房地產會計核算中存在的常見問題及對策

徐莉

摘要：會計核算房地產企業發展過程中的重要工作，但是目前，很多企業的會計核算還存在不足，影響了投資的準確性。本文，首先對房地產企業會計核算的問題進行了總結和分析，然后研究房地產企業需要制定怎樣的策略來進行會計核算的工作。

關鍵詞：房地產企業;會計核算;常見問題;對策

房地產企業通過會計核算工作可以更好的制定發展策略，但是目前很多房地產企業由于制度、會計核算水平等方面的問題，并沒有對會計核算工作有深層次的使用，導致會計核算工作有很大的局限性，不能發揮出實際作用。為此，企業需要研究當前存在的不足，并且制定合理的發展策略。

一、房地產會計核算工作的重要性

房地產企業通過做好會計核算工作，能夠了解在運營過程中的成本，發現項目建設的經濟浪費問題，并且結合成本核算的結果來制定相關措施，控制成本提升企業營收能力。所以房地產企業通過會計核算工作，能夠提升運營水平，控制各種項目的投入成本，讓企業能夠更好地生存。

二、房地產會計核算工作內容

（一）建筑工程成本核算

建筑工程成本包括材料費、人工費用、機械使用費用和其他安裝費用等等。

（二）前期工程成本

前期工程成本主要包括土地費用，包括土地轉讓費用、土地征用費用、土地租用費用、安裝拆遷費用。

（三）間接開發費用

間接費用包括辦公費用、管理人員工資費用、勞動保護費用、交通費用等等。

（四）營業利潤核算

結合成本和收益來確定房地產項目的營收利潤。

三、房地產會計核算工作不足之處

（一）信息不真實

目前很多核算結果的信不夠真實，因為統計過程中，必然遇到不確定性問題，影響到會計的成本核算工作開展。一些會計成本核算工作中并沒有確定明確的目標，所以后續的工作開展也比較困難，最后可能會使用一些比較粗放的核算方式，導致核算的結果并不準確。房地產企業工作項目的開展，需要真實的核算成本，才能確保銷售和開發兩項工作之間能夠進行配合，在目前核算成本真實情況比較差的前提下，很難將企業投資時的真實成本反映出來。這種情況的出現一定程度上因為當前人員的核算能力比較差，導致核算工作效率不能保證，也難以獲得真實的信息。

（二）缺少規范的內控管理機制

很多房地產會計核算工作中都存在內控管理不規范的問題，例如對房地產合同的簽訂中，并沒有事先和房地產企業的財務部門進行商討或者聯合會簽等工作，只是在合同簽訂工作結束后向財務部門提供便于留底的備案。這種工作方式是嚴重違背房地產行業內部控制管理機制和原則的，房地產企業的合同部門不能再沒有和財務部門商討的情況的情況下簽訂合同，更不能在聯合會簽之后簽訂合同。這樣的工作方式容易造成財會工作人員不能夠對相關費用支出作出準確的統計，甚至會出現和實際情況差異比較大的問題，導致房地產行業的成本核算工作并不能落實，在土地增值稅的請教上也會對房地產企業十分不利。

（三）對收入核算不完善

房地產企業在開展項目預售工作時，雖然房地產行業相關財會人員能夠嚴格根據預收賬款來對預售項目的現金流量作出核算，并在此基礎上開展相應的稅款核算工作。但是實際的工作中，很多財務部門可能并沒有獲得完整的信息，比如營銷部門和財務部門的信息交流不暢，造成財務部門獲得的信息存在嚴重的滯后性，所以財務部門就不能掌握目前不同項目存貨情況，對于銷售面積、房地產項目的銷售單價等更加精確的數據就更無從知曉了。這種情況也讓銷售部門能夠利用漏洞修改銷售信息，從而出現漏稅的情況發生。還有一些房地產企業竣工決算工作缺少足夠的監督，所以不能及時進行收入成本的結轉工作，或者出現工作上的錯誤，導致一些應收賬款還掛在預售賬款的科目中，最后造成核算時與實際情況不匹配。

四、增強房地產會計核算有效性的具體措施

（一）增大信息披露程度

房地產行業的信息披露對政府和投資者都會帶來影響，通過構建更加透明、公正的信息披露制度，可以保證房地產行業的公信力。為此，需要房地產會計在核算工作中獲得更加精準的結果，保證披露消息的真實程度。首先，對房地產行業中的土地儲備量信息必須要及時透明的披露，因為這項數據將會決定之后房地產行業發展的趨勢，人們需要根據這個數據對未來的行情進行判斷。其次，還需要及時披露房地產行業的現金流量，該數據是房地產未來發展的基礎和根本保障，及時披露現金流，有利于倒逼企業保持良好的周轉能力，以及讓公眾了解目前房地產企業的經營情況。

（二）加強房地產行業的內部控制

做好內部控制對房地產會計核算工作有十分重要的意義，能夠解決目前存在的工作不規范問題，從內部形成對各項工作的約束。為了保證內部控制的效果，首先需要企業高管對內部控制提高重視，避免內部控制形同虛設。為此，房地產行業相關財會人員應該結合房地產在售樓、投資等方面的需求構建專門的內控管理機制，并且針對工程、項目的具體費用標準，簽訂方式等等都進行明確，防止出現項目的合同和實際款項存在比較大出入的問題。

（三）建立財務風險防控系統

根據工程的實際情況和企業發展情況，確定核算的科目，然后明確成本項目，科學地進行各個項目的管理工作。通過合理的科目，保證成本控制工作，也能夠提高資金的使用效率，避免因為分類過于復雜導致成本增加。對于預售工作，需要將風險管理工作開放給銷售部門和財務部門，保證財務部門和銷售部門在信息上的連通，確保銷售部門能夠隨時知曉銷售單價、銷售面積等信息。

五、總結

房地產企業為了提升核算工作的水平，需要合理設置賬目，并且做好管理工作。同時，也需要提高自身的信息披露程度，提升社會對企業的信任。通過建立良好的風險管理制度，保證核算能夠對成本進行有效的控制。

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