住在深圳：從租在城中村到買上一套房

敖瑾　陳澤淳

2020年是陳萊星在深圳打拼的第8年，今年，她終于在深圳擁有了一套屬于自己的房子。

從2012年大學畢業來到深圳工作開始，陳萊星便心心念念要在深圳買房，“沒有房子，漂泊感太嚴重了，有房子才會覺得在這里有一個家。”

8年間，她見證了深圳房價的逐年增長。她仍然清楚記得，2015年一次看盤后沒兩天，深圳的房價就出現了一波猛漲。“三年一個輪回”，她很擔心，如果今年還不及早買上房，接下來很可能深圳的房子她就再也夠不上了。

最終，在經過兩個月密集的奔走看盤、參加打新后，陳萊星在8月份“上了車”。但與此同時，還有許多需求則被一紙新政，擋在了售樓處門外。

7月15日，深圳市住建局等八個部門聯合發布樓市調控新政，從提高落戶和社保年限、首付款比例等方面進行了限購。一些“新深圳人”因為落戶不滿兩年，突然失去了購房資格。

深圳市住建局曾發文解釋這次“7·15新政”的背景：“近幾年，我市落戶即可購房，一定程度上加劇了市場供需矛盾，這對于早期已落戶深圳并連續多年在深圳工作的市民，也不公平。因此，在住房供需緊張背景下，適當收緊戶籍居民購房政策，以切實支持合理自住需求。”

換言之，深圳目前龐大的住房需求，已讓本地的住房供應無力招架，政府只能調整限購。然而，調控之下，深圳住房需求，只是被迫延緩，并未消失。

“來了就是深圳人。”但對于每年大約40萬從各地涌入的深圳新增常住人口來說，他們中的大多數都與陳萊星想法相同：來到深圳，只有在這里買上房了，才算成為真正的深圳人。

租在城中村

2012年，江西和深圳之間還沒有通高鐵，陳萊星只能選擇坐一夜的火車，從老家去往這個她全無概念的新城市。

下火車之后，她把行李搬到了南山區南頭古城的一個城中村，作為自己落腳深圳的第一站。

深圳共有1000多個城中村，而每年來到深圳的40多萬人中，有七成會把在深圳的第一個“家”安在散落于摩登樓宇之間的城中村農民房。

城中村是深圳城市化和工業化發展中的歷史遺留。上世紀80年代初，走在改革開放前沿的深圳開始大規模引進外資，大量廠房開始在原本屬于農田的土地上拔地而起。隨之而來的，則是從全國各地來這些工廠尋找就業機會的工人。大量工人的到來催生了大量的住房需求，“洗腳上田”的原村民們瞄準了市場，開始在宅基地上加蓋樓房，出租房間給工人，以賺取租金。

在接下來的30多年里，這些城中村迎來送往一代又一代來到深圳的勞動力，從最早的制造業工廠工人，到現在像陳萊星一樣的企業格子間白領。

陳萊星對當時的城中村生活還歷歷在目。“城中村其實也分環境好的和環境差的，我當時住的是800塊錢一個月的單間，條件尚可，但我朋友們住的，條件就很差了。”

當時，有一個朋友想邀陳萊星一起合租。但當看到她租住房間的條件之后，陳萊星便果斷拒絕了。“她住的房子是在一樓，而房東就在那外面擺攤賣東西，所以進門的地方經常很潮很亂。房子的共用廁所還是老式馬桶，還需要接水沖水。她住的房間大概就只有4平方米，只能擺下一張床、一個凳子、一個一米寬的布藝柜子。這樣的空間，怎么可能住下兩個人。”

雖然條件簡陋，但這里的租金價格只有陳萊星房租的一半。而更讓陳萊星感到意外的是，她發現當時招她進公司的人事經理，竟然也住在這樣環境的城中村里。“我還記得他當時跟我說，他的房租只需要每個月500塊，意思就是我住得比他一個經理級別的還貴。”

很快，陳萊星就產生了買房的念頭，這還是受到了她城中村出租屋鄰居的啟發。

“我當時的鄰居比我年長幾歲，是哈工大畢業的一個高材生。后來聊天才知道，他在海岸城已經買了一套房子，但是他自己不住那兒，而是租出去，用租金來還月供，然后自己每個月花800塊錢住城中村。”陳萊星身邊的朋友當時還沒有一個談到買房的事情，這個比自己年長一點的鄰居第一次讓她發現，買房原來也是可以考慮的選項。加上自己本來就不喜歡漂泊的感覺，陳萊星開始了第一次看房之旅。

2012年的深圳房價，相比1994年深圳開始允許商品房預售時，已經翻了一番，但若與現在相比，它仍然處在一個絕對低點。根據官方背景的深圳房地產信息網發布的報告，深圳2012年新房住宅成交均價為1.89萬元/平米，同比微跌0.5%。報告還稱，這是深圳樓市有權威統計數據以來“首次出現兩連跌”。

但即便如此，對于月收入只有4000元的陳萊星來說，這樣的價格仍是“遙不可及”。“當時南昌那邊的房子也就5000塊錢一平米，這邊一下子就是2萬，心里只覺得很夸張，根本買不起。”

深圳房地產信息網的報告還評估了當年深圳的房價收入比。按往年的收入增長比率推算，2012年的深圳人均可支配收入為4.1萬元。一套70平方米住房的平均價格為132萬元。以平均收入的夫婦兩人計算，房價收入比為16倍，也就是說，平均收入的小兩口不吃不喝，需要16年才能負擔得起購房款。

這一年，深圳的房地產市場還有一個特征：新房市場供過于求，而這已經是深圳樓市連續第三年出現新房供過于求的情況了。

陳萊星也是多年后才知道，她在2012年錯過了她的第一個買房窗口期。

錯過漲價前的買房末班車

在接下來的時間里，陳萊星兩次挪騰租房的位置，從距離工作只有10分鐘步行距離的南頭城中村，搬到了南山區邊緣的西麗，再換到了需要每天早上6點半出門通勤的龍華。

她工作也換了三份，但一直都在信息技術崗位聚集的南山區。她的薪水這些年節節上升，從剛畢業的4000元漲到了現在的20000多元一個月。這些年她交了男朋友又恢復了單身，而唯一不變的，還是要在深圳買房的執念。

這一年，深圳市商品住宅均價為7040.1元/平方米，同比上漲17.38%，二手住宅價格為4283.92元/平方米，同比上漲10%。王鋒在書中預測得到的當年房價收入比為6.5907，超過了國際上公認的4-6倍的合理區間。而此前，自1996年以來，深圳的房價收入比一直處于合理區間。

王鋒對2005年深圳房價出現過熱的原因做出了分析，房價上漲是城市發展到一定階段的客觀結果。另外，經濟社會發展到一個周期，居民收入有了階段性的積累，讓需求集中釋放，也會促使房價進入上行通道。但王鋒認為，從根本而言，供求關系的緊張，才是房價持續上漲的主要原因。“供求關系的日趨緊張，使得未來房價上漲的壓力不斷增大。”

翻查歷史數據會發現，1996-2002年間，深圳平均每年出讓宅地2134萬平方米，此后這樣的宅地供應量徹底成為歷史。從2003年開始，由于存量土地日益減少，深圳每年供應的宅地面積驟降至100萬平方米。

深圳可建設土地這些年不斷減少，宅地供應很快就開始跌入6位數，并在2015年后到達谷底——2017年一整年，只出讓了一宗只租不售的宅地。

但與此同時，深圳的人口卻在逐年不斷增加。

2002年，深圳的常住人口數量僅504.25萬人;到2010年，這一數字近乎翻倍，達到1000萬人;2020年，深圳常住人口已超過1300萬人，同比增長40多萬人。而這些新增的常住人口，都代表著深圳本地新的住房需求。

“深圳每年35萬的凈增人口，還不算本地每年買房的人，這里的剛需和改善需求量都很大，但深圳能夠提供的住房量又非常少，每年新房也就是三四萬套，根本不夠。”中國城市經濟專家委員會副主任宋丁對南都周刊表示。

陳萊星忙活了兩個多月，才在今年8月份買上了房。這兩個月她每天泡在房地產大V的知識星球，了解各種政策和“筍盤”，還要奔走于各大售樓處之間看盤，因為住在龍華，南山的房子她只能6點多下班后再去看，經常看完回到家都已經11點了。她還需要準備好各種資料參加樓盤打新，但一番功夫過后，也不一定能買上，“在深圳，沒錢買不了房子，但有錢也不一定能買得上。”

2019年9月5日，深圳，待拆遷的城中村與背后的高樓大廈。

8月中旬，她參加了寶安區新盤華強城花園的打新。這是深圳第一個采取積分搖號購房的新樓盤，意在打擊投資性需求，同時保證無房者優先購房，滿足其居住需求。華強城市花園項目這次主推556套房，而根據深廣電都市頻道報道，共有2.6萬人參與了樓盤的誠意登記。根據有無住房、社保等計算出意向購房者的綜合積分，樓盤最終審核通過有資格購房者5560人。而陳萊星并未入選。

陳萊星立馬轉道參加龍華另外一個新樓盤的認籌。這個盤的關注度比華強城要小很多，但并不影響眾多購房者的打新熱情。樓盤開放預約時間有一天半，但等到陳萊星準備好所有資料，在第一天下午去線上預約時，顯示所有名額已經約滿。陳萊星一直緊盯著預約頁面，她堅信會有人資質不符而退出。“當天晚上一直刷，刷到半夜兩點，迷迷糊糊閉著眼睛都再刷，第二天早上6點起來繼續刷，終于在臨近截止時間的時候，我看到下午5點會再加一場的消息，我才最終預約上了。”

二次房改，讓居者有其屋

在2005年深圳出現第一輪房地產過熱之后，房價就此開始了一路高歌，到2007年10月，深圳房價更是漲到了每平方米17350元的歷史最高點。但當年“9·27新政”的實施，讓一路猛漲的房價暫時剎住了車。2007年9月27日，央行和銀監會發布了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，對房地產開發貸款、土地儲備貸款、住房消費貸款、商業用房購房貸款、房地產信貸征信制度等做了全面規定，從資金端對投資投機和真正的住房需求做出了區分，抑制房地產過熱。深圳則開啟了第二套房限購的政策。

宋丁認為，正是這時開始，深圳房地產開啟了持續了十多年連續不斷的調控。

2014年開始在福田當房地產經紀的王國強，曾經歷幾次大的房地產政策調整。他說，基本上每年都有政策在收緊或者稍微放松，但政策過渡期結束后，市場很快又會恢復到原來的狀態。

“在深圳，沒錢買不了房子，但有錢也不一定能買得上。”

“一般政策出來后會有一個過渡調整期，這個周期也就三四個月，過了這個周期市場就會慢慢成熟，客戶量就會又慢慢多起來。這可能是因為人們接受了房地產市場的現狀，該買房的人接受房價了，還是會出來買。”

他覺得深圳房地產市場未來出現價格下跌的可能性不大，因為市場供小于求的情況一直存在。“深圳的調控政策概括起來，基本情況是，收緊政策剛下來時，市場會穩定很多，客戶量會少很多，但并不是說這批沒有買到房子的客戶不需要買房了，他們還是需要買房的。過了一個過渡期，可能決策層視具體情況，還會再出一個稍微放松一點的政策，這時候市場立馬又會火起來。”

需求側的調控未能解決供給不足的根本性問題，在這樣的背景下，2018年，在距離1998年“房改”20年后，深圳開啟了新一輪的住房制度改革，被外界稱為“二次房改”。

深圳市委原常委、副市長張思平在一篇名為《深圳住房制度改革和房價調控》的報告中，曾總結了這次“房改”的幾個亮點，包括：

深圳對住房的調控思路，從調控需求向擴大供給轉變。《意見》出臺，改變了住房供需關系的調控方向，提出以住房供給側改革為主線，充分發揮政府、企業、社會等各類主體的積極性，多主體供應、多種渠道建設。

改革還提出了保障房建設的規劃目標和分階段計劃及比例。《意見》提出，將分三批次建設籌集不少于100萬套各類保障住房，到2035年，保障住房的套數將占整個社會住房總量170萬套的58%，公租房、安居型商品房和人才住房等保障房用地，占整個住房建設用地的60%。

其中的人才住房，由深圳市委投入1000億元設立的人才安居集團，負責統籌建設。今年7月，深圳市人才安居集團曾向媒體公開人才住房的建設進度，深圳“二次房改”的進度，由此可見一斑。

截至今年6月，深圳市人才安居集團已累計開工項目42個，涉及住房5.7萬套，總建筑面積約655萬平方米;累計完成籌建房源11.3萬套，實現房源供應 3 萬套。目前，人才安居集團成立以來已獲得住房用地面積約171.74萬平方米。2020年以來，集團累計通過招拍掛競得可售型人才住房地塊10幅，建筑面積約82萬平方米。

眼下，對于買到房子的陳萊星來說，心口懸了8年的一塊大石算是最終落地。

8月26日，深圳特區建立40周年當天，在排了4個小時隊后，她終于繳齊了款項，將房子牢牢鎖定。這套位于龍華的房子，單價6萬多，陳萊星為此背上了400多萬的貸款。接下來，她將要面對的，是每個月兩萬元的月供。

“我的工資其實也就兩萬多塊，以后交完月供就基本上沒剩了。”她現在又定下了新目標：“考證提升自己，趕緊換一份收入更高的新工作。”

而深圳也給自己在房地產領域的長遠發展定下了新目標。8月28日，深圳住建局局長張學凡在一場發布會上提出，深圳樓市未來要學習“新加坡模式”：將來深圳市60%市民住在政府提供的租賃或出售的住房中。

（應被采訪者要求，文中陳萊星、張亦明、王國強為化名）