地產公司分拆物業上市地點選擇及績效分析

摘 要：由于地產企業開發業務的下降和地產運行資產總量的增加，與之配套的物業服務需求越來越大，專業化要求增強，地產公司分拆物業、獨立上市的前景光明。文章通過對碧桂園分拆物業服務的上市地點、方式及上市前后績效分析，為后來的分拆物業提供借鑒。

關鍵詞：地產公司;分拆物業;地點選擇;績效分析

分拆上市最早流行于美國，之后逐漸被歐美資本市場使用。2010年4月我國證監會發布關于創業板分拆上市的詳細要求，為分拆上市提供了制度上的理據，但分拆到A股上市的成功率一直不高。2019年12月，證監會公布了《上市公司分拆所屬子公司境內上市試點若干規定》，將分拆上市的門檻從十億元降至六億元，放松分拆企業募集資金的要求，而且范圍也由創業板擴大到整個市場，2019年，中海物業、雅生活服務、碧桂園服務等公司股價漲幅最低為23%，高的則超過58%，分拆上市將迎來了新的機遇和挑戰。碧桂園服務雖然是在港交所上市，但依然屬于地產物業分拆成功的優秀案例，因此，本文通過對碧桂園服務分拆上市的分析，希望為有很大上市需求的分拆物業提供借鑒。

一、分拆上市與績效評價

（一）分拆上市的定義

廣義上的分拆是指已上市公司或未上市公司將它部分業務從母公司中獨立出來再單獨上市;狹義上的分拆是指已經上市公司將其部分業務或者某一個子公司獨立出來，另進行公開招股上市。一般情況下，集團公司會選擇優秀的子公司分拆掛牌上市，子公司以獨立的主體獲得融資若母公司本身就是上市公司，那么分拆上市可以視為母公司股權的再次發售。

（二）績效及績效評價的概述

績效是指個人、團隊或者組織在特定的資源和環境下，對目標實現的程度，完成任務的出色程度以及對達成效率的衡量與反饋。本文研究的績效屬于組織績效，績效考評標準不同，分類也會有所不同，有定性和定量的考核、非財務指標和財務指標的考核、靜態和動態的考核等。本文采取非財務指標和財務指標結合的方法對碧桂園服務展開分析。

二、碧桂園服務分拆上市案例分析

（一）公司簡介

碧桂園服務控股有限公司（簡稱“碧桂園服務”）在1992年成立。2016年8月碧桂園服務第一次在A股市場提交了招股書，2017年末到了A股IPO的沖刺階段，由于監管機構政策變化，國內上市沒有成功。2018年6月19日碧桂園服務改在香港聯合交易所主板掛牌上市（股票代碼HK6098），截至當日上午11點51分，碧桂園服務報價10.34港元，較開盤價上升3.4%，總市值達259億元。如今，碧桂園服務業務涵蓋住宅、商業物業、寫字樓、多功能綜合樓、政府及其他公共設施、高速公路服務站、公園及學校等，連膺“2019中國物業服務百強企業服務規模TOP10”、“2019中國物業服務百強服務質量領先企業”等多項殊榮。

（二）碧桂園服務上市的方式、地點選擇及原因

1.上市地點選擇

香港交易所是全球一大主要交易所集團，2018年香港市場新股融資額再一次榮膺全球榜首。上海證券交易所在我國內地居首位。兩家交易所各有特點，碧桂園服務最后選擇香港交易所上市也是基于自身條件而做出更優選擇。一方面，香港交易所對分拆上市的制度體系更為完善;另一方面，香港交易所面向國際化的市場，更有利于碧桂園服務走向國際市場，吸引更多投資者與合作。

2.上市方式選擇

上市的方式有股份配售、發售以供認購、發售現有證券、介紹上市。股份配售由母公司選定特定投資者進行購買，雖能規避原股東利益受損，但會度降低子公司融資額度和市場宣傳效應;發售以供認購即證券市場公開發行公司股票，此方式會擴大子公司股本，但會稀釋母公司股東在分拆體的權益;發售現有證券指母公司將其持有子公司部分股權對公眾股東公開出售，但母公司對子公司持股比例降低易向市場傳達消極信息;介紹上市指上市公司將其持有的子公司股份以實物分派形式派發給另外的股東，不需要再發行新股，程序較簡便，費時較短，又不稀釋股東權益。碧桂園服務最終選擇介紹形式上市。

3.上市的方式及地點選擇的原因分析

（1）減少上市的時間成本

國內A股IPO上市審批流程費時較長。碧桂園原計劃欲將其物業板塊在A股以IPO方式上市，但是用了近一年半的時間才到沖刺階段，特別是國內監管機關在2017年底對政策做出了修改，政策對融資方面收緊，特別是加強了對地產行業的管控，所以碧桂園服務只好在2017年底撤回申請，轉戰港股。半年后即上市成功。

（2）更符合公司發展戰略

碧桂園服務從碧桂園中獨立出來，第一步計劃是上市，第二步便是實施多元化發展戰略，同時開拓國內和國際市場。選擇香港上市，從長遠的發展來說，港股市場的再融資能力強能給多元化戰略的實施帶來更多的資金支持，能提升其國際名，利于開拓海外市場。

（3）融資環境優越

港股市場是一個國際融資平臺。港股市場的再融資能力比A股市場強，申請手續也較為簡單，可以靈活配合企業的需要。碧桂園服務要想在物業行業獲得更大的市場份額，除了要發展來自母公司碧桂園的業務外，還需要開拓來自獨立第三方的業務和進行并購計劃。碧桂園服務可以通過再融資獲得更多的發展資金，一步一步地實施多元化戰略。

（三）碧桂園服務上市前后財務績效分析

1.償債能力分析

（1）短期償債能力

流動比率通常用于衡量企業的短期償債能力，速動比率和流動比率的數值越高，那么代表該企業的短期償債能力越強。

圖1碧桂園服務2016-2019年流動比率圖

（數據來源：東方財富網）

根據圖1可以看出，碧桂園服務的流動比率2016-2017年的變化幅度較小且呈上升趨勢，而在2018年降至了1.49;在2019年出現了上升的趨勢，升至了1.59。2019年，隨著“三供一業”項目和收購計劃的推進，碧桂園服務流動資產大幅度上升，從2018年的46.71億元增至2019年的102.24億元，雖然流動負債也有一定幅度的上升，但是增幅比流動資產增幅小，所以與2018年相比，公司短期償債能力增強。

（2）長期償債能力

由表1可知，碧桂園服務的資產負債率保持在55%左右。碧桂園服務在上市前，投資收購項目較少，業務來源也比較穩定，主要資產負債率變化不大。2019年碧桂園服務的總資產有所上升，有一部分原因是碧桂園服務在本年先后收購了7家物業公司，經營獲利也增加。總資產增長幅度比負債的增長幅度要高得多，從而帶來了資產負債率小幅度下降。分拆上市給碧桂園服務搭建了融資平臺，提供了長期融資的機會，有利于公司的長遠發展。說明本次分拆上市對碧桂園服務的長期償債能力帶來一定的積極作用。

表1碧桂園服務2016-2019年資產負債率

（數據來源：東方財富網）

2.營運能力

應收賬款周轉率是衡量企業應收賬款周轉速度及管理效率的指標。根據東方財務獲得的2015-2019年碧桂園財報，碧桂園服務的應收賬款周轉率總體呈現上升的趨勢，但是在2019年有所回落，降至9.01次，這是因為碧桂園服務對其應收賬款的管理做了稍調，針對信用良好的大客戶適當延長了收款期，但從總體上看，它的應收賬款周轉率還是能保持較良好的水平。

3.盈利能力

凈資產收益率是反映公司盈利能力的重要指標。從圖2可知，2017年碧桂園服務的凈資產收益率出現了最低值28.27%，分拆上市的2018年大幅回升，增加了12.56%。究其原因，碧桂園服務在2018年將其資金用于技術開發和開拓市場提升了利潤，同時采用了人工智能等手段使其人工管理等成本有所下降，其資金得到充分的利用，從而凈資產收益率得到提高。但是在2019年隨著“三供一業”項目的落實，投資成本大為增加，導致了凈利潤提高幅度不大，所以該年凈資產收益率下降，但為未來盈利打下基礎。

圖2碧桂園服務2016-2019年凈資產收益率圖

（數據來源：東方財富網）

4.成長能力

（1）總資產增長率

總資產增長率是衡量企業資產增長程度的指標，該項數值越高，公司資產擴張越快。分拆上市前，雖然每年總資產有所增長，但增長幅度較低。其總資產增長率在2017年出現了下降的趨勢，降低幅度接近31.23%。在分拆上市那一年，該指標開始有所上升，2019年出現了大幅度的增長，總資產增加了47.02億元，比上年增長63.36%。增長原因是：一方面分拆后為其拓寬了融資渠道，另一方面碧桂園服務在2019年收購了嘉凱城物業等七家公司，其總資產得到增加。

圖3碧桂園服務2016-2019年總資產增長率圖

（數據來源：東方財富網）

（2）營業收入增長率

營業收入增長率是衡量企業經營狀況和市場占有能力、預測企業經營業務拓展趨勢的重要標志。分拆上市前，碧桂園服務業務主要來源于母公司，雖有增長但幅度不大。2017年后，營業收入出現逐年上升趨勢，2018年完成分拆上市后，進一步落實了拓展業務的計劃，收購了多個物業管理公司，2019年收購計劃帶來了4000萬平米的合同管理面積。因此，碧桂園服務上市帶來了業務上的拓展，提高了營業收入增長率。

表2 碧桂園服務2016-2019年營業收入增長率

（數據來源：東方財富網）

綜合來看，分拆上市后，碧桂園服務豐富了其長期發展的融資渠道，為后續的多元化發展和并購發展提供資金支持;加強了與外界合作，實施長遠的發展戰略，提升了其專業服務能力和競爭力;提高了企業經營的透明度，給投資者發出良好的信號，進一步降低經營者與投資者之間信息不對稱的問題。

三、結論與建議

（一）分拆上市應立足于自身的發展戰略

分拆物業上市之前，業務主要依賴母公司，發展也受母公司限制。將其分拆上市后，可利用更多的資源和精力進行多元化發展，有利于制定更適合其自身的發展戰略，走專業化發展道路。碧桂園服務將其物業服務管理專業化和多元化的閃光點放大后，贏得與西昌市政府、開原市政府等政府合作就是很好的證明。

（二）選擇合適的上市地點與方式

分拆物業應根據自身情況和國內資本市場特點，合適選擇有利于自身綜合發展和長遠戰略的上市地點，碧桂園物業選擇香港上市就是成功例子。在上市方式上，選擇既能保護自己權益，又能盡快上市，降低風險的方式，碧桂園選擇了介紹上市，其他企業可通過綜合評價選擇綜合效益最大、成本最低的方式。

（三）應提升企業自身上市條件

無論以何種方式在哪里上市，地產公司分拆物業都必須具有優秀的業績，所以，上市前，必須對照上市條件，做好企業業績積累，認真審核公司的條件能否達到分拆上市的要求，比如公司的經營規模、獲利能力等條件是否達到要求，在達到分拆上市要求的同時，也提升其核心競爭力，爭取獲得市場的認可。

參考文獻：

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作者簡介：楊玉國（1969-），男，苗族，湖南瀘溪人，廣州商學院會計學院管理學副教授，會計與審計研究所所長。研究方向：公司財務管理。