城市軌道交通站點商業開發模式的分析與探討

曾慶誼

隨著城市化進程的加快，經濟快速增長，家庭收入增加，汽車的普及程度越來越高，使得城市交通擁堵問題日益凸顯。解決城市交通問題，不能僅僅依靠修建更多的道路和擴寬城市道路，更應該提倡新型交通方式，改善人們出行方式，從根本上緩解城市道路的交通壓力。于是，城市軌道交通被國內外各大城市所采用。

一、國內城市軌道交通建設基本情況介紹

截至2019 年末，中國大陸地區（不含港澳臺）共有65 個城市的城市軌道交通線網規劃獲批（含地方政府批復的21 個城市），其中，城市軌道交通線網建設規劃在實施的城市共計63 個，在實施的建設規劃線路總長7339.4公里（不含已開通運營線路）。現共有40 個城市開通城市軌道交通運營線路208 條，運營線路總長度6736.2 公里。其中，地鐵5180.6 公里，占比76.9%；其他制式城市軌道交通運營線路長度約1555.6 公里，占比23.1%。2019 年新增運營線路長度974.8 公里。2019 年全年共完成建設投資5958.9 億元，同比增長8.9%，在建項目可研批復投資額累計46430.3 億元，在建線路總長6902.5公里。在建線路規模穩步增長，年度完成建設投資額創歷史新高。城市軌道交通發展日漸網絡化、差異化，制式結構多元化，網絡化運營逐步實現。

二、城市軌道交通站點及沿線商業開發的必要性

城市軌道交通工程的實施，改變城市交通狀況，促進城市發展。但軌道交通是一項投資非常大、建設周期非常長、運營后成本回收非常慢的公益項目，在項目建設和運營初期給地方政府或投資建設方帶來非常大的經濟負擔。根據國內外成功的案例和經驗，在城市軌道交通站點及沿線進行商業開發，充分發揮城市軌道交通骨干交通作用、擴大客流吸引范圍，帶動城市軌道交通沿線的經濟快速發展，是緩解建設資金困難的有效途徑。

通過城市軌道交通的建設，對站點及其沿線地上、地下空間的合理開發和利用，在城市總體規劃的框架下，提高城市整體功能作用。合理的商業開發不僅為建設方帶來經濟效益，還可帶動工商業、房地產業、旅游觀光業的發展，并加快沿線基礎設施建設。

城市軌道交通站點商業開發是依托城市軌道交通整合沿線站點的土地資源、商鋪資源、廣告資源、通訊及視訊資源、房地產資源等形成的多元化商業開發模式。通過對站點附屬資源合理有效地開發, 不僅能獲得可觀的經濟效益, 而且可彌補建設資金不足, 填補運營虧損, 促進城市軌道交通良性發展。同時, 站點商業經濟通過借助城市軌道交通自身的核心樞紐功能及各種優勢, 聯合周邊商業形成商業輻射區, 由點及面, 帶動沿線商業發展。

三、杭州地鐵站點及沿線商業開發主要模式

縱觀國內外各大城市的地鐵發展情況，由于每座城市的情況均不相同，從而導致其站點及沿線商業開發模式也不盡相同。杭州地鐵經過多年的探索和經驗總結，得出了獨具杭州特色的商業開發模式，主要總結為以下三種：站內商業開發模式、與地鐵相連的地下商業空間開發模式、地鐵上蓋商業開發模式。杭州地鐵站點及沿線商業開發取得豐碩成果，有非常多的成功案例，如龍翔橋站、七堡車輛段等。位于城市中心區的龍翔橋站，其附屬設施全部與周邊地塊建筑物湖濱銀泰、工聯大廈合建，通過地鐵出入口、平海路/延安路地下過街通道，很好的將周邊商業地塊湖濱銀泰以及工聯大廈連通，進行整體的商業開發設計。

杭州地鐵1、4 號線合設的七堡車輛段，其上蓋開發（地鐵綠城·杭州楊柳郡）（如圖1）已成為杭州地鐵上蓋開發的名片，取得非常好的社會效益和經濟效益，聞名國內，國內各大城市的政府部門、規劃部門、建設管理部門及地鐵公司紛紛前來參觀、考察、學習、取經，一時間，全國各城市掀起一場地鐵車輛段、停車場上蓋商業開發的熱潮。

圖1 地鐵綠城·杭州楊柳郡鳥瞰實景圖

四、杭州地鐵商業開發工程項目介紹

杭州地鐵經過多年的建設、運營管理，在商業開發方面摸索出一條獨具杭州特色的商業開發模式，結合不同的商業開發模式，分別介紹杭州地鐵商業開發的相關工程案例。

（1）站內商業開發模式：站內商業開發是各城市地鐵公司采用的最普遍、最基本的商業開發模式，該商業開發模式又可以劃分為兩類，一類為公共區商業開發，另一類為車站配線上方空間商業開發。

公共區商業開發主要以便民服務為主，每座車站站廳層在兩端設備用房區面向公共區設置單處面積不大于30㎡、總面積不超過100 ㎡的便民服務設施，站廳層公共區利用墻角、結構柱布置ATM 機和VEM 機，利用站廳層公共區、出入口通道、軌行區墻面設置廣告燈箱。

車站配線上方空間商業開發主要是充分利用配線上方富余空間進行商業開發，根據《地鐵設計規范》等規范的相關要求，為滿足線路的正常情況和緊急情況下的運營需求，正線上每間隔一定距離應選取部分車站設置配線（含單渡線、停車線、交叉渡線、出入段線等），故每條地鐵線路上均會有較多的車站設置配線。考慮配線車站規模非常大，布置車站必需的設備及管理用房后有較多富余空間，設置停車線的地鐵車站最為突出，故結合車站周邊商業情況進行有效的商業開發。

（2）與地鐵相連的地下商業空間開發模式：該商業開發模式是國內外各城市地鐵商業開發的重要模式，在杭州有非常多的成功案例，如鳳起路站、武林廣場站等。本文以杭州地鐵2 號線文新站、慶春廣場站為例介紹該商業開發模式。

杭州地鐵2 號線二期工程文新站位于古墩路與星藝街交叉路口南側，路口東南角為文新公園。由于地鐵車站附屬工程（出入口、風亭、消防出入口、無障礙電梯、冷卻塔等）需要設置在文新公園內，為了更好的利用城市資源、整合城市資源，經多方論證，將文新公園結合地鐵站點進行改造、升級，在文新公園內設置“P+R”地下停車庫，通過出入口連通，實現與地鐵車站的“無縫”銜接、“零距離”換乘。

杭州地鐵2 號線一期工程（西北段）慶春廣場站位于慶春東路與景曇路交叉路口、沿慶春東路東西向布置，車站北側為慶春廣場及地下商業空間（建設中）、慶春銀泰、杭州大廈501、金投金融大廈，車站南側為西子聯合大廈、江干區政府、浙江大學醫學院附屬邵逸夫醫院。車站所處位置商業氛圍濃厚、人流密集，為了充分發揮地鐵商業開發的優勢，提高周邊地塊的商業價值，對慶春廣場站進行特殊設計，將地鐵車站加長、加寬，并將地鐵車站與慶春廣場地下商業空間及杭州大廈501 之間的道路下方空間進行商業開發，將地鐵車站與慶春廣場地下商業空間、慶春銀泰、杭州大廈501 等商業綜合體有機組合為一體（如圖2）。

（3）地鐵上蓋商業開發模式：該模式是以地鐵建設為契機，對地鐵資源予以綜合開發，使地上、地下資源更為有機地結合，通過立體規劃，形成集交通、換乘、購物、休閑、娛樂、教育乃至商務、酒店等多種功能于一體的商業綜合體。本文以在建的之江海洋公園站、盈中車輛段上蓋為例介紹該商業開發模式。

杭州地鐵6 號線一期工程之江海洋公園站位于之浦路與規劃二號支路交叉路口的西南角地塊內，地鐵車站斜穿該商住用地，為了確保地鐵方、地塊方的利益不受損失，且盡量做到利益最大化，我們將本站結合地塊進行上蓋開發，協調好相互之間的關系（如圖3）。

圖2 慶春廣場站與周邊商業關系圖

圖3 之江海洋公園站上蓋開發總圖

杭州地鐵7 號線盈中車輛段位于建設四路與杭金衢高速東北角地塊內，東至大冶河、北至規劃道路，總用地面積約31 公頃。車輛段正南側的建設四路上設置有地鐵站——盈中站。根據杭州地鐵二期、三期建設的要求，所有段場進行上蓋開發。盈中車輛段上蓋開發方案結合杭州及蕭山的城市特點、規劃、功能定位等方面，以“空中”花園、入在“云”端為設計理念，打造多層次垂直綠化的空中花園式智慧型社區。

五、結語

目前，全國各地已進入地鐵建設的高峰期，地鐵商業開發成為不得不面對的機遇和挑戰。當地鐵工程一旦開始，車站周邊地塊開發的規劃、設計就要跟上，做好與地鐵的溝通協調，確保地鐵與周邊地塊開發或上蓋開發預留好條件，確保各方主體的利益最大化。特別對于站內商業開發，基本上由地鐵公司自己運營管理，故應遵循“四同步、一獨立、一協調”的原則，即同步規劃、同步設計、同步建設、同步開通，地鐵與商業空間的消防設計應相互獨立，地鐵與商業空間的客流組織、運營管理應相互協調。筆者結合杭州地鐵商業開發情況，闡述以地鐵為中心的商業開發的必要性，分享成功的地鐵商業開發案例，供大家在后續地鐵商業開發的策劃、設計、建設及管理提供參考。