淺析城區(qū)業(yè)主權(quán)益保護(hù)研究

黃輝

摘要：隨著現(xiàn)在高層建筑的增多，物業(yè)管理不夠規(guī)范，帶來許多問題，雖然物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定物業(yè)公司和業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)，但是業(yè)主繳納物管費(fèi)后并未得到與之相適應(yīng)的小區(qū)環(huán)境，導(dǎo)致許多業(yè)主逐漸以不繳納物管費(fèi)，雖繳納物管費(fèi)，但抱怨聲不斷，常常與物管發(fā)生糾紛，本文通過探索物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主關(guān)系深層次的原因，提出更好解決小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司關(guān)系的途徑及法律適用。

關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù)合同;小區(qū)業(yè)主的權(quán)利保護(hù);法律規(guī)定

案情介紹：陳某、張某、王某等二十多位是某小區(qū)的業(yè)主，2015年10月開始裝修入住小區(qū)，一直按照物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定繳納物管費(fèi)至2018年12月，但此之后就再也沒有繳納物管費(fèi)，物管公司把三位業(yè)主告上法庭，請(qǐng)求繳納物管費(fèi)、違約金等，而小區(qū)二十多位業(yè)主反訴，請(qǐng)求物業(yè)公司維修房屋、請(qǐng)求物業(yè)公司降低物業(yè)費(fèi)用、請(qǐng)求物業(yè)對(duì)物管收費(fèi)進(jìn)行公開、請(qǐng)求物業(yè)公司對(duì)盈余分配給業(yè)主，小區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司的請(qǐng)求都能得到法律的支持嗎？那么作為小區(qū)的業(yè)主如何保護(hù)自己的合法權(quán)益？

首先，物業(yè)公司的請(qǐng)求是能得到法律的支持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及物業(yè)服務(wù)合同的約定雙方的權(quán)利和義務(wù)，這屬于合同糾紛，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條第五款的規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)履行按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。繳納物業(yè)管理費(fèi)是業(yè)主的義務(wù)，為小區(qū)業(yè)主打掃衛(wèi)生、管理車輛、維修小區(qū)的公共設(shè)施等是物管的義務(wù)。因此，小區(qū)業(yè)主依照事實(shí)和法律必須繳納物管費(fèi)。

其次，小區(qū)業(yè)主反訴請(qǐng)求物業(yè)公司維修房屋符合法律規(guī)定嗎？根據(jù)民事訴訟法二百三十三條之規(guī)定，反訴需具備的條件：第一，反訴主體只能是本訴被告向原告提起，在本案中原告不能成為反訴的主體;第二，反訴只能向受理本訴的人民法院提起;第三，反訴與本訴必須適用同種訴訟程序，如簡(jiǎn)易程序或普通程序;第四，反訴與本訴的訴訟請(qǐng)求必須在事實(shí)和法律上有關(guān)聯(lián);第五，反訴必須在舉證期限內(nèi)提出。本案中，物業(yè)公司起訴業(yè)主屬于合同糾紛，小區(qū)業(yè)主反訴物業(yè)公司屬于商品房買賣合同糾紛，屬于兩個(gè)不同的法律關(guān)系，且承擔(dān)責(zé)任的主體不同，商品房買賣合同糾紛的主體是房開公司，而不是物業(yè)公司，因此，被告反訴原告物管公司的主體不符合法律的規(guī)定，法院裁定不予受理。

再次，小區(qū)業(yè)主反訴物業(yè)公司降低物業(yè)費(fèi)用合法？根據(jù)《民事訴訟法》之規(guī)定，小區(qū)業(yè)主反訴降低物業(yè)費(fèi)符合反訴的條件，但物業(yè)費(fèi)應(yīng)否降低需進(jìn)行舉證，物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，物業(yè)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，有定價(jià)權(quán)限的政府主管部門會(huì)同房地產(chǎn)主管部門物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，并定期公布，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主與物管公司根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分為四級(jí)，一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)最高，服務(wù)費(fèi)也最高，其次二級(jí)，再次三級(jí)、四級(jí)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也以此降低。本案中物業(yè)服務(wù)合同約定，物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)按一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，但業(yè)主認(rèn)為物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)公司服務(wù)內(nèi)容不一致，物業(yè)服務(wù)達(dá)不到物業(yè)服務(wù)合同約定的一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，如小區(qū)業(yè)主能拿出證據(jù)證實(shí)物業(yè)公司的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不到一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，可以請(qǐng)求降低物業(yè)收費(fèi)等級(jí)，也應(yīng)得到法律支持。

再次，小區(qū)業(yè)主反訴請(qǐng)求物業(yè)公司把盈余分配給業(yè)主是否符合法律規(guī)定？本案中，小區(qū)業(yè)主聲稱，物業(yè)管理公司是小區(qū)業(yè)主投資成立的，但物業(yè)公司成立后，并未給小區(qū)業(yè)主出具股份持有證書，但小區(qū)業(yè)主實(shí)際是股東，小區(qū)業(yè)主向法院出具物業(yè)公司成立時(shí)的約定，按照法律規(guī)定，若物業(yè)公司系小區(qū)業(yè)主成立的，物業(yè)公司的應(yīng)由應(yīng)屬于小區(qū)業(yè)主，小區(qū)業(yè)主實(shí)際是公司的股東，根據(jù)《中華人民共和國(guó)公司法》第四條公司股東依法享有資產(chǎn)收益、參與重大決策和選擇管理者等權(quán)利;第三十四條股東按照實(shí)繳的出資比例分取紅利;公司新增資本時(shí)，股東有權(quán)優(yōu)先按照實(shí)繳的出資比例認(rèn)繳出資。但是，全體股東約定不按照出資比例分取紅利或者不按照出資比例優(yōu)先認(rèn)繳出資的除外;第三十七條股東會(huì)行使下列職權(quán)：（一）決定公司的經(jīng)營(yíng)方針和投資計(jì)劃;（二）選舉和更換非由職工代表擔(dān)任的董事、監(jiān)事，決定有關(guān)董事、監(jiān)事的報(bào)酬事項(xiàng);（三）審議批準(zhǔn)董事會(huì)的報(bào)告;（四）審議批準(zhǔn)監(jiān)事會(huì)或者監(jiān)事的報(bào)告;（五）審議批準(zhǔn)公司的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案、決算方案;（六）審議批準(zhǔn)公司的利潤(rùn)分配方案和彌補(bǔ)虧損方案;（七）對(duì)公司增加或者減少注冊(cè)資本作出決議;（八）對(duì)發(fā)行公司債券作出決議;（九）對(duì)公司合并、分立、解散、清算或者變更公司形式作出決議;（十）修改公司章程;（十一）公司章程規(guī)定的其他職權(quán)。對(duì)前款所列事項(xiàng)股東以書面形式一致表示同意的，可以不召開股東會(huì)會(huì)議，直接作出決定，并由全體股東在決定文件上簽名、蓋章。因此，根據(jù)《公司法》之規(guī)定，小區(qū)業(yè)主若能拿出證據(jù)證實(shí)物管公司系其成立的，即使反訴被告雖未頒發(fā)股東持有證書給原告，但原告能提供證據(jù)證實(shí)是被告的股東，因此，被告應(yīng)向原告分配盈余。

最好，小區(qū)業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)對(duì)物管收費(fèi)進(jìn)行公開能否得到法律支持？根據(jù)上述的情況，小區(qū)業(yè)主系物業(yè)公司的股東，根據(jù)《中華人民共和國(guó)公司法》第三十四之規(guī)定，股東有查閱公司章程、股東大會(huì)會(huì)議紀(jì)要、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告等的規(guī)定，因此，小區(qū)業(yè)主作為股東是可以要求對(duì)物業(yè)公司的收費(fèi)情況進(jìn)行公開。

綜上所述，物業(yè)公司對(duì)于欠繳物業(yè)費(fèi)的小區(qū)業(yè)主可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，采取訴訟的方式追繳物管費(fèi)，同時(shí)作為股東的小區(qū)業(yè)主可以根據(jù)《中華人民共和國(guó)公司法》之規(guī)定以及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》之規(guī)定，反訴物業(yè)公司降低物業(yè)服務(wù)費(fèi)，可以請(qǐng)求公開物業(yè)收費(fèi)并分配盈余。

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