探究深化創新土地一級整理融資渠道和融資方式

陳澤勝

摘 要：土地一級整理包括土地一級開發、二級房地產開發、城市配套設施和產業配套投資、城市運營等諸多方面，項目開發總體上具有規模大、周期長、業態復雜和風險高等特點，資金需求量大且占用時間長，項目總體資金投入數十億甚至數百億元，項目籌資渠道和籌資方式解決是項目成功與否關鍵因素，稍有不慎因資金問題造成項目停滯或推進緩慢，項目開發失敗。

關鍵詞：土地一級整理;融資;方式;渠道;招商

一、土地一級整理主要融資方式

目前大部分土地一級整理開發資金主要依賴銀行短期信貸資金，同時輔助少量基金、信托、ABS證券化等融資方式。融資方式和渠道較為單一，融資期限結構不合理，造成土地一級整理融資困難。

二、土地一級整理開發業務融資難點

土地一級開發主體一般為新設項目公司，規模較小，外部評級低，使用市場化融資模式對接外部金融機構實施難度大。土地一級整理發包方是政府或管委會，沒有穩定的現金流，傳統銀行信貸融資方式無法滿足銀保監會、人民銀行等機構監管要求，融資難度大。

1.傳統銀行信貸融資：一級土地整理業務支付需求主要為征地款、拆遷款、安置房及基礎設施建設等投資款，資金還款來源為政府土地出讓金收入轉付。政府土地財政采取收支兩條線的原則，金融機構對該類貸款難以取得可靠的還款來源及還款承諾，存在較大敞口風險，業務又涉及房地產，無法滿足監管機構的要求，存在較大政策瓶頸。

2.權益類融資：權益類融資主要面臨交易對手選擇困難，特別設及國有資產轉讓，增資擴股或股權交易都需要進入公共交易機構進行交易，內部審批程序復雜、決策流程長，給交易對手提供較大的談判空間和時間。為鎖定交易對手，需要設計復雜的交易條件，特別在目前房地產市場形勢下，市場和政策瞬時萬變，交易對手隨之左右搖擺，交易成功率低。

3.應收賬款保理融資：土地一級整理開發應收賬款債務人為政府部門或管委會，政府債務現已納入資產證券化負面清單，不能發行資產證券化產品或開展保理業務。同時土地一級整理合同只有一個債務人，應收賬款保理業務也是非標準化產品，如與金融機構開展買斷式保理業務，無法區分優先級劣后級，金融機構要求提供的差額補足，業務開展障礙重重。

4.購房尾款資產證券化融資：根據證監會及上交所規定，購房尾款資產證券化必須滿足集中度要求，至少要分布于10個不同的一二線城市。土地一級整理項目一般規模大，很難在城市中心開展，二級房地產開發形成的購房尾款資產分布較集中且處于城市周邊，集中度及區位無法滿足金融機構的要求。

三、土地一級整理融資渠道和方式的創新

土地一級整理業務鏈條長，資金需求量極大、資金流動性較差、資金使用較為集中，受市場經濟環境尤其政府政策影響尤為敏感等鮮明特點，容易形成資金沉淀、資金回籠緩慢等重大風險;房地產二級開發相對土地級整理風險較小，但受市場環境影響較大，亦容易造成去化困難和資金積壓風險。產業配套投資則面臨投資大、回報慢、運營難度大等風險。面對這些風險，決定在融資方式和融資渠道必須多樣化，融資主體必須多元化。在金融機構資金進入受阻的情況，利用土地資源搭建投資平臺，廣泛運用社會資本，充分結合各自優勢資源，實現利益共享。減少自身資金投入，快速實現投入與產出的平衡，稀釋投資風險。

（一）招商融資

1.產業招商融資。一級開發項目一般基礎設施落后，配套缺乏，為了提升土地價值和二級房地產產品市場競爭力，應先完善產業配套。包括文化、旅游、體育、休閑、酒店、教育、醫療、商業等配套設施。配套產業投資普遍專業性強、投資規模大、回報周期長等特點。這些產業又是地方政府要求土地一級整理投資商必須投資且普遍歡迎的產業，而土地一級整理投資商受制于資金短缺和專業運營力量的薄弱，必須借助社會資本投資和專業運營團隊。土地一級整理投資商需協調政府對配套產業的土地出讓價格方面做出暫時讓步，配套成熟后，通過未來地價提升予以彌補。土地一級投資商與社會資本成立合資企業，通過招拍掛獲取土地，所繳納的土地出讓金通過一級土地整理成本和收益由政府轉付給土地一級整理投資商，確保實現土地一級整理已投入的資金安全和回籠目標。通過產業類招商融資，土地一級整理投資商減少了自有資金投入，稀釋轉移了投資風險，降低了項目開發和運營成本，同時還拉動了項目開發規模，為項目后續土地價值提升夯實了產業配套基礎。

2.房地產項目招商融資。土地一級整理投資商受資金投入的影響，很難同時進行大規模二級房地產開發。為了加速提升項目整體形象和影響力，提升項目后續土地價值，需要引入品牌房企同時開發。在此類招商中，土地一級整理投資商一般將已獲取的部分土地轉讓給合作伙伴，或成立合資公司通過土地招拍掛獲得土地，或通過股權轉讓的方式將已經取得土地給予轉讓。土地一級整理投資商收回了土地整理成本和收益，減少了自有資金投入，稀釋轉移了投資風險，拉動了項目開發規模。如引入國內外大型品牌房企，還可加速提升項目整體形象和影響力，進而提升項目后續土地價值。

3.工程建招商設融資。土地一級開發項目含大量的基礎設施建設，包括勘察設計、市政工程、房建工程等項目。土地一級整理投資商開發引入工程投資商參與到項目土地一級整理工作當中，由施工各方墊付部分工程相關資金，對項目道路、公共市政配套設施、安置工程等進行勘察、設計、施工，解決企業資金不足問題。此類招商合作的本質是“土地換工程”，工程投資商為項目提供工程建設，土地一級整理投資商按工程投資額為其配置相應的土地資源進行房地產開發，減少了工程建設投資，稀釋和降低了投資風險，擴大了項目開發規模。

招商企業的積極投入，減輕了土地一級整理投資商的資金壓力，稀釋轉移了投資風險，豐富了項目業態，完善了項目配套，凝聚人氣，進一步提升了項目土地價格，促進二級房地產開發銷售去化力度，推動項目良性發展。通過搭建投資平臺，積極使用社會資本，實現小資金撬動大項目的效果。

（二）供應鏈金融融資

1.銀行商票保貼。銀行商票保貼是以占用公司在銀行授信額度為前提條件，銀行對項目公司開具的商票提供貼現業務。該類業務通常具備成本低、收款手續辦理速度快、額度可調整等優勢。

2.銀行商票業務+保理。土地一級整理開發一般由新設項目公司負責實施，財報數據無法滿足銀行信貸業務的要求。如受擔保資源的限制，項目公司無法開展銀行保貼業務，下游服務商接受商票的意愿低。項目公司與保理公司合作開展類似銀行保貼業務，提高下游服務商對商票的接受度，減小項目公司資金支付壓力。

3.資管計劃+保理。土地一級開發應收賬款主要為應收一級土地整理開發返還款，其債務人為政府或管委會，債務人性質被列入標準化公募產品業務的負面清單，不能發行公募產品。可使用單一資管計劃發行非標準化產品，使用銀行同業資金購買應收賬款進行資金融通。

4.私募ABS融資。私募ABS業務系指由項目公司提供基礎資產轉讓給財產權信托，取得轉讓財產的信托對價。在實現融資功能的同時，通過優先、次級結構化設計，實現應收賬款的風險報酬向次級檔轉移，達到應收賬款融資出表目的。

四、結束語

綜上，土地一級整理融資需求大，僅依賴傳統金融機構融資渠道融資，風險大，資金成本高。充分利用土地資源搭建投資平臺，吸引社會資本投資，拓展項目投資資金來源，同時稀釋投資風險，提高大型綜合性投資項目發展空間和潛力。