如果樓市“崩盤”，會引發哪些連鎖反應？未來房產將面臨三大風險

葵子

最近網上有一個熱門問題：那就是我國房價上漲了多少年？大部分的答案都是20年，是從2000年到2020年，其實從2018年開始，全國的房價是有分化的，但是深圳，杭州，蘇州，重慶，西安這些城市房價在這兩年，還是有所上漲的，在這段時期，不少人靠炒房賺了大錢。

但房子也是商品，只要是商品就有規律，房價不可能只漲不跌，這點我們從2019年到2010年的房價走勢就可以看出，2019年，一二線城市房價還算穩定，但是四五線城市就不行了，鶴崗，玉門，乳山房價大跌，跌成了白菜價，從三千多元跌到了一千多元每平米。在2020年，是遭遇了疫情，全國樓市處于冰凍狀態，成交量萎縮到了極點，很多開發商都遭遇資金和債務問題，在1到5月份，很多房價都在7折賣房的，用最快的速度回籠資金。

樓市“崩盤”引發連鎖反應，“躺賺”時代已經過去

可以肯定的是，目前的樓市已經處于下行周期了，很多專家都擔心，中國的樓市會像日本那樣泡沫破裂，在1991年，日本東京房價達到頂點后，房價下跌了70%，無數人血本無歸，跳樓者高達數萬人，那一幕幕悲劇直到今天還讓人記憶猶新。那么，如果樓市一夜“崩盤”的話，會引發哪些連鎖反應？誰是最大的受害者？

最近，上海的某個樓盤，就出現了大幅降價后，炒房客和業主接受不了，圍攻售樓中心的事情，上演了一場全武行。在2019年該樓盤的價格是6萬元每平米，由于所處的位置極佳，也引來了不少炒房客和購房者，有的炒房客一口氣買了10多套，都是150多平米，總價在9000多萬。

但是就在前幾個月，該樓盤突然大幅降價25%，價格從6萬元每平米降到4.5萬元每平米，這些炒房客不到一年損失了2250萬，這可是普通人一輩子都賺不到的錢，除了炒房客之外，已經買房的老業主，越想越氣，不僅拉橫幅抗議，還像炒房客一樣圍攻售樓部。

說到這里，如果樓市一夜“崩盤”的話，最大的受害者就是開發商，炒房客，多套房業主，銀行和已經買房的剛需。雖然房價的波動也很正常，但是一旦大跌的話，開發商和炒房客，因為是高杠桿運作，除了會虧損外，甚至開發商還會倒閉，而炒房客也會資金鏈斷裂。多套房業主和炒房客有點類似，但是情況并不一樣，多套房業主一般是自有資金買房的，頂多出現“棄房斷供”的現象。

現在房產是銀行最大的信貸資產，如果遇到樓市危機的話，風險最終會傳導給銀行，銀行會出現大量的爛賬，嚴重的話銀行會倒閉，這有點像美國的次貸危機，最后風險會傳導給各行各業，經濟會陷入蕭條，很多實業都可能會倒閉，從而引發各種連鎖反應。

總之，樓市“躺賺”的時代已經過去了，如果遇到房價大跌的話，購房者也不要鬧情緒，不然會得不償失。目前來看，房地產行業已逐漸回溫，但市場分化嚴重，從長遠看，房地產行業仍存三大風險。

三大風險：行業規模觸碰天花板、金融政策不放松、全球經濟危機

過去三年，全年總體銷售面積并沒有出現更多增長，連續三年都是在17億平方米左右，2016年的銷售面積也接近 16億平方米，所以實際上是近4年的房地產的銷售面積沒有大幅增長。

由于面積沒有增長，一旦面積出現一定的回落，銷售的金額也或將出現停滯或回落的狀況，由于面積代表了總需求量，所以行業規?？赡芤延|碰天花板。

特別是剛需這塊，對于剛需住宅來說，現在的購買力、整體的需求、未來的競爭，壓力都比較大。因為10年前的剛需和現在的剛需從需求總量上來說沒有本質性的差異，但購買力上差異巨大，主要原因為10年間的房價上升幅度和工資收入的上升幅度不成正比，即使改善需求會對沖一部分的剛需需求的衰減，剛需整體的總量需求仍會出現大幅度下降。

其次，在“房住不炒”的大環境下，整體金融政策松動的可能性不是特別大，金融政策對房地產的影響有目共睹，由于目前整體金融環境對房地產沒有利好，甚至還有一些壓制，所以總的來講，短期內放水到房地產的可能性很小。

從4月來看，95家典型房企的融資總額為1104.39億元，環比下降14.9%%，同比下降16.2%。其中，境內債權融資790.32億元，環比下降23.3%，同比增長64.5%；境外債權融資82.84億元，環比下降63.5%，同比下降86.8%。

一方面境內公司債等發行集中在3月份，導致4月境內債權融資減少；另一方面，由于境外疫情持續擴散的影響，境外美元債的發行盛況仍沒有恢復，4月僅有3家房企進行了境外銀團貸款，暫無境外美元債的發行，也是導致整體融資水平下降的原因。

在房企融資收緊、房地產金融政策不放松的壓力下，各大房企的資金壓力極大，后續更需警惕流動性風險。

而從4月起，國內的房地產市場開始復蘇，但從全球來看新冠疫情尚未停息。

短期來看，國內經濟完全復蘇仍然較為困難，目前迎來的購房潮，一方面是由于前幾個月的剛需壓抑后的釋放，另外一方面也受量化寬松購買資產可以保值增值的慣性思維影響。長遠來看，未必持久。

在一份關于疫情后購房需求變化的問卷中，就出現了21.93%的受訪者明顯打算放棄置業計劃，在全民收入進入下調階段，68.17%的受訪者由于疫情影響，購房預算發生了變化。

隨著全球新冠疫情仍存在較大的不確定性，需警惕疫情陰霾下的全球經濟危機“黑天鵝”。