修建性詳細規劃對規劃條件反向設定的創新型實踐探討

田曉晴

摘? ? 要：規劃條件是用地開發建設和管控的依據，由于法定控規控制要求由上而下制定，容易造成開發用地規劃條件缺失，或按規劃條件開發不滿足實際需求的情況，具體土地開發管控還存在一定漏洞。文章基于黃山自在谷的實際項目經驗，以項目的概念修規方案為依據，對關系城市用地出讓的法定控規規劃條件，內部細分地塊開發要求的具體管控措施以規劃條件的形式提出了建議，對法定規劃條件做出了更細致的核定補充，有效保障了未來黃山自在谷地區整體空間環境的精細化、精準化及品質化管控。

關鍵詞：自在谷;修建性詳細規劃;規劃條件;精細化

1? 前言

規劃編制體系中，修建性詳細規劃需要研究規劃條件，并將其在空間設計中進行落實。但實際中，修規依據的規劃條件往往具有不確定性，一種是現有規劃條件無法滿足實際建設需求，另一種則是由下而上的必要建設任務因缺失規劃條件對用地的管控指導而無法正常進行。本文以黃山自在谷控制性詳細規劃中規劃條件的確定為例，在用地缺少上位規劃條件管控的情況下，如何依托修規反射的建設開發要求，核定反補控規規劃條件展開具體闡述。

2? 項目緣起

基地位于安徽黃山黟縣西遞鎮西坑村，項目概念設想源于對景區未來可持續建設開發的考慮，基于基地原生環境，經過多年與當地政府及百姓交流，與眾多各行各界精英人士對現場考察、體驗，權衡政府、開發商、使用者各方利益后綜合形成，旨在依托景區山水環境，建設一個在滿足規范基礎上的“設計自在、建造自在、使用自在”的高度自由發展區。

3? 規劃條件缺失下基于實際建設想法提出修規設計構思

項目所在地在《黟縣西遞鎮總體規劃（2014～2030）》中確定為旅游景點用地，但在其所屬的潭口村中心村的建設規劃中，并未將其納入村鎮建設用地范疇，上位規劃條件缺失使得對該用地的開發建設管理處于盲區，如何與自然環境為伍，合理合法有效的實現初期概念設想，是項目運作考慮的重點問題。

3.1? 基地自然環境的設計構思

（1）增加水量，使水景更具觀賞性。針對現狀河道條件，設計谷外河道增設6個壩以抬升水位;谷內加寬河道，改部分農田為水塘，引水入塘，形成“上塘、中塘、下塘”水體空間。

（2）保護原生態環境。設計提出保護谷內外用地兩側山體天然植被，僅在重要景觀節點處種植顏色艷麗植物，以起到交通指引作用，對谷內現狀大部分農田予以保留，形成特色耕地景觀。

3.2? 基于實際開發提出的交通構思

設計方案結合最初打造“自由谷”的概念構想，提出對外交通依靠南側鄉道與外界聯系，內部交通采用單邊車道、棧道、綠色交通解決，內外交通相互隔離的交通構想。

3.3? 實現“自在谷”概念設想的建筑布局思路

對原有建筑及布局方式保護并加以重新利用。設計方案提出對老房子進行保留，分別邀請知名設計師對其內部裝潢及水暖電設施進行改造的設想，以形成谷內特有建筑風貌。谷外則貫穿“自在谷”建設理念，將“自在”概念應用于建筑布局中，提出“以25m×25m”的正方形地塊（625m2）有序組合排列形成整體布局，各地塊內部在強調與自然互融的基礎上，按自由開發設想進行了街巷式低層多元化設計布局，其中基地內部車行道寬度為6m，人行道寬度4m，地塊之間自然形成的街巷寬2米。

4? 修規對規劃條件的創新型反補

4.1? 地塊邊界及用地性質的創新型核定反補

本次控規創新性的提出將傳統定義中的城市商業服務業設施用地細分為建造用地、公共用地兩大類（其中，建造用地特指建筑建造用地，公共用地則指建筑建造用地之間的公共空間用地），以滿足未來實際開發的不確定需求。同時建議谷內外建造用地的相鄰基本單元可進行合并開發，但要求合并開發時優先考慮同類功能的項目，但其用地構成、開發規模、設施配套等硬性指標都必須符合涉及的用地控制圖則中所規定的基本要求。

4.2? 開發強度的創新型控制

（1）容積率的控制。規劃將谷內及谷外新建建筑地塊容積率控制在1.2，出讓建設用地內部的建造用地則根據谷內、谷外各自建造用地情況分別進行控制，谷內建造用地容積率控制在1.2，谷外建造用地容積率控制在2.2，以滿足谷內、谷內細部用地的開發需求（見表1）。

（2）建筑密度、建筑控制高度的控制。控規建議在自在谷基地總體層面對建筑密度進行控制，即在滿足容積率為1.2的情況下，建筑層數選取平均層數為2～3層，建筑密度控制在40%～60%，內部各地塊建造用地的建筑密度參考總體建筑密度進行控制。在建筑密度及容積率的相應控制指標基礎上，規劃提出本項目建筑高度控制在20m以內。

4.3? 建筑規劃退界的創新型控制模式

建筑規劃控制主要包括建筑間距控制、建筑退讓道路紅線距離控制、建筑退讓用地紅線距離控制三部分內容。對自在谷用地而言，由于基地用地性質按城市用地分類標準劃為商業服務業設施用地，內部開發多為商業類建筑，本著節約用地及保證建筑使用安全性的原則，在控規規劃條件反補核定中，規劃將建筑間距需滿足商業建筑消防間距（不得小于6m）作為基本要求進行控制，以此來確定建筑規劃控制三部分內容的控制指標。

（1）針對建筑間距指標，規劃依據概念修規設計方案，對基地內建筑分為保留及新建兩類進行控制。保留類建筑指谷內老民居，其原有建筑肌理，也即建筑間距維持原狀保持不變;新建建筑指基地內所有新造建筑，規劃采用商業建筑消防間距進行控制，即不得小于6m。

（2）根據設計方案，控規提出將建筑退讓紅線距離控制為四類：一類為用地相鄰為2米巷道時，規劃建議建筑退用地紅線不小于2m; 二類為用地相鄰為4m巷道時，規劃建議建筑退用地紅線不小于1m; 三類為用地相鄰為6m巷道時，規劃建議建筑可貼用地邊界建設; 四類為相鄰地塊無巷道分割時，規劃建議建筑退用地紅線不小于3m。

5? 結語

本次探索基于實際項目提出了具體的控規管控措施，但其具體實施還需要進一步推進，其中地塊出讓后，如何才能實現策劃產業與多業主介入細部用地開發，以及細部地塊容積率是否因開發需要可以轉讓等問題都非常復雜，還需要在具體項目操作中詳細摸索了解，依靠修規方案對用地開發提出細部管控，彌補傳統控規對用地大而空的管控措施還需長期關注和實踐。

參考文獻：

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