論不動產權籍調查與地籍調查的異同

毛子敏 朱文俊

摘要：在當今的社會發展和城市建設中，不動產和地籍調查是項非常重要的任務，這對城鄉居民的住宅用地使用產生了重大影響。與城市建設、政府決策和不動產開發等問題密切相關。在不動產權屬調查和地籍調查中，也存在著一些聯系，一些相同和不同的地方。眼下，有必要明確兩者的關系，便于更好地開展相關工作。

關鍵詞：不動產權籍調查;地籍調查;異同

1不動產權籍調查與地籍調查分析

地籍測量是指根據國家規定的法定程序，在申請宗地登記的基礎上，通過所有權調查和地籍測量，標識每個地塊的所有權、邊界、面積、用途和位置，形成地籍測量數據和權調數據，為宗地注冊和證書簽發提供數據支撐。

地籍測量是以宗地登記前期為基礎，它的測量結果在宗地登記后具備法律效力。宗地權屬調查和地籍測量構成了地籍測量。權屬調查是以調查宗地權屬狀況和界址，繪制宗地草圖，填寫地籍調查表為主要目標。地籍測量主要包含了地籍控制測量、界址點測量、地籍測繪和面積測算等方面。

宗地、宗海、房屋和林木等定著物等組成了不動產。以不動產登記申請人申請登記的不動產單元為基礎進行不動產權屬調查，按照“權屬清晰、界址清晰、面積準確”的原則，并根據申請權屬登記的不動產權利類型，包括宗地、宗海、房屋、林木等，合理確定不動產權籍調查的內容。不動產登記調查的內容包括宗地和宗海為單元的由宗地和海洋及其房屋樹木等組成的不動產單元，包含宗地信息，宗地信息和房屋（建筑物和構筑物）信息，包括森林和樹木等。

不動產地籍測量的技術路線以宗地（海）地籍測量為基礎，充分利用了現有的不動產地籍測量、登記以及前期審批、交易、竣工驗收等成果資料，從根本上滿足了不動產登記的要求。采用已有的集體宗地所屬權地籍圖，城市地籍圖，鄉村地籍圖，海籍圖，地形圖，影像圖等作為工作底圖，通過內外業核查和實地調查，完成不動產權屬調查和不動產測量等工作。

不動產地籍調查的主要方法包括建立和編碼不動產單元、調查不動產權屬和測量不動產。當中不動產所有權調查方法結合了內外業核實以及現場調查不動產，了解不動產單元有關權屬狀、界址、用途和四至等，并確保不動產單元所有權屬清晰明確，清晰的空間位置和界址;不動產勘察方法兼顧基本條件、工作需要、經濟整體可行性和技術可能性：為了確保不動產單位的邊界位置清晰和面積準確，以保證不動產權益安全為根本，認真、科學地根據不動產單位的類型，選擇適合當前地區的測量方法對不動產進行適當地測量。對于城市，鄉村和獨立工礦區的建設用地，采用解析方法測量界址點的坐標，計算宗地面積，實地測量場地上的房屋邊長，并通過幾何元素法計算房屋面積。對于分散且獨立的建設用地，用解析法測量邊界點的坐標并計算宗地面積;也可以圖形地測量邊界點坐標。此時，建議測量界址的邊長和房屋邊長，并使用幾何單元方法計算宗地面積和房屋面積。可以選擇分析方法或圖形方法并計算宗地（海域）以獲取水域、耕地、森林、花園、草原、水域、灘涂等土地，邊界點的坐標和計算宗地（海）面積。如果存在房屋等定著物，則建議在實地測量其邊長，并使用幾何單元方法計算房屋的面積。

不動產權屬調查按準備階段、權屬調查、不動產測量、成果的審查和入庫、成果的整理存檔的順序進行。不動產登記調查內容主要參照《國土資源部關于做好不動產登記調查工作的通知》（國土資發〔2015〕41號）的附件《不動產登記調查技術方案》。

2不動產權籍調查與地籍調查異同

2.1相同點

不動產登記調查和地籍調查的方法是兼容的，兩種調查的核心都是以宗地為基礎的。宗地測量按照“地籍測量規程”進行，涉及房屋、林木等定著物時，按照相應的《房產勘察規范》和《森林資源規劃設計勘察技術規程》進行勘察。

不動產權屬調查和地籍調查在本國宗地權屬工作調查的方法上，要遵循地籍調查的基本要求，而且，兩者的地籍測量的技術方法與測量信息數據的精度要求一樣的，對于更低權屬的調查方法，同樣需要遵循相關的調查程序。此外，界址測量方法和程序也按照地籍測量要求執行，軟件的主要功能也應遵循地籍測量的基本功能。

不動產登記的核心內容是做好權籍調查工作，不動產登記調查的質量直接關系到權籍調查工作的質量，因此不動產登記權籍調查和地籍調查工作具有重要的現實意義物權穩定的基本功能，對依法享有不動產的權利不受登記部門程序變更的產生影響。嚴格管理有利于提高我國不動產登記的公信力和權威性。

2.2差異點

現階段，在不動產地籍調查和地籍調查過程中，雖然兩種情況相似，但兩種機制卻有很大不同。有關規定表明，對不動產地籍調查有明確要求，雖然房屋權屬是不動產地籍調查的重要組成部分，但要明確劃分外部調查的范圍，避免越權現象的發生。不動產地籍調查需要把不動產的基本概念作為整個基礎工作，而不動產權利人則需要根據實際活動進行權利劃分，分為使用權和所有權兩大類。隨著我國宗地經濟權屬經濟價值的提高，宗地承包使用糾紛日益增多。此外，要規范不動產調查，確保整個調查的真實性。

隨著我國社會對不動產權屬證據來源的日益重視，有關單位應不斷提高其調查管理機制的合理性和有效性，并結合已有的實踐經驗，在土地工程開發建設領域，在進行不動產權屬調查和地籍調查時，要反映兩者的差異。在相應的不動產權屬調查中，需要通過相關依據和權屬的確定因素來分析不動產的單元圖，單元圖的質量對整個調查結果有直觀的影響。分析我國不動產權屬調查的現狀并不難發現，在調查過程中，涉及到很多單元圖內容，包括宗地圖和不動產的戶型圖。利用坐標系進行的測量也能反映一定范圍內的差異。為了保證測量結果的準確性，應采用解析法在針對較為分散的不動產地籍測量工作中。

3結語

宗地利用是城市化進程中的一個重要問題。《關于進一步加快宅基地集體所有權和集體宗地使用權登記發證工作通知》的出臺，強化了宅基地使用權登記發證的重要性。《國土資源部關于做好物權調查工作的通知》的頒布，對推進物權業務查處制度和工作機制發揮了一定作用。針對我國部分地區城鎮化進程中遇到的拆遷問題，實施物權調查和地籍調查，這對優化征地拆遷處置機制也將起到一定的推動作用。

參考文獻：

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（作者單位：臺州市地理信息測繪中心）