淺析老舊小區改造項目管理

董志峰

（常州市武進區住房和城鄉建設局，江蘇常州 213161）

老舊小區改造是一項政府為民辦實事的重要民生工程，老百姓的口碑是檢驗工程好壞的重要依據，如何很好地完成這項工作，加強改造全過程的項目管理顯得尤為重要。

1 近年來項目管理存在的問題

前幾年，隨著建筑工程項目管理公司的逐步興起，為提高工程管理的專業性，許多政府項目紛紛通過向社會力量購買服務的方式，聘請項目管理公司進行管理。但是，由于項目管理公司水平參差不齊，存在諸多問題：有的只是簡單的跑腿服務，沒有對項目進行實質有效的管理；有的不能滿足甲方的要求，服務能力較差；有的項目管理業務不精，專業技術管理能力不強；有的為節約人力成本，人手安排不足，造成項目失管失控；有的由于缺少相關法律法規的制約，職業素養不強，存在應付式管理的現象。

為選擇優秀的項目管理公司，武進的老舊小區改造項目通過幾家公司對改造工程的實際管理效果比較后確定，依托項目管理公司不僅節省了人力資源，也有效規范改造的過程管理。但在2016 年隨著融資平臺的整合，武進區政府出臺文件要求政府性出資項目不得再使用項目管理公司，因此以前實施老小區改造項目管理模式也相應發生了變化，如何在沒有項目管理公司的情況下做到統籌安排，把項目又好又快地開展下去，這成為責任部門的當務之急。

2 老小區改造的內容和特點

想要做好老小區改造項目管理，必須了解改造工程的內容和特點，這樣才能根據實際情況來制定詳細的項目管理方案，在項目管理過程中達到比較好的效果。

武進的老小區改造內容主要有四方面：①公共環境：包括道路和雨污管網、垃圾房、綠化、停車位、健身廣場的改造等；②房屋本體：包括單元樓道窗和落水管整修或更換、部分物業用房和車庫修繕、外墻出新等方面；③生活配套：小區自來水和消防管道的更新，技防監控設施的建設等；④文體設施，主要有報欄、宣傳欄和告示牌的歸整和增設、健身設施的添置等內容。

圍繞上述改造內容，老小區改造與一般新建工程比較有幾個特點：

2.1 施工不能影響居民正常的生活起居

一般的新建項目都是封閉管理，無關人員都不得進入施工區域，然而老小區改造施工過程中不但不能封閉，而且還要充分考慮居民生活方便，這給施工增加了很大的難度。

2.2 改造沒有圖紙可以參考

由于老小區建設年代較早，原有施工圖紙資料都沒有檔案可查，無從了解地下管網的位置走向等信息，即使重新設計管網圖紙，也難以和小區地下管線實際狀況相匹配，哪里的管線堵塞、哪里的管道破裂等情況，必須進行開挖以后才能了解。

2.3 改造過程居民會提出不同的意見

一些居民出于自身的利益考慮，提出各自不同的需求。有的居民要多建停車位，而有的則要求少一些停車位，多一些綠化；每家每戶都要扔垃圾，但誰也不希望把垃圾桶放的離自己家太近。這些相互矛盾的居民意見，往往會嚴重影響改造施工的正常開展。

2.4 改造參與配合施工和管理的單位眾多

對老小區實施綜合改造，除了總包單位，還包括自來水、技防、電信、供電、燃氣、路燈等多個專業施工單位；管理單位包括鄉鎮、社區、公安、水利、住建（市政、質監）等部門，同時還有監理、檢測、審計等單位參與其中，在施工過程中，各個工序必須統籌安排，各管理部門要綜合協調，才能確保項目的順利展開。

2.5 施工工期要求較短，零星項目較多

為最大限度降低對老小區居民的生活影響，施工的工期一般只有三個月左右，特別是地面開挖到硬化的施工周期，要求即挖即埋盡快硬化；同時在改造過程中，一些零星項目比較多，如樓道窗、落水管、樓道燈、墻面破損修繕和綠化補種等。

2.6 施工現場管理要求更加嚴格

盡管老小區改造項目由于沒有設計圖紙，無法像新建項目一樣完善施工手續，但是由于一方面是在居民關注下施工，改造現場實時接受群眾的監督；另一方面，主管部門如市政、排水和質監等部門經常進行檢查，同時材料檢測和管道機器人檢測必須過關，這些因素使得改造施工現場監管力度比其他新建項目更大。

3 老小區改造項目管理的主要措施

鑒于上述老小區改造工程的特點，要把這項工作做好，必須按照城市精細化管理的總體要求，詳細部署改造前、改造中和改造后各項工作措施和工作要求。

3.1 以群眾需求為導向，廣泛聽取居民意見和建議

小區是居民的家園，群眾對改造的需求是第一位的，為此必須一方面改變以往政府主導模式，凸顯居民需求導向，事前加強現場調研，聽取多方意見和建議，科學制定整治方案，公開征求整治范圍內廣大居民意見，爭取理解和支持，保證整治提升工程真正成為民心工程；另一方面，充分利用各類媒體手段加強宣傳，深層次分析改造的目的意義、權利和義務的劃分、參與各方的職責定位等，培養居民的主體意識和參與意識，注重提高居民自主改善居住環境的自覺意識。

3.2 注重組織協調，暢通項目實施管理各項工作機制

以往改造采用政府主導、住建（房管）部門落實的簡單模式，整治改造停留在表面，不能深入推進。近幾年武進改造啟動系統推進模式，從全區層面加強老小區改造的組織領導，完善領導小組和辦公機構。由區住建局牽頭，房管、城管、政法、財政、鄉鎮（街道）、社區等多個部門以及水、電、氣、通訊、環衛、市政、綠化等多個專業單位協同推進。同時建立老小區改造工作聯席會議制度，定期組織相關問題集體會商，并根據改造目標，按部門分工分解落實改造任務，定期組織督查。

3.3 關注輿情采集和應對，保障民生工程快速推進

老小區改造事關居民切身利益，必須通過現場會、居民代表會、邀請電視臺、報社記者等方式做好宣傳，如實記錄、認真宣傳，深入群眾、體察民情、傾聽民心、為民辦事。對于整治提升過程中百姓提出的各類問題，通過基層社區、信息平臺等全面收集各類信息，包括整治提升意見和建議，積極主動歡迎百姓、社會輿論的監督，對于各類建議和意見積極處理，確保民生工程在陽光下順利進展。

3.4 抓好改造過程管理，確保項目的順利實施。

開工前，要求制定詳細施工方案并在小區內發布公告，同時雨污分流管網施工圖紙必須經過排水管理處審核，并組織總包單位、自來水、燃氣、公安技防、監理召開技術交底會議，邀請質監、安監、市政、排水等管理部門對改造工程提出技術要求。

施工中，多措并舉確保改造成效。①落實兩項職責：要求監理公司擔負起合同約定的綜合協調和現場監管職責，要求施工方擔負起現場施工管理責任。除了簽訂施工合同外，還必須簽訂施工責任承諾書，對工期、居民安全、施工安排等作出承諾，履行不到位的將嚴格執行責任追究制度；②實行兩項檢測：對工程材料抽樣送檢和下水管道視頻檢測，嚴格控制材料質量和施工質量；③開展兩個檢查：一方面安排工作人員派駐改造工程現場進行經常性巡查，同時鎮、社區工作人員也要經常進行協調和開展監督；另一方面不定期組織有關專業部門對項目進行綜合檢查，嚴格規范施工行為、提高現場施工管理水平；④執行兩項制度。通過每周例會制度，及時跟蹤項目進度，溝通項目實施過程中存在的難點和問題，商討解決方案；通過工程量變更審批制度，掌控工程投資情況，確保資金使用不超預算。這些措施有力推進改造工程保質保量順利實施。

竣工后，邀請市政、水利、質監、檔案等部門專業人員參與綜合驗收，指導項目做好技術收尾及資料歸依入檔等工作。此外，抓住工程付款節點，逐級進行審批，對發現質保期內的質量問題，督促施工單位做好整改。

圖1 改造后引進物業管理的某小區

3.5 扶持長效管理，鞏固改造成果

整治提升是手段，如何落實后期的長效管理才是老小區改造成果能否得到有效維護的根本。對于經過整治改造的老小區，一方面深入推進屬地化管理，明確改造后的老舊小區全部納入網格化管理，改造過的公共部位、設施設備由施工單位按照合同約定履行維修義務，過了保修期的由屬地政府落實長效管理。另一方面，積極發揮社區管理和群眾自治作用，同時利用手機短信平臺、社區活動等載體，呼吁居民積極參與到環境整治活動中，增強廣大居民愛惜和保護公共財物主體責任意識。