地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施階段成本管理

王曉燕

摘? ? 要：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制涉及到項(xiàng)目可研、決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)實(shí)施等多個(gè)階段。本文主要從項(xiàng)目實(shí)施階段方面闡述了如何對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行成本控制和管理。

關(guān)鍵詞：成本控制;管理

1? 引言

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制涉及到項(xiàng)目可研、決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)實(shí)施等多個(gè)階段，是一個(gè)系統(tǒng)控制過(guò)程。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的各個(gè)階段成本控制各有其特點(diǎn)，所起的作用和重要程度也有所不同。本文主要從項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段方面闡述了如何對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行成本控制和管理。

2? 項(xiàng)目實(shí)施階段成本合約管理

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，項(xiàng)目實(shí)施階段施工管理目的是：在合理的成本下，以最快的速度完成高質(zhì)量的工程項(xiàng)目。為了達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，開(kāi)發(fā)企業(yè)必然在施工質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、成本控制上發(fā)揮重要的作用。可通過(guò)對(duì)工程及材料招標(biāo)采購(gòu)、施工階段動(dòng)態(tài)成本控制、監(jiān)理單位的現(xiàn)場(chǎng)督察、聘請(qǐng)?jiān)靸r(jià)咨詢機(jī)構(gòu)等措施， 對(duì)工程項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量、進(jìn)度及成本進(jìn)行控制。

2.1? 招標(biāo)階段的成本管理

2.1.1? 工程采購(gòu)和材料采購(gòu)過(guò)程的原則

在工程采購(gòu)和材料采購(gòu)過(guò)程中，堅(jiān)持“三堂會(huì)審、貨比三家、合理最低價(jià)中標(biāo)”的原則。各發(fā)包工程均編制標(biāo)底，作為報(bào)價(jià)評(píng)標(biāo)的重要依據(jù)。同時(shí)，加強(qiáng)承包商管理工作，完善投標(biāo)單位的資格預(yù)審、考核制度，本著公開(kāi)、公平、公正的原則廣泛吸收各類承包商，以實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的充分競(jìng)爭(zhēng)，最終實(shí)現(xiàn)降低成本的目標(biāo)。

2.1.2? 加強(qiáng)對(duì)投標(biāo)單位的議標(biāo)制度

一方面，通過(guò)議標(biāo)，解決了招標(biāo)過(guò)程中存在的圖紙、技術(shù)、工期節(jié)點(diǎn)設(shè)置等含糊不清的問(wèn)題，避免了將這些問(wèn)題、矛盾帶入合同中而可能導(dǎo)致的后期現(xiàn)場(chǎng)施工糾紛、價(jià)款爭(zhēng)議事項(xiàng);另一方面，利用承包商的競(jìng)爭(zhēng)心態(tài)實(shí)現(xiàn)報(bào)價(jià)讓利，成本下浮。充分進(jìn)行建材市場(chǎng)調(diào)研，了解有關(guān)新工藝、新材料，積累廣泛的市場(chǎng)信息和廠家單位，以充分協(xié)助設(shè)計(jì)部門(mén)進(jìn)行設(shè)計(jì)、選樣、封樣，并盡可能實(shí)現(xiàn)有關(guān)材料和施工方案的替代，降低工程成本。

2.1.3? 加強(qiáng)甲供物資管理

甲供物資，一是能較好的控制工程成本，能通過(guò)甲方集中購(gòu)買及利用甲方付款方面的優(yōu)勢(shì)，達(dá)到降低成本的目的。二是能較好的控制材料質(zhì)量，滿足設(shè)計(jì)要求。三是如果采用乙供，無(wú)法包死單價(jià)，或即使合同包死單價(jià)，但當(dāng)材料漲價(jià)時(shí)，施工單位無(wú)能力承受而討價(jià)還價(jià)，并影響工期。在施工過(guò)程中甲供材必須有應(yīng)供量，并作為控制超供的依據(jù)，嚴(yán)禁拖延到結(jié)算時(shí)才計(jì)算應(yīng)供量的現(xiàn)象。合理確定甲供材的損耗率。甲供材損耗應(yīng)計(jì)入應(yīng)供量中，實(shí)物工程量或報(bào)價(jià)中不得再計(jì)算損耗。甲供材在施工過(guò)程中應(yīng)按照應(yīng)供量進(jìn)行超供控制，如果出現(xiàn)超供，應(yīng)在最近一期工程進(jìn)度款中予以扣除。超供扣款和節(jié)約補(bǔ)款的計(jì)價(jià)應(yīng)在合同中約定，為平衡風(fēng)險(xiǎn)。

2.2? 施工階段動(dòng)態(tài)成本控制

2.2.1? 嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更流程、制度，完善設(shè)計(jì)變更前的成本評(píng)審制度

明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限。設(shè)計(jì)變更引致的費(fèi)用調(diào)整是成本控制的重點(diǎn)和難點(diǎn)，因?yàn)榇蟛糠值氖┕D紙發(fā)生變更修改時(shí)，一般無(wú)法借助貨比三家的方式確定造價(jià)，只能以獨(dú)家協(xié)商議價(jià)的方式落實(shí)，這必然會(huì)帶來(lái)成本的增加。

2.2.2? 嚴(yán)格控制現(xiàn)場(chǎng)簽證流程、制度

現(xiàn)場(chǎng)簽證是施工過(guò)程中一項(xiàng)經(jīng)常性的工作，許多項(xiàng)目由于現(xiàn)場(chǎng)簽證的不嚴(yán)肅，引起工程造價(jià)失控。據(jù)統(tǒng)計(jì)，由于工程量簽證問(wèn)題所引起的工程結(jié)算價(jià)的上升幅度可達(dá)10%～20%，個(gè)別的甚至更高，必須嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證制度管理。

制定嚴(yán)格的工程量簽證制度和程序，要求所有的現(xiàn)場(chǎng)簽還必須經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理、總監(jiān)理工程師和建設(shè)單位三方代表共同簽字方為有效。另外，建設(shè)單位可以指派工程造價(jià)專業(yè)人員常駐施工現(xiàn)場(chǎng)，隨時(shí)掌握、控制工程造價(jià)的變化情況，進(jìn)行跟蹤控制。

簽證內(nèi)容必須與實(shí)際相符，要加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)工程管理人員經(jīng)濟(jì)觀念及職業(yè)道德素質(zhì)教育，培養(yǎng)他們實(shí)事求是的工作作風(fēng)，特別在隱蔽工程簽證中更應(yīng)慎重。在抓好工程質(zhì)量、工期、安全監(jiān)督的同時(shí)，充分重視節(jié)約工程投資的重要性。簽證的范圍應(yīng)正確，現(xiàn)場(chǎng)工程管理人員必須認(rèn)真熟悉招標(biāo)文件、投標(biāo)文件和合同文件，明確工程承包范圍，防止盲目簽證。

以下幾種不予簽證的現(xiàn)象：（1）工程簽證的內(nèi)容應(yīng)盡量保證詳細(xì)，包括簽證的原因（含引用資料的編號(hào)）、位置、尺寸、數(shù)量、日期、所用材料、結(jié)算方式、結(jié)算單價(jià)等等，簽證單后必須附本次簽證的原始資料，如：技術(shù)核定單、業(yè)主聯(lián)系單等，否則不予簽證。（2）未經(jīng)建設(shè)單位人員書(shū)面同意，堅(jiān)決不予簽證。（3）同一工程內(nèi)容重復(fù)簽證，堅(jiān)決不予簽證。（4）凡定額及有關(guān)文件中已有規(guī)定的項(xiàng)目，不再另行簽證。如已包含在包干費(fèi)、綜合費(fèi)、其他費(fèi)中，或已含在定額或綜合單價(jià)中，但現(xiàn)場(chǎng)人員又另簽證此費(fèi)。

簽證過(guò)程中應(yīng)注意的問(wèn)題：（1）簽證日期與實(shí)際不符。現(xiàn)場(chǎng)很多情況下，都是雙方口頭商定而不及時(shí)簽證，事后才突擊補(bǔ)辦簽證手續(xù)。有些施工單位故意把完成工程量的時(shí)間往后推，在簽證日期上做文章，以獲得不合理的利潤(rùn)。（2）在辦理材料單價(jià)的簽證時(shí)，應(yīng)注意哪些材料需辦理簽證以及如何辦理，對(duì)于所簽證的材料單價(jià)應(yīng)注明是否包含采管費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)且不必計(jì)算損耗，避免結(jié)算時(shí)重復(fù)計(jì)算，在簽證中要如實(shí)注明材料的名稱、規(guī)格、廠家、單價(jià)、時(shí)間等。（3）盡量避免零星用工簽證。如不可避免零星用工簽證，需詳細(xì)記錄現(xiàn)場(chǎng)情況。須注明工作內(nèi)容、具體施工部位、使用性質(zhì)、使用人員、工作起止時(shí)間等。（4）工程簽證時(shí)間控制。工程簽證原則上在相應(yīng)工程結(jié)束后7天內(nèi)完成，? ? ? 隱蔽工程的簽證原則上在下一道工序施工前完成。

2.3? 提高監(jiān)理公司現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量控制、工期控制、成本控制的管理水平

目前監(jiān)理公司管理水平參差不齊，部分工作停留在質(zhì)量控制和進(jìn)度控制上，而成本控制還是由建設(shè)單位決定。因此。若要做好施工階段的成本控制，就必須做到事前控制。而事前控制最重要的就是加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作。圖紙會(huì)審， 是指在施工之前對(duì)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)上的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，將工程變更盡量控制在施工之前。

2.4? 聘請(qǐng)專業(yè)審價(jià)機(jī)構(gòu)

該工作在項(xiàng)目實(shí)施之初就要及時(shí)介入，協(xié)助建設(shè)單位對(duì)項(xiàng)目施工的實(shí)際工程量、材料的選用價(jià)格及時(shí)跟蹤統(tǒng)計(jì)，特別是隱蔽工程的變更要及時(shí)審價(jià)，為工程項(xiàng)目最終審計(jì)和成本控制打下基礎(chǔ)。

3? 結(jié)束語(yǔ)

總之，項(xiàng)目可研決策階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段與項(xiàng)目實(shí)施階段的成本控制一起構(gòu)成地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的三個(gè)關(guān)鍵階段。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要時(shí)刻具有控制開(kāi)發(fā)成本的經(jīng)濟(jì)頭腦，認(rèn)真分析對(duì)待建設(shè)過(guò)程中技術(shù)問(wèn)題和經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，減少或避免建設(shè)資金的浪費(fèi)。而項(xiàng)目造價(jià)、工期、質(zhì)量等是一個(gè)相輔相成的關(guān)系，項(xiàng)目成本控制是集經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與管理為一體的綜合學(xué)科，只有做到各方面綜合平衡，才能做到直接有效。

成本管理是全員的、全過(guò)程的管理。企業(yè)要有完善的成本管理體系，加強(qiáng)實(shí)施過(guò)程的成本監(jiān)督和分析，及時(shí)反饋成本信息。為企業(yè)營(yíng)銷策略的制定和調(diào)整提供依據(jù)，使企業(yè)獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益。

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