鏈家違規，是個案還是行業潛規則

圖/郭鵬

為維持房地產市場的平穩運行，北京近年出臺了多項限購政策，如2011年發布關于貫徹“國八條”的通知，其中明確規定，對非京籍購房者的要求為，在京無房且已連續5年在京繳納社保或個稅。

近日，讀者劉偉向《民生周刊》反映，由于北京鏈家房地產經紀有限公司在履行居間服務合同過程中，違反經紀人職業道德，與買受人惡意串通，故意隱瞞買受人無北京市購房資格的事實，最終導致該購房合同因無法履行而解除，使其不能實現房屋銷售的最終目的，給其造成巨大經濟損失，進而嚴重質疑鏈家公開宣傳的價值追求和服務理念。

自北京房屋限購政策實施以來，的確起到了遏制房價上漲，讓炒房投機者無機可投、無利可圖的作用，合理引導了公眾剛性需求。但與此同時，也使一些確實有住房需求的群體因不具備購房資質而望“房”興嘆，其中衍生出不少房地產交易亂象。

為此，住建部等多部委要求，各地、各有關部門以及相關機構應將健全房地產市場監管機制，切實維護人民群眾合法權益作為整治房地產市場亂象工作的重中之重。

在劉偉所訴的案件中，北京市海淀區人民法院認為，鏈家的行為違反了有關規定和相關服務規范，在一定程度上擾亂了公平合理的市場交易秩序。

出賣人：鏈家坑人

2017年，劉偉將其位于北京市海淀區一處建筑面積為400余平方米的房屋，委托鏈家出售，之后，經鏈家推薦購房人張某有意購買該房屋。

2017年底，鏈家作為居間人、劉偉作為出賣人、張某作為買受人簽訂了《居間服務合同》，并簽訂《北京市存量房屋買賣合同》《補充協議》《買賣定金協議書》等文件。

買賣合同及補充協議等文件約定，房屋總價款為4450萬元，張某支付定金50萬元，張某應于權屬轉移前支付余款4400萬元，并明確了權屬轉移期限。

次月，張某支付定金50萬元，房屋遂交付給張某居住使用。但截至協議約定日期，張某未支付剩余房款。劉偉多次催促鏈家要求張某履行合同，支付房款，但張某一直未能履行。

無奈之下，劉偉起訴張某違約，要求解除合同，并賠償違約金。2019年8月，北京市海淀區人民法院作出判決，解除劉偉和張某簽訂的房屋買賣合同，要求張某支付違約金190萬元，并限期將房屋騰空。

但是，在案件審理過程中，鏈家負責該筆交易的經紀人趙某出庭時卻表示，其在簽訂合同前就知道張某無北京購房資格，并聲稱：“在鏈家公司常規都是這樣操作的。”

而到此才得知購房人無資質的劉偉認為，居間人鏈家和購買人惡意串通，故意隱瞞購買人無購房資格一事，誘騙出賣人簽訂房屋買賣合同的做法，必然導致房屋無法辦理過戶、買賣合同無法履行。

“更可怕的是，鏈家把這種坑人的做法視為常規操作，擾亂了房屋市場秩序，敗壞了經紀人的職業道德。”劉偉說，“沒有購房資質，就是張某有錢并有意支付房款，也根本無法辦理產權過戶，鏈家此舉讓人匪夷所思。”劉偉說。

劉偉的律師王秘清說，張某稱經紀人早已知道自己沒有購房資格，承諾幫助解決，但未解決，曾導致自己入住其他房屋半年后因無法購買而搬出，經紀人感到歉意，才推薦了劉偉。

房屋被張某使用的兩年內，市價貶值近350萬元，如今已很難出售。劉偉認為，相關損失應由鏈家承擔。隨后，他將鏈家訴至海淀法院。

鏈家：此為個案

《民生周刊》記者在海淀法院作出的（2020）京0108民初16391號《民事判決書》上看到，鏈家中介人員趙某的證言為：“在北京購房需滿足以下3個條件之一，要么有北京戶口，要么納稅滿5年，要么繳納社保滿5年，但張某都不具備，按照行業規定該種客戶確實有瑕疵，但我們常規也是這樣做。關于張某沒有資格的問題，簽合同時我們說了，但沒有特別強調，劉偉聽沒聽見我們不清楚，對于購房資格問題我們都是簽訂合同后審核，風險是雙方的。”

海淀法院表示，鏈家未就劉偉知曉張某無購房資格環節提交任何證據，“鏈家雖表示劉偉對此知曉并同意，但未能提交任何證據予以證明，故法院對該主張不予采信。”

海淀法院還認為，鏈家的行為不僅違反了《居間服務合同》的有關約定，且違反了房地產經紀行業的相關服務規范。雖然不是導致涉案房屋買賣合同解除的直接原因，但確實構成合同繼續履行的一個客觀障礙。故劉偉據此要求鏈家賠償經濟損失，有事實和法律依據，法院予以支持。

一審法院判定，鏈家賠償劉偉經濟損失19萬元。對此結果，劉偉已提起上訴。

明知道買受人不具備購房資格，仍促成買賣雙方簽訂合同的情況，在鏈家內部這種操作是否已經常態化？鏈家將如何杜絕所謂的“常規”做法，切實維護人民群眾合法權益？如何看待法院審理認為，鏈家為該案房屋買賣交易的完成增加了風險，且在一定程度上擾亂了公平合理的市場交易秩序？就上述問題，記者向鏈家提出采訪要求。

對此，鏈家向記者提供的情況說明中稱，2017年前后，經紀人會先根據客戶本人描述，判斷其是否具備購房資質后，先簽約，然后再做戶口、社保或納稅等信息核驗。但現在，公司為規避買賣雙方因資質問題導致的合同違約損失，已全面要求經紀人必須“先核驗資質后才能簽約”。在此單交易中，雖經紀人趙某知曉客戶本人當時無購房資質，但因客戶曾提出“會以公司名義來購買等方式”，最終促成雙方簽約，這確屬于個人作業不規范導致的過失，但此為個案。

鏈家主張，通過法院判決方式承擔自身的服務瑕疵責任。但就具體判罰金額等問題，表示尚存裁定爭議，正等待二審開庭。