淺析國有企業資產出租內控管理存在的問題及建議

摘要：隨著國有企業深化改革的推進，國有資產管理進入提質生效的關鍵時期。針對國有企業存在的虧損嚴重、資不抵債等多種問題，國家采取了多項措施加強國有資產監管，取得了顯著成效。但國有資產租賃作為國有資產管理的一個重要組成部分，一直得不到重視，租金流失、租戶賴賬、出租率低下等問題時有發生。本文結合作者多年內部審計工作經驗，針對審計過程中發現的國有企業資產租賃普遍存在的問題進行分類、歸納，并提出意見和建議，望引起重視，從根源上解決國有企業資產租賃面臨的問題。

關鍵詞：國有企業;內控;資產出租;對策

近年來，針對國有資產虧損嚴重、資不抵債等多種問題，國家出臺了多項政策文件，通過企業改制、兼并重組、破產等方式盤活國有資產，大力加強國有資產監管，提升國有資產運營效益，取得了一系列比較明顯的成效。但也存在著一些問題尚未解決，尤其在國有資產租賃方面，尚未形成規范的管理模式，未得到足夠重視，租金流失、租戶賴賬、出租率低下等問題時有發生，嚴重影響國有資產使用效益。

一、資產租賃相關概念

資產租賃是指“在不改變資產所有權的情況下，由資產所有者與承租者訂立契約，在一定時期內，對資產的占有權、使用權實行有償出租和承租者自主經營的一種經營方式。”

國有企業資產租賃是指國有企業將擁有所有權或者控制權的資產（包括土地使用權、房屋建筑物、設施設備等）出租給自然人、法人或者其他組織（即承租人）使用并收取租金的行為。

國有企業資產租賃是國有資產管理的一種重要形式，因其運轉方式靈活，運行成本低，隨著經濟的發展，其適用范圍逐漸擴大。

二、國有企業資產租賃存在的問題

（一）資產租賃制度不完善

現代國有企業基本上都制定了資產管理相關制度，除了專門從事租賃業務的外，大部分企業都是部分閑置資產出租，未專門針對資產租賃出臺相應的管理制度，導致租賃資產管理存在諸多漏洞。如何選擇承租人、如何確定租賃價格、如何履行租賃審批程序等均沒有嚴格的制度規定，實際操作中會存在風險。

（二）資產出租率低下

由于國有資產出租需履行一系列審批程序，手續復雜，且取得的經濟效益可能不會特別顯著，尤其是在資產量較少的情況下，對個人業績不會產生大的影響。由此導致有使用價值的國有資產寧可閑置，也不愿意對外出租，收取租金。有些資產閑置時間太長，最后只能報廢，對資源造成浪費。

（三）租金管理混亂

國有資產長期租賃通常會簽訂租賃合同，短期租賃、小額臨時租賃未簽訂租賃合同，租金收取的合理性、完整性難以保證，容易形成小金庫。部分承租方的選擇未履行公開招標、比選等程序，出租價格沒有實現市場化。尤其是有些房產租賃合同約定的租期較長，租金卻不見增長，或增長幅度遠低于同位置的其他房產。

此外承租方拖欠租金，出租方不及時催收、催收方式偏于柔性，導致租金壞賬等現象也普遍存在。

（四）租賃資產會計處理不規范

租賃資產會計處理上，存在財務管理與業務管理脫節，未嚴格按照權責發生制進行財務核算、租金收入跟出租成本不匹配、己投入使用的租賃資產未及時轉固、己經報廢無法使用的租賃資產未及時申請報廢等問題。

（五）租賃資產的現場管理不到位

由于租賃資產監管人缺位，資產出租后未再對租賃資產進行后續管理，未進行適當維修和保養，使用過程中不愛惜，租賃資產磨損嚴重，使用壽命變短，租期一到，還給企業的是即將報廢的，無法再次使用的資產。有些甚至出現未經原出租人同意，將租賃資產多次轉租，或者擅自改建等，難以保證租賃資產的安全完整。

三、加強國有企業資產租賃管理的建議

（一）建立健全國有企業資產租賃管理制度

根據國家及地方資產管理相關法律法規，結合國有企業實際情況，制定完善資產租賃管理辦法，明確租賃資產的范圍、不同職能部門在資產租賃過程中各自履行的職責、資產租賃程序、審批流程、出租人與承租人的權利和義務、租金收取管理等，為資產租賃提供制度依據，規范租賃資產管理流程。

（二）提高資產出租率

對于因地段等客觀原因難以招租的資產，可以加強營銷工作，考慮與商家合作提成的方式，利用閑置資產，收取租金，盡可能提高資產的使用效益，為企業獲取經濟利益。對于金額較小的租賃行為，應簡化租賃流程、手續，提高資產出租率。還可以設計相關的激勵措施，調動人員積極性，提高出租效率。

（三）嚴格租賃審批流程

國有企業重要資產出租應制定相應的出租方案，方案應包括出租資產的基本情況、出租目的及可行性、出租用途及期限、承租條件、招租底價等內容，并需要經相關決策機構根據授權進行審批。國有企業資產租賃按照公開、公平、公正的原則，采取公開招標、比選等方式確定承租人，招租公告、結果嚴格按照公示時間、地點進行公示，并按規定程序審批完成后方可簽訂租賃合同。資產出租底價可以選擇兩家以上評估機構進行評估獲得，企業可根據實際情況綜合考慮評估結果，對于不同的商業業態應考慮設置相應的底價系數，以獲得較高的收益和促進租賃資產的持續升值，資產租賃的評估結果應由相關主管部門備案或者上會按照“三重一大”決策機制進行決策，作為確定出租價格的參考依據，并嚴格保密使用。同時要注意防止化整為零、調整出租資產賬面價值、連續短期出租等方式規避資產評估、公開招標等行為的發生。

（四）加強租金收入監管

簽訂租賃合同，嚴格按照租賃合同約定收取租金，嚴格控制免租期，消費支出不得抵減租金收入。注重廣告、場地、花車等使用費的收取管理工作，確保收入顆粒歸倉。有條件企業，可以考慮開發建設出租信息管理平臺，把業務和財務有效銜接起來，減少人為干擾。對出租人與有關人員違規操作、不與承租人簽訂租賃合同、不收或減免租金的、不執行收支兩條線、坐收坐支的行為予以處罰。造成國有資產流失的，依法移送司法機關。對于未按期繳納租金的承租方，及時發出催收通知，多次催收無效時，盡快采取法律手段，避免壞賬損失。將長期拖欠租金的承租方列入不合格承租方名錄。

（五）規范租賃資產會計處理

嚴格按會計準則的要求對租賃資產進行會計處理，按照權責發生制的原則，合理確認租金收入與成本，實現收入與成本配比;及時處置低效無效資產，具有變現價值的資產殘值，及時變現，取得殘值收入;對己達到預定可使用狀態的資產及時預轉固，在財務決算后確定最終資產價值，調整資產入賬價值，及時辦理資產權證等。

（六）加強租賃資產后續管理

資產出租后，要注重對商業業態的管理，商業業態直接影響出租資產的發展和租金水平，對商家的業態進行持續管理，對超出約定范圍的業態應及時制止，要定期或不定期對租賃資產進行巡檢，持續關注資產狀態，對于不合理的使用行為，及時制止，確保租賃資產處于良好的使用狀態。在租賃合同中對租賃資產的后續管理進行約定，明確出租方和承租方的責任。做好出租資產的檔案管理，資產出租檔案按項目單獨立卷，集中管理。檔案內容包括出租方案、審議審批報告、租賃合同等，確保租賃行為資料完整。

四、結論

國有企業在資產出租過程中要嚴格遵守法律法規及企業的相關規定，遵循等價有償和公開、公平、公正的原則，引入市場競爭機制，提高國有資產的使用效益，確保國有資產保值增值，實現資產價值最大化。隨著國有企業資產租賃行為越來越普遍，資產租賃問題也會日漸突出，及早發現問題，探索解決措施，將問題消滅在萌芽中，能有效規避風險，降低損失，促進國有企業持續健康有序發展，發揮經濟核心作用。

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作者簡介：譚金屹（1983-），男，漢族，四川廣元人，會計師，成都文化旅游發展集團有限責任公司高級審計主管/會計師，畢業于攀枝花學院會計學專業本科，大學文化，學士學位。研究方向為企業財務及內控管理。