淺析物業服務合同在智慧社區物業管理中的重要性

摘? 要：物業服務合同是進行物業管理活動的基礎，同時智能化又是智慧社區物業管理發展的新方向，基于此如何將兩者結合起來實現物業管理水平的提升，是當前人們亟待解決的關鍵課題。本文結合物業服務合同的特殊性和智慧社區物業管理的新特點，提出了依據物業服務合同提升智慧社區物業管理水平的有效措施，以期為相關研究提供參考。

關鍵詞：智能化物業管理;服務合同;智慧社區

中圖分類號：F299? ? 文獻標識碼：A? ? 文章編號：2096-6903（2020）12-0000-00

0前言

法制化是社會進步的必然選擇，在現代社會開展任何形式的管理活動都需要采用法律的形式。合同是法律形式的外在表現，是依據法律規范參與雙方或多方權利與責任的依據和準繩，是現代法制化社會發展的重要標志。物業服務是建筑工程項目的拓展和延伸，其更多地是為業主服務，因此同樣需要采用合同的形式將物業公司與業主方的權利和責任關系進行明確，同時避免出現糾紛，或者出現了糾紛之后依據合同進行調解或者處理。基于此可知在物業服務和管理過程中，合同發揮著極其重要的作用，其既規定了物業管理公司需要按照合同的約定向業主方提供一定的服務項目，也規定了業主方需要按照合同的約定向物業管理公司繳納一定數量的費用。因此，物業服務合同是物業管理活動的法律基礎，其在物業管理過程中發生的一切活動都要根據物業服務合同來開展。

隨著科技的發展，人工智能改變了人類的生產和生活方式，當前在很多領域都有了智能化的影子，其中物業管理活動中也不例外，智慧社區的建設就是一個典型例子。隨著人們對居住環境的要求越來越高，配套的智能化物業管理活動也在逐步發展，通過智能化的方式來提高居住環境的安全性和舒適性。

關于物業服務合同在物業管理活動中的作用，很多學者提出了自己的見解。許步國[1]分析了物業服務合同的性質，從法制化建設的角度定位了物業服務合同的法律地位;齊恩平等[2]分析了物業服務合同在糾紛解決過程中的作用，論述了物業服務合同的重要性。關于智慧社區及智能化物業管理活動，也有一些學者開展了相關研究工作。來翔等[3]研究了電力信息化技術對智慧社區物業管理智能化的促進作用;易俗[4]提出了一種智慧社區物業管理智能化系統的設計方法。已有研究表明，當前研究一般都是將物業服務合同的重要性與物業管理的智能化分開來研究，很少有文獻將兩者結合起來進行論述。基于此，本文在研究物業服務合同特殊性的基礎上，結合智慧社區物業管理活動的特點，研究了依據物業服務合同提升智慧社區物業管理智能化水平的有效措施，其研究成果對于類似項目的運營具有一定的借鑒指導作用。

1物業服務合同的特殊性

1.1 物業服務合同獨立于委托合同

物業服務合同屬于民事合同，但是在我國現行法律體系中又沒有該合同的具體名稱，因此屬于無名合同中的一種。從本質上來說，物業服務合同不同于委托合同，首先在于合同雙方訂立時并沒有以雙方或多方當事人的互相信任為基礎，也就是說物業管理企業可以將服務合同中的某些專項服務項目在不經過業主同意的前提下就轉包給相關第三方;其次物業管理公司只要沒有按照合同規定提供相應的物業服務或者所提供的物業服務達不到合同規定的相關標準，就屬于違約行為，就應該承擔法律責任;基于這兩點，可以判定物業服務合同不屬于委托合同，而是一種與委托合同相獨立的合同形式。

1.2 物業服務合同屬于混合契約

物業服務合同屬于無名合同，但是根據物業服務合同的規定，物業管理公司提供的服務形式多種多樣，既有小區內公共設施的維護、保養，又有對小區居住環境的安全管理，還包括各種水、電、暖、氣、通信甚至有線電視服務費用等的代收代繳，因此其內涵和外延都很廣泛，屬于混合契約的一種。

1.3 物業服務合同解除具有特殊性

合同有訂立，就必然存在著解除，當合同解除條件具備時，當事人一方或多方表示出解除的意思時，合同就可以按照法律規定的形式進行解除，合同雙方或多方中規定的權利義務關系不復存在。與其他合同相比，物業服務合同解除的特殊性主要在于業主方解除合同時會受到相關的限制，具體來說，由于物業服務合同中規定的是物業管理公司要向小區所有業主提供關于公共設施管理與維護的所有相關服務，因此單個或少數業主要求解除物業服務合同時必然會不成立，也就是不會獲得法律的支持;另外，當業主方強行要求解除物業服務合同時，人數上必須要達到一定的數量級（比如大多數情況下規定20%以上數量的業主提議才能召開業主大會、業主大會上的2/3的投票數支持解除合同時才能解除），因此物業服務合同的解除相對比較困難，具有特殊的一面。

2智慧社區智能化物業管理活動的特點

智慧社區的建設與興起是時代發展的必然，并且會是將來很長一段時間的發展趨勢。與智慧社區配套的必然是智能化物業管理活動，很多普通小區也在積極引進智能化物業管理辦法。當前，智能化物業管理活動是其發展的方向，其具有以下基本特點。

2.1 智能化給物業管理提出了更高的管理目標

智能化的本質是通過機器代替人工來實現更高的工作效率，并且提供更加便捷和舒適的服務。因此，小區物業管理實現智能化之后，管理的目標會變得更高：既要為小區業主創造安全、舒適、和諧的人居環境，又要為小區物業管理公司創造更大的價值和利潤空間。前者，可以借助于各種智能化的人臉識別系統、快速響應系統、視頻監控系統、自動控制系統來完成;后者，需要借助各種相關配套的管理制度、減少人員在位在崗率、提升工作人員效率、減少各種經費反復投入來完成。

2.2 智能化給物業管理帶來新的特點

智能化深刻改變了小區物業管理模式，同時也給物業管理帶來了新的特點。具體來說，智能化要求需要利用各種微電子系統通過互聯網或者局域網、基于快速高效的數學算法對小區各種公共設施施行管理;智能化由各種自動化系統、視頻監控系統、安全維護系統等組成，雖然減少了人員投入，但是需要具有一定專業技術知識的員工進行巡檢巡查，出現故障需要能夠及時進行排查;智能化主要通過對現場情況的遠程監控和自動化處理反饋來實現，因此監控技術、網絡傳輸技術和自動控制技術是智能化物業管理的基礎，改變了傳統物業管理通過人工服務來實現的模式。

2.3 智能化給物業管理帶來新的服務內容

智能化改變了傳統物業服務的內容，將物業的服務內容，由傳統的衛生清潔、綠化維護、安全保衛、設備運維等擴大到了固定資產管理、租賃業務管理、防火防盜管理、局域網運行維護、智能化設備巡檢巡查等方面，不僅帶來了業務量的增加，同時業務難度也直線上升，這些都給物業管理人員帶來了新的挑戰。

3依據物業服務合同提升智慧社區物業管理智能化水平的措施

物業管理是提供良好物業服務質量的根本保障，各級物業管理公司需要立足現實情況，在經費允許范圍之內積極采用智能化的管理手段，依據物業服務合同的內容開展物業管理工作。為了給業主提供更好、更規范的物業服務，在智慧社區物業管理過程中物業服務合同將發揮更加重要的作用。

3.1 合理調整經費投入，改變物業成本控制模式

結合智能化物業管理特點，在簽訂物業服務合同的過程中，需要對經費投入進行更加明細的計算。智能化減少了人工投入，能夠節約人員開支，但是智能化管理設備一般來說比較貴重，同時需要有充裕的管理和維護資金做支撐，因此在進行物業收費過程中，需要進行仔細的成本核算，避免出現虧空，同時需要在物業服務合同中列舉清楚，避免出現資金去向不明或者因為資金問題引發業主與管理公司之間的糾紛問題。

3.2 建立更加完善的管理制度

管理制度是服務效果的倍增器，但是制定或者堅持得不好，也會使管理效果大打折扣。智能化要求改變了過去死板、單一的管理制度，利用各種智能化的技術手段（比如視頻監控、自動化控制、大數據分析）實現全面的信息獲取，根據現場情況動態調動資源，這些都要求管理制度更加靈活。但是，靈活的前提是規范化，制定物業服務合同時需要嚴格依據標準化的管理體系（如ISO9001：2000），制作各種工作質量手冊、程序文件和作業指導書作為服務合同的支撐，這樣才能做好物業管理工作。另外，還需要將智能化設備的運行和維護作為一項重要的工作制度寫入物業服務合同中，只有設備始終處于良好穩定的工作狀態才能節約經費開支，確保物業管理公司效益的最大化。

3.3 提升人員能力水平

智能化設備需要人來巡檢和操作，因此人員能力是決定智能化設備能夠發揮其優勢的關鍵。物業服務合同中必須要寫清楚對物業管理人員能力的基本要求，使其不但要有良好的責任心和服務態度，同時必須要具有一定的現代電子計算機和網絡操作基本知識，只有這樣才能勝任工作需要。另外，物業服務合同中也要注明對人員進行培訓的力度和次數，高效且必要的培訓是提升管理人員能力素質的一個良好途徑。

4結論

智能化是物業管理發展的方向，其發展必然會給物業管理帶來革命性的變化。物業服務合同是開展一切物業管理活動的基礎，同時也需要進一步規范智能化物業管理的運行模式，只有這樣才能確保物業管理取得預期的效果。基于此，作者結合物業服務合同的特殊性和智慧社區智能化物業管理的新特點，提出了依據物業服務合同提升智慧社區物業管理水平的有效措施，其相關成果具有一定的可實施性，可以為相關專業技術人員提供借鑒與理論指導。

參考文獻

[1]許步國.對我國物業服務合同的性質與法律效力問題探討[J].前沿，2006（6）：133-136.

[2]齊恩平，陳健.物業服務合同常見糾紛問題初探[J].廊坊師范學院學報（自然科學版），2006，6（2）：44-46.

[3]來翔，張勐.借力現代信息技術，提升小區物業管理智能化[J].電訊工程，2013（2）：31-33.

[4]易俗.智能化物業管理系統設計[J].電腦知識與技術：學術交流，2016，12（3）：107-108.

收稿日期：2020-10-15

作者簡介：藍杏萍（1987—），女，廣西梧州人，本科，經濟師，研究方向：物業管理。