“98房改方案”的決策和出臺

1998年在全國范圍內全面啟動的住房制度改革，影響深遠。“98房改方案”究竟是如何決策并出臺的呢？

住房制度改革始于1980年

中國城鎮住房制度改革大幕的拉開始于1980年。當年6月，中共中央、國務院批轉《全國基本建設工作會議匯報提綱》，正式允許實行住房商品化政策。從1982年開始，各地陸續推出出售公房、鼓勵購買的政策，但因缺乏購買力和社會心理基礎，收效不大。之后，我國又進行了多項房改的探索，多地的房改試點，但由于缺乏改革的經驗，加上傳統的思想觀念和體制很頑固，總之，由于種種矛盾，并沒有取得突破性進展。

我（本文作者顧云昌，“98房改方案”起草小組的主要執筆人之一）在上世紀80年代初進入當時的國家城建總局房產住宅局工作，一直致力于住宅商品化研究。1997年，伴隨著中國乃至世界經濟的低迷，時任國務院副總理朱镕基提出，“加快住宅建設，使之成為新的經濟增長點和消費熱點”，改革共識逐漸達成。

這一年，俞正聲從山東省委常委、青島市委書記任上調到建設部擔任部長，主抓房改。人們猜測，可能與俞正聲曾經主抓煙臺房改方案、第一個吃房改的螃蟹有關，因為1985年至1986年，我國進入“提租補貼”改革的新階段，煙臺、蚌埠等地打響了“提租補貼”試點“第一槍”。當年，主抓煙臺房改的煙臺市委副書記、市長正是俞正聲。

福利分房制度終結

1997年9月，國慶節前夕，時任國家經濟體制改革委員會主任李鐵映組織房改討論會，俞正聲部長帶著我和謝家瑾（時任建設部住宅與房地產司司長）參加了會議。會后，俞正聲部長對我說，他要起草一份關于房改方案的文件上報給國務院副總理朱镕基。開始起草之前，俞正聲部長讓我根據近幾天的會議整理一個提綱式文稿。到了起草的時候，他說自己要親自寫，寫了以后讓我從專業角度給予修改。

1997年10月1日，俞正聲的秘書將他起草的房改方案報告送到我的家里。部長給朱副總理的報告，思路很前沿也很開闊。我是用鉛筆改的，修改時還是很慎重的，只是有一些字句表達不一定合適，我稍做了一些修改。第二天將報告送到他的辦公室，俞部長認認真真看了兩遍，又改動了幾個字，就打印出來送給了朱镕基副總理。這是俞正聲擔任部長以后給朱镕基副總理的第一次房改報告。

1998年3月19日，新任總理朱镕基在就職的中外記者招待會上宣布：“今年下半年出臺新的政策，停止福利分房，住房分配一律改為商品化。”

開啟中國住房市場化進程

1998年3月，國務院正式宣布國務院住房制度改革領導小組由俞正聲部長擔任組長，首要任務就是起草新的房改方案。為此，房改小組成立了由發改委、財政部、中國人民銀行等部委的官員和專家組成的約百人的國家房改方案起草小組，而謝家瑾司長、劉鐵民（房改辦副主任）和我3個人成為起草小組的主要執筆人。

房改方案在起草過程中遇到的最主要的爭議是住房分配體制改革，也就是從住房福利制（實物分配）如何轉變成貨幣化分配。因為取消了實物分配以后就沒有了分房政策，大家都要買房了，而老百姓工資那么低，買不起，要不要給購房者一定的補貼？該補多少？錢從哪兒來？

我們過去的工資體系是低工資制度，在工資中包含的住房費用很低，低工資體制自然買不起房。那么，要從實物分配變成貨幣分配，必須給買房者補貼。如果買房，要以什么價格賣給職工，這個問題爭論很大。如果房子賣得太便宜，會被看作是公有資產的流失。但不給買房者補貼，根本就買不起，公房出售的辦法就推不動了。

類似很多這樣的問題，從房改方案起草開始，就爭論不休，而且爭論的時間很長。其中有一個關鍵的詞叫“房價收入比”。房價收入比是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。經過反復討論，大家認為最合理的房價收入比是4到6倍之間。比如，一套普通住房價值100萬元，一個家庭一年的收入是20萬元，房價收入比是5倍。大概這么一個價格大家能夠承受得起。最后，我們在爭論是按照4倍計算房價收入比還是按照6倍計算房價收入比時，俞正聲部長拍板，我們要以4倍的房價收入比來計算，盡可能地給買房者比較優惠的補貼，來調動大家的買房積極性。

這個標準出臺以后，賬就好算了，公務員的補貼肯定是國家開支，事業單位的補貼由事業單位出，學校的補貼由學校出。各單位自己的問題自己來解決，歸根結底要把房子賣出去，把房改方案全面推開，要賣得起，關鍵也要買得起。

1998年7月3日，國務院發布了《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》。取消福利分房的一紙公文令市場化、商品化成為住房建設的主題詞，由此開啟了中國住房市場化的進程。 （摘自《中國經濟周刊》 顧云昌/口述 王紅茹/文）