老舊小區改造研究
—— 以福州臺江某小區為例

陳寶燕

(福建省建筑設計研究院有限公司 福建福州 350001)

0 引言

2020年4月14日，李克強總理主持召開國務院常務會議上表示，推進城鎮老舊小區改造，不僅符合人民群眾改善居住條件的迫切愿望，也是擴大內需、帶動消費的重要舉措。隨著我國城市化進程的不斷推進，老舊小區已經無法滿足現代社會人們對居住環境的需求，使得老舊小區的改造迫在眉睫。因此，實施城鎮老舊小區改造有著及其重要的意義，既是民生工程，也是城市更新建設。

老小區基本都建成20年以上，因過去條件有限，市政配套設施老化、公共服務缺項、秩序混亂，還有私自搭建等安全問題等比較突出。基于此，本文將通過實際項目進行分類總結，研究老舊小區改造的幾個要素，并探索如何通過改造營造出干凈、整潔、平安、有序的小區環境。

1 老舊小區概況及現狀分析

1．1 老舊小區概況

如圖1所示，該小區位于臺江區義洲街道南禪橋道35號,建成時間為1997年，共13棟多層住宅樓,總戶數506戶,小區占地總面積約15 500 m2,其中場地面積約9500 m2。

圖1 小區區位分析圖

1.2 形成原因

案例中的小區比較特殊，雖然是一個老舊小區卻由不同的5個社區單位各自獨立組成。小區主要為早期國有企業、單位利用劃撥土地建設的住宅小區，基本上可將其歸類于“單位型老舊小區”，建設時間久遠，受制于當時的建房標準和規范要求，所以無論是建筑本體，還是小區公共設施、公共空間都已經無法滿足當下居民的日常生活需求[1]。

1.3 案例小區現狀分析

現階段各地正在推進老舊小區改造，從中可以發現單位型老舊小區都存在著一個共性，如街老、院老、房老、設施老、生活環境差的“四老一差”困境[2]。本案例項目通過實地調研，了解社區建設現狀、基本業態、基礎設施、公共設施和公共空間，全面梳理影響居民日常生活的突出問題,然后針對實際問題，立足從源頭、感觀，在保留小區特有的文化屬性和人群習慣基礎上，通過改造全面提升老舊小區的居住體驗、人文氣息，煥發該老舊小區的特色魅力和文化特性。

基于此，本案設計之前，以調查問卷、走訪傾聽、座談會等方式，歸結出老舊小區的如下突出問題：

①市政管網破舊，水、電、氣、通信等設施要么缺失，要么老化嚴重，給居民生活帶來諸多困擾。

②小區建造時間久遠，如文化娛樂、健身、老年人出行、機動車和非機動車停放不便等問題凸顯，公共服務功能區缺失。

③缺乏長效的專業化物業管理,管理、維護處于一種較低水平，致大部分設施處于失修失養狀態，嚴重影響小區的整體環境和居民的日常生活，如圖2所示。

圖2 小區現狀圖

之后，本案設計人員深入該老舊社區，充分聽取居民對公共空間、公共服務設施、慢行交通和公共文化等多方面的建議和設想的基礎上尊重群眾意愿，并結合未來城市的發展需求，提出合理、與時俱進、富于創新的該老舊小區改造方案。

2 案例小區基本要素改造策略

基于老舊小區改造既要尊重居民意愿，又要迎合時代發展態勢，因此，在改造過程，要掌握改造“度”的問題。本改造案例設計人員在設計過程堅持“先民生后提升、先規劃后建設、先功能后景觀、先地下后地上”的原則，重點解決保障居民基本生活和安全用水、用電、用氣、交通出行、消防等問題，首先著力消除該小區安全隱患，改善住民基本生活需求，營造良好居住環境[3]。所以，下文主要從宜居安全、設施完善、共融共享3個要素闡述改造方案。

2.1 完善基礎保障設施，打造宜居安全社區

以福州市2019年發布的老舊小區設計導則為依據，在基礎保障設施方面由以下幾個項改造內容對該老舊小區總平面進行拓展細化設計，如圖3所示。

圖3 小區總平面圖

(1)原小區違章搭蓋較多，搭棚侵占公共用地現象嚴重，應清理拆除侵占小區綠地、道路、廣場等公共空間的違章建筑。

(2)原小區道路相對較窄且都是人車混道，應重新規劃出入口，有條件的區域實施人車分流。舊區內道路狹窄造成了消防車無法進入小區現象，因此，在路系設計時應打通堵塞，拆除違章建筑，移走消防車道上的灌木、喬木，以疏通通道保證消防車通行。

(3)對原有破損窯井蓋進行更換，清理、改造，原小區管網修補重建；基于原管網較為混亂錯雜混接嚴重，對原雨污混流管網重新規劃設計以實現雨污分流。

(4)原有小區內照明設施嚴重缺乏，部分照明設備處于廢棄狀態，改造方案對破損路燈進行修繕并增設照明設施，新增小區路燈和內庭院燈，貫通沿線亮化系統，保障夜間行人安全。

(5)原有小區基本無安保設備，道路出入口眾多，且無統一監管，應完善小區安防監控措施。基此，改造方案在小區出入口、居住樓出入口、轉彎處等重要節點設置監控攝像頭，并實行統一管理，與小區物業管理中心對接，提升小區治安水平。

2.2 整修便民服務設施，增強專用功能區規劃

以福州市2019年發布的老舊小區設計導則為依據，改造方案在便民服務設施方面由以下幾項改造內容進行拓展細化設計。

(1)增設生態停車位及非機動車位區，為住戶停車提供規范位置，實現有序停車。

(2)增設電動自行車充電樁區，規范電動自行車充電設施，解決電動車停車充電難的問題，保障安全用電。

(3)減少“蜘蛛網”現象，對原有亂接明線等進行規整或拆除。集中通信等弱電管線，廣電、電信、移動、聯通等通信線路實行統一走管，讓小區內環境更加整潔、有序。

(4)增設或改造居民活動區。如：對小區內通道進行修復或增建，對居民活動場所等進行硬化，增加適老化設施建設，方便老年人通行。

(5)修繕、增設公告宣傳欄和信報箱專區，實現公共設施整潔化，帶動社區文明精神面貌發展。

(6)加強物流配送場地建設，統籌物流末端配送設施、快遞存放場所設置，合理安排小區內外交互空間，在特殊情況下也能為居民生活物資配送提供便利。

(7)設立獨立用房回收點，積極引導居民參與垃圾分類處理，有效減輕垃圾清運處理壓力，促進資源回收利用和垃圾有序、文明、生態投放。

(8)增加物業管理專職區和關鍵區，鞏固綜合整治成果。引進物業管理將小區列入長效管理范疇，實施日常衛生基本保潔、綠化養護及安全防范管理。

2.3 打破碎片化布局，突破圍墻障礙，打造共融、共享式社區

本改造方案拆除5個地塊破舊圍墻，打通了各社區的連接通道，加強了主輔道路規劃，協調、統籌各小區及各單位大院進行串聯，對各類資源進行重新規劃、整合利用，將5個小區連為一體，擴大公共共享空間，加強功能區規劃，增強設備、設施共享，減少重復設施投入，將原有多個單元獨立、碎片化的小區打造成一個功能完善、設施共享、風格統一、管理有序的中型社區，如圖4所示。

圖4 小區平面改造前后對比圖

3 案例小區創新式要素改造策略

本改造案例結合小區總體布局，融合海綿城市理念，將特色景觀部分進行創新性設計。

3.1 營造特色景觀，活化小區空間

基于公共空間特色營造應復合多個要素進行統籌設計，本改造案例利用小區大面積閑置綠地或活力低下的硬鋪廣場，通過增設游戲、健身、休憩設施，既打造了全齡化的綜合活動空間，提升小區親和力，又進一步打造出內涵豐富、各具特色的小區風貌。

(1)小區入口景觀

從人們的心理行為出發，小區入口景觀應具有標識性。本改造案例是由多個單元式獨立小區整合成一個小區，改造方案根據原各小區的原有布局和周邊交通、小區的原有消防情況，重新規劃改造后小區出入口位置，并進行人車分流一體化設計，對小區入口的坡道、臺階、門禁、雨披及造型等重新進行整體化設計，使改造后的社區路口在體量、尺度、材料、色彩和造型上具有整體感和協調感，讓小區居民一眼看到就產生歸屬感。

(2)公共空間景觀營造

雖然老舊小區有場地上的局限性，但可以通過小區現有條件，集中設置并整合小區服務設施，為居民增加休閑運動場所，滿足居民社會交往、老人活動、兒童玩耍、散步、健身娛樂等多元化需求，成為小區的活力中心，也能增進居民對社區的認同感、歸屬感，如圖5所示。

圖5 公共空間平面分布圖

基此，改造方案的景觀設計，從功能出發為原則，采用層次豐富的設計手法構成空間：①根據小區現狀，充分利用一些邊角地帶，采用平面立面等多種方式相結合的手法，實施“見縫插綠”；②將小區景觀主要分為宅間綠地和中心綠地兩塊，充分運用分隔與營造空間的對比、植物選擇的互補、景觀小品的點綴等設計手法進行協調，為居民提供休閑與娛樂的場所。③將現有的綠地系統采用點、線、面相結合手法，重新規劃道路系統，并實施人車分流，可充分避免人行與車行相沖突；④將原有零散空間進行多元整合成社區完整公共空間，增加雕塑小品、休憩設施等設施，并與公共空間的綠化景觀一體化設計，進一步提升公共空間的整體環境品質。⑤多個小區整合后，原有的一些門房就空置出來,改造方案則利用這些零散用房設置為老年人活動中心、閱覽室等社會區文化設施。⑦在植物配置上，由于老小區改造與新小區不同，則根據實際需求進行配置，盡可能不動大樹或只對大樹進行移植、修剪并鏟除一些容易窩藏蛇蟲鼠害的灌木，底層適當種植麥冬與山菅蘭等，構成小巧別致易維護管理的地被，形成大面積明亮的樓間活動景觀空間，如圖6所示。

圖6 宅間綠地改造前后對比圖

3.2 融合海綿城市理念，建設生態美麗社區

改造方案以老舊小區改造建設為契機，加入海綿城市理念，使改造后老舊小區既擁有“海綿”功能，又提升小區環境，形成迎合時代的宜居生活社區。基此，改造方案綜合該小區場地分析、現狀踏勘采用因地制宜、經濟有效、方便易行的低影響開發設施：

(1)由于原有屋面雨落管敷設于陽臺內，陽臺基本被住戶封閉，原有雨落管部分為雨廢合流，所以，將混接雨落管改造為轉輸至LID設施中，再新增屋面排水管和小區地面雨水排水接到雨水管道；將原有路牙立道牙改為平道牙，雨水由硬質鋪裝引導到綠地，促使雨水下滲。

(2)有條件的硬質鋪地，采用透水平鋪裝，增加滲透促進雨水即時下滲，減少徑流產生。

(3)根據現狀條件，在道路兩側綠化帶區域適當增加植草溝，疏散暴雨徑流，結合開發空間提升環境品質。

(4)根據整體現狀，在對景觀綠地改造方案時，結合海綿問題跟給排水專業進行配合，有條件的位置設置下凹綠地，凈化雨水并使之下滲補給地下水，減少小區雨水外排量，使周邊管網排水能力有效提升，從源頭上緩解內澇。

4 改造項目遇到的問題分析

改造的目標，是讓老舊小區朝著環境優美,安全和諧,秩序井然的方向發展，但這類型改造項目剛剛起步，也存在著很多問題和困難。之前大多數老舊小區改造時效性太過短暫、過于注重外觀形象和缺乏維護成果，而且在水、電、氣、通信上明顯存在各職能部門間合力聯動不到位的現象。老舊小區改造面對的是居民需要大量的溝通協調，這很大程度上依賴街道和社區的力量以發揮群眾的主體作用。因此，需要政府部門統一指揮協調統籌考慮，才能保證改造的可持續性發展。同時，需要設計者全面轉變老舊小區的改造理念，以民生為先導，實現以先基礎后提升、因地制宜、經濟適用、延續文脈、留存特色的城市更新目標。

5 結語

綜上，老舊小區改造應建立模塊化、菜單式的項目選用體系，以完善配套設施解決居民基本民生問題為基礎，堅持立足實際、統籌兼顧、分類施策，以標準化、普適性、可實施性為基本導向，因地制宜進行改造才能營造出健康活力、整潔有序、安全智能的社區環境。