì)，也有可預(yù)期的下車機(jī)會(huì)。

政府的樓市調(diào)控手段是否有效？

通過(guò)對(duì)城市發(fā)展的速度還有城鎮(zhèn)化人口的變動(dòng)速率來(lái)看，每年都是基本固定的增長(zhǎng)率。這就意味著，一個(gè)城市的住房需求是穩(wěn)定增加的，這樣看來(lái)其價(jià)格也應(yīng)該是穩(wěn)步增長(zhǎng)的。在2007年左右、2010年左右以及最近的2016年房?jī)r(jià)三次快速增長(zhǎng)，除了當(dāng)時(shí)的社會(huì)資本市場(chǎng)環(huán)境所導(dǎo)致之外，還有就是樓市調(diào)控政策松動(dòng)的催化作用。而這次強(qiáng)有力的調(diào)控是落實(shí)最頂層的要求“房住不炒”。如果一個(gè)政策上升到最高級(jí)別的要求，往往是延續(xù)的、穩(wěn)定的。

房住不炒的“炒”字意味著會(huì)出現(xiàn)升降，如果樓市價(jià)格因?yàn)榍捌诘某炊笃谙碌菐?lái)的影響波及面會(huì)更廣。從數(shù)字看，單純樓市的投資額占每年GDP的12%左右，而上下游產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)會(huì)更多，房?jī)r(jià)漲跌帶來(lái)的影響面是巨大的。這也是房?jī)r(jià)穩(wěn)定的目的之一。

然而，宏觀經(jīng)濟(jì)是復(fù)雜的，經(jīng)濟(jì)并不嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)，而是每一個(gè)消費(fèi)者、投資者的心里、消費(fèi)、投資行為的加總。而政府從發(fā)覺(jué)到政策出臺(tái)總會(huì)有滯后，但這種滯后也是最及時(shí)的亡羊補(bǔ)牢。