我國保障性住房建設的問題及對策

陳憲升

摘要：隨著我國住房情況的不斷變化，保障性住房制度能為中低收入家庭提供更加優惠、更加方便的住房需求。保障性住房體系正在建設中，還存在著一些問題，針對這些問題我國提出了完善的對策。

關鍵詞：保障性住房建設;經濟適用房;廉租房;政策性租賃房

一、 我國保障性住房的現狀

為了解決中低收入家庭的住房問題，專門建設了保障性住房，包括經濟適用房、廉租房、政策性租賃房三種。此后，國家又不斷推出新的政策，對保障性住房體系不斷豐富和完善。經過這些年的不斷發展，我國的保障性住房體系更加完善。

（一）經濟適用房優惠

經濟適用房以最低的優惠價格，按照標準的建設規定，為中低收入家庭提供高質量的居住環境。從經濟適用房的定義中可以看出，“經濟”之處在于，由政府進行補貼及政府給予優惠，經濟適用房以最低的價格，給予人們最舒適的環境，為中低收入家庭的接受能力和經濟實力做充分的考慮。“適用”之處在于，在建設過程中，最大化地滿足中低收入家庭的方便，對于交通、價格、實用性都充分的做到了合理性。經濟適用房的制度體系，對于建設、分配、監管都有著明確的規范，確實為解決中低收入家庭的住房問題有極大的幫助。因此，經濟適用房的設定，是保障性住房當中最為不能少的一部分。

我國經濟適用房的用地計劃有著明顯的不足，這樣就造成了經濟適用房布局不合理的情況。對于經濟適用房的位置選擇，政府是做過充分考慮。如果將經濟適用房選在地理位置較好的地方，這無形中就助長了房價的上升。所以，經濟適用房一般是選在郊區。但是，郊區會離市中心有一定的距離，在交通、教育等各個方面又會增加一項額外的支出。這樣的經濟適用房就不符合“適用”宗旨，不利于社會的發展。

（二）廉租房

廉租房是為特定的困難對象而制定的保障性住房。廉租房的保障手段與經濟適用房有著相同的特性，但是，與經濟適用房不同的是，廉租房只能出租，不能出售。廉租房的保障對象是不確定的，要想合理運用廉租房，就需要制定保障性住房制度的標準。由于困難人群對于住房的需求越來越大，確定一個合理的標準是越來越重要的。但是，這個需求的工作量是極為巨大的，如果對于個人的收入信息和動態審核都沒有完美的審查系統，就會導致政府無法就申請人做出合理的判斷，這樣就會導致有一部分需要的人卻沒有得到滿足。

廉租房實行兩種保障方式：貨幣補貼和實物配租。貨幣補貼是由政府向家庭住房困難人員給予租賃房屋的補貼，由住房困難人員自行解決住房問題。實物配租是由政府為住房困難人員提供廉租房，按照規定收取租金。

（三）政策性租賃房

為了擴大保障性住房的適用范圍，緩解部分群眾的住房困難，為此，政府特地運行了政策性租賃房，也就是俗稱的公租房，公租房是保障性住房中的主要租賃房。對于那些買不起商品房的群眾來說，這無疑是一個不錯的選擇。但政策性租賃房只能出租，不能購買。政策性租賃房的租金是由物價部門進行成本核算來確定的。

二、我國保障性住房建設中存在的問題

（一）經濟適用房制度存在的問題

1.資金數量不足

根據國家發布的數據可以看出，經濟適用房每年完成的數量雖然有所上升，但按照全國房地產的資金總額來看，其中所占的資金比例份額會有一定的限制，而且經濟適用房的投資呈現一個下降的趨勢，遠遠不夠分配。根據相關規定，經濟適用房的申請要符合中低收入條件，但是，我國大多數家庭的收入情況，都可以符合經濟適用房的申請條件。對比于商品房來說，人們更加看重售價比較低的經濟適用房，這就造成了我國經濟適用房的供求失衡。為此，經濟適用房的分配，只能采用抽簽或者搖號的方式來確定購買權，這顯然是無奈之舉。

2.銷售價格過高

近年來，由于普通房的價格上漲，導致經濟適用房的價格也有浮動，并且價格上漲比較明顯。各個省市地區之間，經濟適用房的銷售價格也存在著較大的差距，在一些經濟相對發達的城市，經濟適用房的銷售價格已經遠遠高出了平均水平。

3.購買對象不確定

經濟適用房是政府扶持低收入群體的載體，對于購買對象有明確的要求。我國對于經濟適用房有著明確的規定，然對經濟適用房購買的對象要做出明確的界定，還是非常困難的。主要原因是因為，每個家庭的收入情況不明確，工資不能完全代表收入情況;再者是對適用房的監管力度不夠，給了一些人縫隙可鉆，導致真正需要的人沒有得到幫助。

（二）廉租房存在的問題

1.覆蓋面小

根據建設部發布的檢查結果顯示，在城鎮中，由于壓力大、消費高等因素，中低收入者無法購買房子，只能申請政府廉租房，所以廉租房需求較大，房源比較緊張，無法達到飽和度。

2.建設資金配套困難

廉租房的面積偏小，一部分原因是資金問題所導致的。自2009年以來，由于經濟的不斷增速和各種性質的不斷減稅，我國財政方面有著較大的壓力，有的地方為了完成保障性住房的配套，所需要的資金也是不小的一部分，政府只能補貼一部分，無法滿足整個廉租房資金的需要，對于剩下的資金需求需要自行解決，這也是廉租房建設一直沒辦法落實的一個原因。

（三）政策性租賃房存在的問題

政策性租賃房又稱公租房，是一種新形式的居民保障性住房，適用于一些不能申請廉租房也不能申請經濟適用房的住房困難的群體，由于起步較晚，目前正處于初級階段，還不完善。

在某種程度上公租房與經濟適用房、廉租房這一樣都存在著一些相同的問題。由于建設利潤小、透明度高、資金投入大等原因，很難找到開發商。目前我國共計劃建設37萬套公租房，但是如果要平均分到每座城市，每座城市平均大概在5000套左右，這樣的數量遠遠不能滿足群眾的住房需求。

三、完善我國保障性住房建設的建議

我國保障性住房建設發展至今，已經取得了不小的成績。但由于經濟和社會發展的不斷變化，保障性住房建設就顯得不夠完善。

（一）完善管理措施，確保保障的準確性

首先，對于居民的收入情況要及時作出基本的核查，要完全真實，對于虛報或假報的現象應給予相對應的懲罰。不然，就會對社會的基礎性制度產生不定量的影響。這些影響，會破壞社會管理、社會保障、社會公平等各個方面。非常不利于構建和諧社會。為此，對于家庭和個人的收入、個人的信用賬戶和保障賬戶都應該要求填寫全面，這樣可以有效地確保每個人填寫的真實性。然后，要確保申請對象的戶籍與居住地是否一致，要將城鎮中的流動人口全部算在保障制度的范圍里，這是因為在傳統的福利分配制度下，都是以戶籍來分配，這樣，使得流動人口無法得到合理的確認。隨著我國流動性人口的快速增長，在很多城市中很容易形成供給不足的情況。這種福利的分配不均會嚴重影響社會保障的公平原則，還會對城市及帶來許多的問題，容易影響社會的穩定和經濟發展。因此，流動人口的保障性住房建設更應該完善，其相應的措施也應有所增加。

（二） 完善監管措施，確保分配的公平性

住房的公平也體現了社會的公平。住房問題不光是經濟問題，也是社會問題，更是政治問題。房屋是一個家庭中不可缺少的財產，住房的數量反映了社會財富在人群中分配的公平程度，關系社會的發展和政治的穩定。而設定保障性住房建設制度，就是為了保證其分配的公平性。實現公平的保障性住房可以體現在多種方面，除了保障對象的基本確認和制度標準外，分配也是至關重要的一步。所以，保障性住房專門設定分配監管措施，確保保障性住房的公平。首先，要制定具體的輪候管理措施，確定輪候順序不會出現不公平的現象;其次，對分配過程實行公開公平公正的原則，對分配過程中監管公證單位的選擇一定要嚴格把關，要杜絕徇私現象的發生;最后，要保證所有信息的公開和公正，將分配保障性住房的全過程面向廣大群眾，對于投訴和檢舉，要認真處理，杜絕出現形式主義和腐敗行為。

（三） 完善保障性住房的基本制度

近年來，保障性住房建設有著大幅度的增長，但保障性住房得建設規劃仍缺乏一定的論證和合理的安排。對于已經批準的城市規劃和土地規劃，保障性住房建設當中還有很多不足的地方。這樣會導致實施土地供給和進行具體規劃時出現配置不合理的情況。有時還會增加被保障者的其他費用。另外，還會由于一些指導性制度安排的不合理，使得有些地區政府在執行過程中會根據財力，去選擇性地劃分保障房的類型，這樣就出現了保障房的面積不統一的嚴重問題。要想有效地解決這些問題，需要從源頭上進行合理的安排和制度的改革。第一，應根據保障房需要的數量及類型來進行預測，結合各個城市對未來的變化，制定長期有效的實施計劃，計劃應符合科學的預測標準，滿足保障性住房建設的各項原則，打好堅實的基礎。第二，應根據城市規劃進行科學的調整，為此，需要做好土地規劃。第三，由國家專門為各個地方因民族、民風等因素需要做出調整，這樣這套標準可以充分地分析未來需求的變化。以上這些，都必須有合法的法律程序，由上級政府的批準，使保障性住房具有更強的約束力。

（四）保障性住房的持續發展

由于住房建設不同于一般的小商品，耗資巨大，一般是以政府資金支持為主，途徑較為單一，應該積極尋找其他的融資方法，擴大資金來源途徑。就其性質而言，保障性住房是惠及民生的事業，但是也要看中利潤的高低。伴隨著民生事業越來越多，政府財政壓力也是巨大的，應該盡快建立保障性住房可持續發展的模式，既能達到盈利的目的，又能解決我國住房壓力緊張的難題。保障性住房建設，已經成為解決民生事業的重要途徑，在進行保障性住房建設的問題上，對于發現的問題，要根據具體情況進行解決，做好保障房建設的前期設計和后期運行工作的計劃。

（五）制定保障性住房的懲罰制度

在保障性住房的分配上，會在一定程度上有瞞報或受賄行為的發生，對于這種行為應當制定相應的懲罰措施，對于這種違規行為按違規程度來制定處罰程度。

第一，對于騙取保障性住房的違規行為，可以給予相對的政治處罰以及罰款，罰款數額應該與違規程度成正比，不合理的收益越多罰款就越多。

第二，根據相應的法律法規，對于騙取保障性住房的行為，可按情節輕重，來判定是否需要承擔法律責任，真正做到執法必嚴違法必究。

第三，使用虛假的信息騙取保障性住房的情節，可以追究其刑事責任，嚴重者可以承擔相應的刑事責任。

如果能從以上這三個方面完善保障性住房的懲罰制度，可以有效地減少違規現象的發生，從而大大促進保障性住房建設的全面發展。

四、結束語

在如今的社會中，城鎮中低收入的家庭還是無法憑借自身的實力來解決住房問題，為了能更好地促進和諧社會的建設，就需要政府為這些困難群眾，去建立和完善高效的住房制度。要想解決我國困難居民的住房問題，還需要做很多方面的工作，才能解決中低收入家庭的住房困難問題。