房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系優(yōu)化研究

董林

摘要：市場經(jīng)濟迅速發(fā)展以及相關政策的實施，為當?shù)禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展注入了充足的動力。由于當?shù)禺a(chǎn)企業(yè)受到行業(yè)利潤下降、利潤空間收窄以及宏觀政策調整等因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)在充分利用經(jīng)濟杠桿去庫存的過程中，遇到的挑戰(zhàn)也越來越大。本文主要是就房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系的優(yōu)化進行了分析與探討，希望可以為房地產(chǎn)企業(yè)運營管理工作的開展提供積極的建議。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);運營管理體系;優(yōu)化對策

社會經(jīng)濟的發(fā)展為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了強有力的支持，隨著越來越多社會資金進入到房地產(chǎn)市場中，猶如雨后春筍般出現(xiàn)的房地產(chǎn)企業(yè)，使得房地產(chǎn)市場競爭激烈程度也越來越大。由于房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)項目建設具有的周期長、投資額度大、施工環(huán)節(jié)復雜程度高等特點，已經(jīng)成為了影響房地產(chǎn)項目開發(fā)能否順利進行的關鍵。所以，為了確保房地產(chǎn)企業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)企業(yè)自身發(fā)展的實際情況，建立完善的企業(yè)運營管理體系，規(guī)范房地產(chǎn)項目建設開發(fā)的過程，才能在有效規(guī)范過程項目建設風險的基礎上，促進企業(yè)市場競爭力的穩(wěn)步提高。

1 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系建設原則

1.1 遵循法律規(guī)定

如果企業(yè)運營管理體系建設完成并被應用于房地產(chǎn)項目建設的全過程中，必然會對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展以及房地產(chǎn)項目的建設施工產(chǎn)生極大的影響。由于房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的支柱性產(chǎn)業(yè)對于國民經(jīng)濟的發(fā)展有著極大的影響。所以，房地產(chǎn)企業(yè)轉型建設企業(yè)運營管理體系時，必須嚴格的按照相關法律法規(guī)的規(guī)定和要求，了解國家頒布實施的有關于房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)，并以此為基礎制定具有針對性的政策方針，才能確保房地產(chǎn)行業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展。

1.2 遵循行業(yè)特點

由于房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)相比自身有著極為獨特的特征，因此房地產(chǎn)企業(yè)在建立企業(yè)運營管理體系時，不僅要充分重視行業(yè)自身發(fā)展的特點，同時還應了解房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展的實際情況，構建合理的運營管理體系，為房地產(chǎn)行業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展奠定良好的基礎。

1.3 控制影響因素

房地產(chǎn)項目在建設過程中經(jīng)常因為受到政策、制度、氣候等因素的影響，而導致房地產(chǎn)項目無法順利完成。所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須在建設運營管理體系時，采取積極有效的措施控制內外部因素對房地產(chǎn)項目開發(fā)產(chǎn)生的不利影響。充分發(fā)揮企業(yè)運營管理體系的監(jiān)督管理作用，確保工程項目建設施工的有序進行，以便于房地產(chǎn)企業(yè)能夠全面的把控房地產(chǎn)項目建設的各個環(huán)節(jié)。

2 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系建設措施

2.1 戰(zhàn)略設計

運營管理體系的建設是確保房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標順利實現(xiàn)的關鍵。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在建設運營管理體系時，必須根據(jù)企業(yè)自身發(fā)展的實際情況，明確企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標。然后通過對房地產(chǎn)企業(yè)內外部環(huán)境的系統(tǒng)性分析和研究，制定符合企業(yè)長期可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略性目標和策略。就目前來說，影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的內外部因素主要集中在以下幾方面：（1）政治因素。由于受到國家土地管理等因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)不管是土地成本還是項目開發(fā)的投入都呈現(xiàn)出不斷增長的發(fā)展趨勢。（2）經(jīng)濟因素。銀行貸款方面也是當前阻礙當?shù)禺a(chǎn)企業(yè)融資順利進行的重要因素。（3）社會因素。隨著消費者消費的日趨理性，房地產(chǎn)企業(yè)必須采取積極有效的措施提高自身的專業(yè)水平，才能為消費者提供最優(yōu)質的消費服務。比如，經(jīng)濟因素的影響，國民經(jīng)濟的迅速發(fā)展雖然為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了新的契機，但與此同時房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中所面臨的挑戰(zhàn)也越來越大。由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中面臨的企業(yè)知名度較低、規(guī)模小等內部環(huán)境影響因素，使得很多企業(yè)都失去了參與市場競爭和房地產(chǎn)項目開發(fā)的機會。所以，如果房地產(chǎn)企業(yè)在設計企業(yè)經(jīng)營管理體系時，必須將當?shù)匚幕拖M習慣融入到企業(yè)運營管理體系中，才能在掌握當?shù)叵M者實際消費需求的基礎上，開發(fā)出符合消費者實際需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品。另外，隨著低碳經(jīng)濟時代的來臨，房地產(chǎn)企業(yè)必須在制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和市場競爭策略時，必須將企業(yè)產(chǎn)品標準化建設納入到經(jīng)營管理戰(zhàn)略的建設中。通過對房地產(chǎn)市場定位的精準分析，切實做好企業(yè)產(chǎn)品定位、品牌和服務的標準化建設工作，同時在房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的管理層必須提高房地產(chǎn)項目現(xiàn)場管理、后臺設計以及造價控制等各方面的水平，才能在確保房地產(chǎn)項目開發(fā)工作順利進行的前提下，確保企業(yè)在激烈的市場競爭中始終處于有利的位置。

2.2 組織設計

為了確保企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標的順利實現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)必須為運營管理體系的建設提供完善的保障。雖然現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)實時的組織結構已經(jīng)可以滿足房地產(chǎn)項目開發(fā)的要求，但是這些策略的實施還應通過進一步的優(yōu)化后的完善，才能發(fā)揮出其在企業(yè)發(fā)展中的重要作用。如果站在企業(yè)組織靜態(tài)結構角度分析的話，房地產(chǎn)企業(yè)內部的各個職能部門必須根據(jù)企業(yè)發(fā)展的實際需求，在靜態(tài)組織結構建設過程中，合理定位各部門的關聯(lián)職能。如果站在組織動態(tài)結構角度分析的話，房地產(chǎn)企業(yè)必須在明確企業(yè)內部組織體系權責的基礎上，要求各部門之間加強相互之間的協(xié)調與培訓，為企業(yè)運營管理體系建設工作的開展提供全方位的支持。

2.3 業(yè)務流程設計和績效評價

房地產(chǎn)企業(yè)在建設運營管理體系時，必須根據(jù)企業(yè)自身發(fā)展的實際情況，以價值鏈為基礎，合理的進行各個業(yè)務流程的分級與分類。也就是說，如果站在價值鏈理論的角度分析的話，房地產(chǎn)企業(yè)的價值鏈都是由基本輔助活動構成的，房地產(chǎn)企業(yè)在進行房地產(chǎn)項目的開發(fā)時，必須充分重視各個環(huán)節(jié)之間存在的密切聯(lián)系，合理的優(yōu)化企業(yè)內部業(yè)務鏈條，促進企業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)效率的有效提升。另外，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中，還應充分重視績效評價在企業(yè)運營管理體系建設中的作用。通過對績效評價體系中主客體、目標等相關內容的分析和研究，總結分析影響房地產(chǎn)行業(yè)績效的關鍵因素，提高企業(yè)的業(yè)績水平，為在激烈的市場競爭中占據(jù)有利位置奠定良好的基礎。

2.4 構建運營管理系統(tǒng)

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中難免受到各種內外部因素的影響，運營管理同樣也不例外，運營管理工作開展的過程中自然也會受到來自于各方面的影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中，不僅要構建科學合理的企業(yè)運營管理體系，同時還應制定嚴格的運營執(zhí)行計劃，才能充分發(fā)揮出運營管理體系在房地產(chǎn)項目開發(fā)中所發(fā)揮的重要作用。也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)必須自日常經(jīng)營管理過程中，通過分析對比房地產(chǎn)項目開發(fā)結果和設計規(guī)劃差異的方式，找出導致差異出現(xiàn)的原因，并以此為基礎分析企業(yè)運營管理體系建設過程中出現(xiàn)的問題。計算機技術作為企業(yè)運營管理體系建設的重要技術，其在數(shù)據(jù)庫建設過程中發(fā)揮著不可替代的作用。房地產(chǎn)企業(yè)在不斷發(fā)展的過程中，利用網(wǎng)絡技術將數(shù)據(jù)與信息緊密的銜接在一起，不僅掌握了最準確的房地產(chǎn)市場供需信息，同時也為企業(yè)及時的進行發(fā)展策略的調整和優(yōu)化提供了技術支持。高效合理企業(yè)運營管理體系建設是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要工作之一，而這一工作的順利開展自然離不開完善可靠體系的支撐。因此，房地產(chǎn)企業(yè)不管是管理層還是企業(yè)基層員工，都必須具備經(jīng)營管理的理念，將運營管理體系的建設融入到房地產(chǎn)項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)中，嚴格的按照企業(yè)戰(zhàn)略計劃、總體目標制定的要求，做好資源儲備、開發(fā)建設、資金安排、成本管控、營銷等相關工作，充分將運營管理體系的作用最大限度的發(fā)揮出來。

3 結語

總之，運營管理體系的建設是當?shù)禺a(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要工作之一，房地產(chǎn)企業(yè)必須合理運用運營管理體系，規(guī)范和優(yōu)化房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程，提高項目開發(fā)的效率，確保企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

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