物業管理模式創新思考

宋楠

摘? 要：隨著社會經濟的快速發展和城鎮化進程的加快，物業管理業在我國迅速發展，并日益成為一種不可忽視的社會管理和綜合治理力量。本文簡要分析了我國物業管理的現狀和特點，即：物業管理行業發展速度快，物業管理領域不斷拓展，物業管理行業逐步規范，促進人們住房觀念的轉變;探討了當前我國比較普遍的“建管一體化”、由當地房管部門或本單位自主管理、按照現代企業制度建立的物業管理公司等三種物業管理模式，并就如何物業管理模式探索與創新提出了六方面建議：一是要積極轉變思想觀念，提高對物業管理的認識;二是要加強政府監管力度，明確各方權利和責任;三是要健全物業管理法律法規體系，提升物業管理規范化水平;四是要充分發揮業主委員會的作用，積極推進居民小區的自治管理;五是要加速引進競爭機制，培育物業管理市場;六是要大力開展人員培訓，努力提高物管行業的服務水平。

關鍵詞：服務;物業管理;創新

近幾年，隨著我國社會經濟和房地產市場的穩定發展，物業管理已成為經濟體系中不可或缺的行業，并且事關百姓安居樂業和社會穩定發展，越來越受到各級政府部門的積極關注。目前，物業管理的服務層面也不斷擴大，已經從清潔、保安、維修，延伸到商務娛樂教育等居民生活的方方面面。物業管理的產生和發展，對于改善人民群眾的生活、工作環境，提高城市管理水平，擴大就業起著積極的作用。

一、我國物業管理發展的現狀和特點

（一）物業管理行業發展速度快

經過20多年的發展，我國物業管理獲得了非常迅速的發展，已經成為一支重要的社會管理力量。以浙江為例，據調查，杭州市在近10年的時間里，物業管理企業從2005年的314個增加到2014年的3517個，增長了10倍。2014年底，寧波市具有資質的物業服務企業有402家;溫州市有物業企業288家;紹興市有物業企業305家。湖州、臺州、金華等市的企業數量也呈不斷上升的態勢。

（二）物業管理領域不斷拓展

新世紀以來，我國物業管理服務領域由小到大，不斷拓展，從普通商品房到房改房的老舊小區，從住宅物業到辦公樓、大專院校和商業物業，從小型配套到大型公建，從單一類型物業到綜合型物業，從純市場的物業服務到機關、企事業單位后勤社會化的物業服務。物管范圍逐年遞增，逐年擴展，覆蓋類型已涉及住宅、商業、辦公樓、市場、醫院、學校、廣場、公園等各個方面。

（三）物業管理行業逐步規范

近年來，隨著物業管理行業的發展，各級職能部門不斷加強對物業管理政策制定和業務指導工作，制定了一系列規范發展物業管理的行政法規，《城市住宅物業管理辦法》、《物業管理企業資質等級審批辦法》、《城市物業管理服務收費暫行規定》等物業管理行政規章或行業規范先后制定、頒布和實施，對規范物業管理行為，推進物業管理行業的快速發展起到了重要作用。特別是2004年建設部頒發的《物業管理企業資質管理辦法》的出臺，使整個物業管理行業在原來規范運作的基礎上又上了一個臺階。

二、我國物業管理服務的主要模式探析

不同類型的物業，使用性質存在明顯的差異，管理和服務的內容也就各有側重。目前，我國運用比較廣泛的物業管理模式主要有以下三種：

（一）“建管一體化”的物管模式

開發商對房地產項目從開發建設、銷售到售后管理，實行一體化運作。以浙江省杭州市為例，據相關調查結果顯示，2%左右的企業屬于開發單位出資成立的物業公司，它既能夠充分發揮房產企業市場優勢，實現開發、建設、管理的“一條龍服務”，實現物業管理與經營活動的有機結合;又能夠通過實現良好的管理和提供優質的服務，來不斷打造房地產開發企業商的信譽與品牌，進而不斷提升物業本身的社會經濟價值，提升商品房含金量、吸引力和銷售量，從而產生更好的社會經濟效益，反過來又為住房小區的物業管理工作順利開展提供重要的財力支持，從而形成以房建養物業、以物業促開發的良性循環機制。物業企業全國前三強的綠城物業服務集團有限公司和萬科物業發展有限公司就是其中的佼佼者。

（二）由房管部門或單位自主管理的物管模式

在行政型和福利型運行模式的影響日益減少的時代背景下，這種房管部門或單位自主管理的物管模式也面臨著被淘汰的可能。這種模式下，管理對象多為老公房或單位福利房等中低檔物業，物業管理經費的來源主要是行政性補貼，個人支付的費用很少。住戶如有意見或公共設施出現損壞需要修理時，可以直接向本單位有關部門反映，通過行政管理途徑使問題得到解決。由于此模式的單位后勤部門成立的物業管理公司不是獨立法人單位，在經濟利益上難以和原單位脫鉤，經營管理工作也受到較大限制，難以實行物管企業內部的職能分解和政企分離，使得物業管理公司的“造血”功能嚴重不足，從而難以真正形成現代化經營、市場化服務、社會化管理的現代物管新機制。

三、加強現代物業管理模式的探索與創新

（一）進一步轉變思想觀念，深化對物業管理的認識

對物業管理問題定位要有一個新的認識，物業管理不僅是一個新型產業，更重要的是把它納入社會管理的內容，要納入綜治工作中“社會矛盾化解”、“社會管理創新”等加以研究、探索。全社會都應加大對物業管理工作的重視和支持，推進物業管理工作的不斷深入、規范和完善。

（二）加強政府監管力度，明確各方權利和責任

政府相關部門在對物業管理行業進行監管的同時，也應該加強對業主委員會的監管力度。要充分發揮業主委員會的作用，協助房產行政主管部門，強化對業主委員會的日常監督，引導業主委員會在充分尊重全體業主意愿的基礎上，依法做出決定，從而促進物業管理行業的有序、健康發展。解決開發商遺留問題，要靠物業公司自己和開發商“劃清界限”，加強對業主宣傳，明確開發商的責任和物業公司的責任。這樣，物業公司能在開發商遺留問題方面減少與業主之間的矛盾。

參考文獻

[1]? 劉濤.我國物業管理模式的反思與再造探討[J].現代物業（上旬刊），2015（3）

[2]? 張農科.關于我國物業管理模式的反思與再造[J].城市問題，2012（5）