房產開發成本的動態管理研究

馬鑫

摘要：隨著城市化進程不斷深入，以及城鄉改造大力開展形勢下，促進了房地產產業的迅速發展，房產開發正在全國各個城市如火如荼的進行著。要想保證房產開發工程項目質量，協調各參與方之間的關系，并提高其整體經濟效益和社會效益，就需要提高對房產開發工程項目管理的重視力度，落實各項管理工作，確保以較高水準和較高質量完成房產開發。

關鍵詞：房產開發成本;動態管理

若能將房地產開發企業建筑成本控制方面的研究工作落實到位，可增加這類企業的經濟效益，為房地產開發企業的科學發展提供支持，增加其經營活動開展中的競爭優勢。因此，在房地產開發企業建筑方面的作業計劃實施中，應關注其建筑成本的科學控制，強化這方面的控制意識，促使相關建筑建設過程中產生的成本費用能夠處于可控范圍內。

1 加強房地產開發企業建安成本控制的重要性

1.1 提高房地產企業的市場競爭力

近年來，房產市場競爭力愈演愈烈。在新的發展形勢下，也加大了地價對房地產開發成本的影響。然而，在同等條件下，并不是每個開發商可以決定的，最終擁有決定權的還是出價最高的開發商。但是，建安成本具有變動性質，作為總成本的重要部分，存在于整個工程的始末。如果該成本出現較大的波動，顯然能夠對整個工程的成本控制帶來巨大的影響。鑒于此，在項目開發中，房地產企業必須加大對建安成本的控制力度，以此來減少不必要的投入。這樣做，能夠保證市場的穩定性，使更多的購房者被吸引過來，擴大銷售的空間，為企業贏得更多的利潤。同時，也減少了市場突變對企業的不利影響，增強了房地產抵御風險的能力，提高了綜合競爭力。

1.2 促使房地產行業朝著理性的方向發展

近年來，我國房地產行業的發展可謂突飛猛進。在這種情況下，受到市場經濟環境的影響，導致房產泡沫四起。特別是在一線城市中，不僅給居民購買帶來了困難，而且不利于社會的穩定，比如北京、上海、廣州等城市。基于此，房地產企業如果加大建安成本控制，就可以減少資金的投入，進而使房價處于一個合理的范圍內，保持平穩發展的狀態。這樣，有助于消除房產泡沫，引導房地產行業朝著理性的方向發展。

2 房產開發成本動態管理的全過程

2.1 項目投資決策階段

決策階段的各項技術經濟決策對項目開發成本有重大影響，是決定項目開發成本的基礎階段，直接關系項目開發成本和投資效果。因此，在項目開發中首先要做的就是建立科學的決策機制，加強投資決策階段的可行性研究工作，做好詳細調查和分析，特別是風險性分析和危險出現的應對措施。通過市場分析與預測，確定未來的市場需求，了解國家產業政策和法規，將建筑原材料、勞動力市場的人工信息的趨勢作為投資估算的重要依據，用科學客觀的方法選出最優的投資決策方案。

2.2 設計階段

設計階段是項目開發成本控制中最重要的階段。相關研究表明，項目前期設計階段對項目成本的影響程度為75%;施工圖設計（技術設計）階段工程造價的影響程度為25%～35%;在施工過程中，通過技術措施節約工程成本的可能性為5%～10%。可見，一旦確定了設計方案，工程造價也就基本確定。因此，房產開發成本控制要抓好設計階段的成本控制，可以通過招投標的方式選擇優秀的設計單位，做好設計階段的成本控制工作。目前設計行業的現狀：一是設計師在技術先進、造型新穎、安全方面考慮比較多，對項目設計的經濟性不夠重視;二是行業對設計的質量沒有明確的衡量標準和控制措施，對設計過于保守造成的浪費及后期施工過程中因圖紙質量問題形成的設計修改造成的費用增加，不追究任何連帶的經濟責任;三是設計的收費標準一般是以工程造價為取費基數。房地產開發成本控制要從設計源頭上進行，必須引進項目設計方案的競爭機制，通過公開招投標方式進行設計多方案的技術經濟優化比選，以技術先進、造型美觀、安全適用且經濟合理作為衡量設計方案中標的基本標準。做好設計方案的評估工作，加強設計方案的優化等措施。造價管理人員對設計方案的主要經濟指標、技術指標進行測算，反饋方案的造價信息，對主要材料選型、成本控制點提出建議，技術經濟相結合，綜合評判出最優方案。通過優化措施，做好設計階段成本的動態控制，對整個項目的開發成本控制起到決定性的作用。

2.3 施工階段

施工階段是整個項目建設過程中時間跨度最長、建安成本變化最大的階段，也是整個成本管理過程中最困難、最復雜的階段。房產企業要充分發揮造價管理人員的主觀能動性，做好全方位的造價管理工作，加強施工階段工程造價的動態管理。首先，在保證開發項目質量的前提下，對開發的方案進行技術經濟比較分析，選擇技術經濟最為合理的開發方案，降低項目的建造成本;其次，按照合同、施工圖紙及相關的工程造價信息資料編制工程的建造成本，作為建造過程中的目標控制成本，并為施工階段工程款的支付提供依據。在施工過程中要做好設計變更的管理，盡可能減少設計的變更，實行限額動態控制。對不可避免的設計變更，在不同階段，其損失費用也不相同，盡量能在現場施工之前變更，越早損失就越小，反之，損失就越大。如果在未施工前變更，則只需修改圖紙，其他不影響，損失有限;如果在施工階段變更，不僅影響工期，更會造成實物量變更的損失，增加工程成本。因此，必須加強設計變更管理，盡可能把設計變更控制在工程項目初期階段，其中對工程造價影響重大設計的變更，更要用先測算造價后實施變更的辦法解決，做好工程造價的動態管理，以杜絕成本管理的失控現象的發生。在施工過程中要做好工程簽證的管理工作。嚴格簽證管理，根據合同規定，嚴格審查各種簽證的及時性、合理性和真實性，杜絕事后補簽現象的發生，對簽證的及時性和準確性負責。對一次性簽證費用達到一定金額以上的現場簽證，必須有業主和監理方各相關部門責任人員參加，跟蹤審查，其相應的工程量簽證在合同或約定的時間內，按規定的程序提供完整的變更依據（工程變更申請表、工程量清單、綜合單價分析表），辦理好確認手續，如不按規定執行，則業主有權拒簽。做好工程變更和現場簽證的臺賬管理，超過規定的上報時間而未報或漏報的設計變更和現場簽證，業主將視作施工單位自動放棄該部分工程計量及支付的權利，不計該部分費用。

2.4 結算階段

工程竣工結算是成本控制的最后一個環節，在結算過程中要嚴格按照施工合同的有關規定，對竣工圖、設計變更、現場簽證等事實依據，確認其實際發生的工程量;在市場經濟條件下，要考慮涉及隨時間變化的因素，如價格、稅率等變化的影響，進行相應的調整。結算完成后，應及時對項目的建造成本進行分析，并將整個項目的開發成本匯總分析，形成項目開發成本的分析報告，為今后新項目開發成本測算提供有力依據。

3 結語

房地產開發成本管理是一個多階段、動態的、復雜的過程，要做好房地產項目的成本管理發展需要建立一個良好的企業成本意識，建立和完善成本控制管理系統，增強成本控制的能力，實現目標利潤，提高企業的經濟效益，提升市場的競爭實力。

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