如何做好土地儲(chǔ)備工作

孫云梅

摘要：土地儲(chǔ)備廣義上講是指政府的委托機(jī)構(gòu)，如土地儲(chǔ)備中心，通過征用、收購(gòu)、收回、置換等方式，將土地使用者手中分散的土地集中起來，進(jìn)行土地整理和開發(fā)，在完成一系列前期儲(chǔ)備工作后，再通過招標(biāo)、拍賣有計(jì)劃地將土地投入市場(chǎng)，以調(diào)控城市各類建設(shè)用地需求的一種經(jīng)營(yíng)管理制度。土地儲(chǔ)備是我國(guó)土地使用制度改革的產(chǎn)物，是經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化進(jìn)程中土地制度的創(chuàng)新，在土地利用管理中顯現(xiàn)出前所未有的新活力。為社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展提供用地保障起到了積極作用。如何做好土地儲(chǔ)備工作，應(yīng)抓好下面幾點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：土地;儲(chǔ)備;工作

1.我國(guó)當(dāng)前土地儲(chǔ)備運(yùn)作流程

1.1 土地收儲(chǔ)

土地入庫(kù)即取得土地，是指政府土地職能部門制定土地利用及土地儲(chǔ)備計(jì)劃，通過各種方式儲(chǔ)備土地。目前土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)進(jìn)行儲(chǔ)備的土地主要來自：已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或土地征收批準(zhǔn)手續(xù)并完成征收的土地，行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)取得的土地，收回、收購(gòu)的土地以及其他依法取得的土地。其中，在將集體所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地的過程中，必須根據(jù)收購(gòu)時(shí)的各方面經(jīng)濟(jì)情況對(duì)被征收方進(jìn)行相應(yīng)的補(bǔ)償。我國(guó)建立城市土地儲(chǔ)備制度的初衷是為了解決城市土地管理混亂問題，但目前出現(xiàn)了許多假借集體利益大量征收農(nóng)村集體土地而對(duì)失地農(nóng)民賠償安置不合理的情況。

1.2 土地開發(fā)整理

土地開發(fā)是指政府按照制定的土地利用規(guī)劃確定土地的用途，將取得的土地進(jìn)行拆遷安置、平整土地、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施及公用設(shè)施等。之所以要先進(jìn)行整理，是因?yàn)槭召?gòu)的土地基本上是未經(jīng)開發(fā)的毛地，如果直接出讓給開發(fā)商，政府收益較小，開發(fā)商的投資風(fēng)險(xiǎn)也較高，因此，政府在取得土地后，會(huì)先統(tǒng)一進(jìn)行基礎(chǔ)開發(fā)整理已達(dá)到熟地條件。土地收儲(chǔ)回來后，先進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，達(dá)到三通一平、五通一平、七通一平等通平要求后，再按照市場(chǎng)需要及土地規(guī)劃進(jìn)行土地供應(yīng)。

1.3 土地出庫(kù)

我國(guó)的土地供應(yīng)主要有劃撥、租賃、出讓、作價(jià)入股和授權(quán)經(jīng)營(yíng)等方式。目前經(jīng)營(yíng)性用地出庫(kù)主要以招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式確定土地使用者和土地價(jià)格，非經(jīng)營(yíng)性用地主要采用劃撥、租賃方式供地。

2.加強(qiáng)土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)管理的措施

2.1完善土地儲(chǔ)備相關(guān)的規(guī)章制度

一直以來，我國(guó)有關(guān)土地儲(chǔ)備方面的規(guī)章制度都沒有形成統(tǒng)一，而且許多規(guī)定更是模棱兩可，造成的后果，一方面是正規(guī)的土地經(jīng)營(yíng)無法按照規(guī)定來完成;另一方面是投機(jī)分子鉆法律的漏洞，試圖完成一些非法土地運(yùn)作。所以，從上面的表述可以看出，及時(shí)完善我國(guó)土地儲(chǔ)備有關(guān)的規(guī)章制度顯得非常重要。對(duì)于我國(guó)大部分地方政府，基本都設(shè)立了一些臨時(shí)性的土地儲(chǔ)備運(yùn)作條件，旨在對(duì)土地儲(chǔ)備進(jìn)行全面和綜合的管理，但是，這些規(guī)定都具有明顯的當(dāng)?shù)靥攸c(diǎn)，不同地方的規(guī)定都不相同，導(dǎo)致其權(quán)威性和嚴(yán)密性也不夠高，這就要求不同地區(qū)的政府部門共同協(xié)作來完成相關(guān)制度制定方面的工作。因此，完善我國(guó)土地儲(chǔ)備的制度顯得越來越重要，我們已經(jīng)認(rèn)識(shí)到，由于土地儲(chǔ)備制度的不完善，給整個(gè)行業(yè)帶來的危害是不容忽視的。

2.2擴(kuò)大土地儲(chǔ)備的融資方式

在土地儲(chǔ)備運(yùn)營(yíng)過程中，由于涉及到大量的資金，因此要求土地資源運(yùn)作人員要自己完成資金的融資。但一直以來采用的都是較為傳統(tǒng)的融資方式，并存在融資渠道單一的問題，當(dāng)土地儲(chǔ)備資金過多或是資金使用時(shí)間較長(zhǎng)的情況下，都會(huì)導(dǎo)致資金短缺問題的出現(xiàn)。因此需要通過擴(kuò)大融資方式來更好的開展土地儲(chǔ)備工作，以此來保證資金供應(yīng)的穩(wěn)定性。當(dāng)前我國(guó)大部分地方土地儲(chǔ)備工作中，存在融資方式不成熟的問題，而且當(dāng)?shù)卣块T的經(jīng)濟(jì)水平十分有限，因此只能通過銀行貸款進(jìn)行融資，這必然會(huì)對(duì)政府帶來資金上的困擾，影響土地儲(chǔ)備的運(yùn)作。這種情況要及時(shí)解決，否則會(huì)導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)加重。

2.3制定合理的土地儲(chǔ)備供應(yīng)計(jì)劃

在對(duì)土地儲(chǔ)備進(jìn)行管理時(shí)，一定要有合理的土地供應(yīng)計(jì)劃，而且這兩者是相互聯(lián)系的。對(duì)土地儲(chǔ)備進(jìn)行管理，是為了滿足政府對(duì)土地能夠進(jìn)行有效的宏觀調(diào)控，并且其土地資源的運(yùn)作是市場(chǎng)機(jī)制下運(yùn)行的，其主要的內(nèi)容包括土地儲(chǔ)備的位置、方式和價(jià)格等，為管理者進(jìn)行土地儲(chǔ)備的計(jì)劃提供參考。然而，土地儲(chǔ)備供應(yīng)計(jì)劃，其主要是目的是為了滿足社會(huì)對(duì)土地資源的需要，但是它也是在市場(chǎng)機(jī)制下運(yùn)行的，其主要內(nèi)容包括土地資源的出讓方式、價(jià)格和用地條件等。尤其是對(duì)于那些需要長(zhǎng)期儲(chǔ)備的土地資源，一份詳細(xì)且長(zhǎng)期的土地儲(chǔ)備計(jì)劃顯得非常重要，如果缺乏這種土地儲(chǔ)備計(jì)劃，對(duì)土地儲(chǔ)備進(jìn)行管理就會(huì)很困難。

2.4建立完善的土地儲(chǔ)備監(jiān)督機(jī)制

第一，建立土地儲(chǔ)備相關(guān)的規(guī)范制度，并且使得土地儲(chǔ)備的管理工作信息實(shí)現(xiàn)公開化。同時(shí)，完善與土地儲(chǔ)備相關(guān)的法律法規(guī)，保證土地儲(chǔ)備工作能夠有法可依。

第二，加強(qiáng)對(duì)土地儲(chǔ)備的監(jiān)督，尤其對(duì)那些容易導(dǎo)致投機(jī)分子謀取非法利益的區(qū)域，在監(jiān)督和管理時(shí)尤其應(yīng)該重視，充分發(fā)揮土地儲(chǔ)備的功能。

第三，設(shè)立有關(guān)土地儲(chǔ)備的司法程序，通過國(guó)家司法機(jī)關(guān)的參與，對(duì)那些土地購(gòu)買、轉(zhuǎn)讓和補(bǔ)償?shù)冗^程中的不合理現(xiàn)象進(jìn)行嚴(yán)格管制。為了減少在土地儲(chǔ)備中出現(xiàn)的不必要糾紛，當(dāng)遇到不法行為時(shí)，公民應(yīng)該借助于司法機(jī)關(guān)，以保障其合法的利益。

2.5合理制定土地儲(chǔ)備規(guī)劃，緩解土地收儲(chǔ)及供地壓力

為了保障城市發(fā)展規(guī)劃的順利實(shí)施，政府必須制定合理的土地儲(chǔ)備利用規(guī)劃，同時(shí)，還應(yīng)實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)土地市場(chǎng)需求，將土地儲(chǔ)備規(guī)劃與城市規(guī)劃相協(xié)調(diào)。對(duì)國(guó)外城市化發(fā)展歷史進(jìn)行分析后發(fā)現(xiàn)，城市化發(fā)展初期和中期發(fā)展路徑大不相同，政府應(yīng)根據(jù)各城市發(fā)展的不同需求改進(jìn)土地儲(chǔ)備目標(biāo)。比如，當(dāng)城市化的人口和產(chǎn)業(yè)呈集聚化發(fā)展，城市用地出現(xiàn)嚴(yán)重不足時(shí)，為了緩解居住用地供應(yīng)壓力，政府可結(jié)合土地儲(chǔ)備規(guī)劃，增加城市居住類建設(shè)用地的占地比例，提高城市土地的利用效率，增加容積率。當(dāng)一二線城市化水平程度較高，已基本滿足人們對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施需求之后，地方政府可以將之前的過渡期土地儲(chǔ)備目標(biāo)加以改進(jìn)，使其更著重于調(diào)控城市房?jī)r(jià)、改善居住環(huán)境及提高公共服務(wù)水平等方面。

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