淺談建筑工程項目全生命周期的成本管控

（漳州國潤房地產有限公司，福建 漳州 363000）

0 引言

隨著我國社會經濟的快速發展，城鎮化高速發展，房地產開發的建筑工程項目成本管理，需要圍繞目標成本進行。從項目開發全生命周期的統籌考慮、系統性的考量，從而確定目標成本，作為項目開發的成本管理基礎。在此基礎上，進行有效的設計前期成本優化、施工過程的成本管控、合理安排資金支出，提高收益，對資源合理利用、合理分配，是建筑工程項目的成本管控目標。

1 全生命周期成本管控的目標

成本管理應把成本效益放在首位，不能僅從節約成本的觀念出發，需從價值工程的角度來分析成本的合理性。成本管理不僅運用在項目的建造開發過程中，且需將成本控制前置到設計階段，即成本管控應貫穿于工程項目的全生命周期中，包括前期設計階段、工程建設階段、工程結算階段的成本管理；并聚焦在建筑工程本身及使用者的體驗感上，體現出建筑功能的需求和價值，提高成本投入的性價比。

建筑工程項目成本管控的本質，是對資源的合理分配管理，建立目標成本。目標成本是資源分配的量化結果，講究支出成本的價值導向，站在財務收益、營銷定位、使用運維等多角度的統籌規劃。

2 可研階段的成本管控

在可研階段應用價值工程原理控制工程造價，進行成本管控，并不是將成本控制越低越好，必須要把建筑工程的成本投入與使用功能兩者進行綜合考量。價值工程的基本要素是價值、功能、成本，需對工程的使用功能進行分析，以全生命周期最低的投入成本來體現工程的價值。若無調研和分析的設計會導致功能過剩，亦或者功能不足的情況。

在可研階段，成本管控的重點工作是完成可研目標成本的測算，并及時配合設計部門進行多種設計方案的成本對比，分析各方案的成本差異。由于可研階段設計不夠深入，大部分成本指標可以使用“數據庫+對標”的方式填報。可研階段成本測算的科目類別如下表：

序號 成本科目 序號成本科目序號 成本科目 序號 成本科目01 土地費及大配套 03 配套設施費 05 建安及精裝修工程費 07 工程后續成本02 前期工程費 04 基礎設施費 06 開發間接費 08 不可預見費

3 設計階段的成本管控

設計階段的成本控制是項目成本管控的關鍵點，在設計階段確定的方案與施工做法，在招標后很難再進行突破性的修改。把設計階段作為成本管控的重點,是有效控制項目工程造價的重要條件。提高設計質量,設計優化前置,減少后期的設計變更和現場簽證，能有效的控制工程造價。

3.1 推行限額設計

按批準的拿地可研估算控制方案設計，按批準的方案設計概算對施工圖設計進行管控。即從拿地開始，逐步深化設計方案并對設計成果進行優化，根據深化設計的程度進一步對成本進行控制，將成本管控細化至各專業的設計中。各專業在保證使用功能的前提下，按分配的限額控制設計，嚴格控制不合理的變更。

3.1.1 重視初步設計的方案選擇

根據項目所在地段，做出項目產品的市場定位，在剛需、剛改、改善三個檔位間進行選擇，從而做出建筑風格與用材用料的定位、園林景觀風格定位、建筑業態與戶型配比、公共部位精裝檔次定位等，用以匹配相對應的產品需求。

在整個設計過程中，設計人員與成本管控人員應密切配合，需要協調好建筑工程技術與工程造價既對立又統一的關系，既要做到限額設計，也要運用價值工程，將成本與功能做到協調統一。設計人員應以方案階段的成本概算作為出發點，對各專業提出多個設計方案進行比較，不斷的強化設計人員的成本意識，提高優化設計的能力；成本管控人員及時配合多方案的成本測算，提供測算數據并反饋合理的設計優化建議，達到更優的成本管控目的。

3.1.2 強化限額指標管理

應將限額設計指標寫入設計任務書，提高設計任務書的編制深度，以切實做到在設計階段進行成本管控。設計任務書是建設單位對項目定位、使用功能和價值進行分析后，將項目的運營觀念、營銷主題、建造規模與風格、使用功能與布局等要求進行具體化的反映，它是設計單位出具設計圖紙的重要依據。施工圖設計階段指標控制為核心內容，重點為砼、鋼材含量、窗地比、外立面用材、景觀配比、精裝標準等。

3.2 注重設計優化前置

應注重將設計優化前置，貫徹全員的成本思維。聯動設計部、營銷部、工程部、客關部與成本部，在項目設計階段結合項目的使用功能與項目定位，進行設計優化。設計優化是建筑、結構、機電、裝修、景觀等多專業之間相互關聯的優化過程，不可獨立的看待一個專業的優化，而造成另一專業的成本增加。建筑方案確定后，進入初步設計階段，此階段應做好基礎及結構的選型工作，以達到更好的成本管控目的。

地庫規劃：滿足規劃指標最少要求，在項目拿地設計，向當地規劃部門爭取最有利的車位配比，包括微型車位、子母車位折算規劃指標，以及爭取地面停車比例最大化，盡可能減少地庫的停車指標。同樣，盡可能減少非機動車配置指標，并爭取地面停車比例最大化。

例如規劃要求90-150m2以上的戶型需按1:1.2 配比車位，90m2以內的房子可按1:1 配比車位，應結合銷售市場，合理調整戶型配比，可將91-100m2的戶型調整為90m2以內。

地下室外輪廓擴大，利用地勢，增加售樓處或幼兒園區域地下室面積；優化車輛出入動線，調整功能用房布局，合理布局機電用房，調整車輛停靠方向，增加停車位。二層地庫優化為一層地庫，降低施工成本，提高施工速度，提速車庫預售；頂板結構上抬，降低開挖深度，減少支護寬度，增加地庫面積。

合理規劃架空層面積：架空層能提高小區業主對于居住環境的舒適滿意度，擴大園區的視野，增強通風功能。架空層建安成本一般達2000 元/m2，但無法銷售，建議根據項目定位，可適當布局兒童游樂區與老人活動區域等，合理的控制架空層面積，以達到成本與功能的協調統一。

結構配筋：協同設計部，對項目的鋼筋含量與配比合理性給出限額指標管理。要求在施工圖出具前給出初步的含量指標。若出現指標偏離，可在設計階段進行糾偏。

層高優化：地下室層高與上部戶內層高將對結構成本造成直接影響。將層高控制在合理范圍內，能起到結構成本優化的作用；不僅節省了鋼筋與砼的使用含量，而且能夠減輕建筑自重，在一定程度上提高建筑物的抗震能力；降低節能環保的功耗，提高樓間距，降低容積率的實現難度。

門窗選型優化：對窗地比進行控制，建議控制在0.23-0.25 的合理范圍內。對于節能窗與普通窗的分配比例，建議針對不同的立面環境進行區分，例如沿街或者西曬面等可進行節能窗的設計，其余盡可能使用普通窗即可。

初裝面層優化：上部戶內地面建議取消水泥沙漿找平層，采用澆搗混凝土樓板時，采用隨搗隨抹即可，此做法能減少后期二次裝修鋪磚時產生空鼓的現象；建議戶內墻面僅做底層、不做面層施工，因為抹灰平整度若達不到客戶的精裝要求，客戶在精裝時還需重新鏟平施工，將會影響客戶滿意度。

售樓部選址：盡量利用永久建筑物作為售樓部進行建設與裝修，避免拆除及二次恢復成本，且有利于工程進度的管控。例如利用項目出入口的物業用房作為售樓部，后期可直接移交物業使用。

景觀配置：包含硬景（消防道路、園路及廣場等）、綠化、水景、景墻園建、外圍墻、雕塑小品、室外照明、標識標牌、種植土回填等。喬木、灌木、地被成本造價依次降低，三種植物應搭配合理、疏密有度；喬木價格差距較大，建議對價格昂貴的喬木比例做好控制；選用植物應與本地氣候、土壤相適應，應結合考慮到植物生長的條件與后期養護費用；軟硬景及按照景觀面積單價均為剛性指標，設計時需做好跟蹤，避免突破限額指標而突破預算。

4 建設階段的成本管控

施工階段是成本投入最大的階段，也是實現工程項目價值與功能的主要階段。在施工階段，建設單位應通過做好動態成本管控、資金計劃管控、設計變更管控、合同風險管控等，有效控制建設成本。

4.1 動態成本管控

動態成本是指成本的總發生額在相關范圍內隨著建設進度的變動而呈線性變動的成本。動態成本=已結算合同成本+未結算合同成本+非合同性成本+待發生成本。做好成本動態監控的工作，需提前做好合約規劃，將待發生成本考慮計入。每月跟蹤項目動態成本變化，及時統計已發生的合同成本與預計發生的變更成本是否突破建設預算，及時提出預警。

4.2 招標階段成本管控

重視招標文件的編制工作，約定合同的計價形式，例如固定總價加風險包干或者固定單價加風險包干等；約定項目的施工工期節點與驗收標準；約定工程支付節點與結算規則。重視施工界面的劃分，特別是精裝修與結構施工的界面劃分、園林景觀與總包單位的施工界面劃分等，在招標文件中予以明確，控制價編制時需予以劃分計量。

從圖紙包干的思路出發，精確計算工程量，套用合理的市場價進行分析匯總，編制合理的控制價。應在控制價編制前，確定項目的主要材料品牌表，例如鋼筋、混凝土、水泥、外墻涂料、鋁型材、防水涂料、電線、電纜、開關等進行品牌檔次約定，遵照選定的品牌檔次進行詢價套價，繼而出具合理的控制價。

4.3 設計變更管控

建設階段成本管控的重點是設計變更管控，要建立健全設計變更管理制度。建立設計變更臺賬登記管理，做好聯系單的接收與發送工作對接，杜絕事后增補聯系單，杜絕同個事項重復簽證等；對設計變更費用確認進行時效性跟蹤與考核，必須及時跟進設計變更事項的實施情況，對設計變更產生的費用及時統計進入動態成本；建立責任制度，強化建設單位相關管理人員的工作職責，避免出現簽證實施情況不屬實、工程量偏差較大、材料單價偏離市場行情等情況，特別對隱蔽工程簽證要留有影像資料，合同外材料價格比對留有詢價資料等。

4.4 資金計劃管控

推行資金計劃先行，避免出現資金占用造成財務成本增加的情況。根據合同支付節點與現場形象進度相結合，每月或每周做好下一個時段的資金支出計劃。對資金計劃的準確率進行考核，杜絕出現資金計劃虛報或突破合同支付條款提前支付工程款等現象。

4.5 竣工結算審核管理

工程的結算依據為招標文件、施工合同、補充協議、設計變更等過程資料。結算工作應遵循合同結算條款，在工程完成合同要求的工程質量要求且通過相關驗收后，方可進行結算工作。竣工結算時要求結算資料完整，注意獎懲金額需在結算時計入，以總價包干合同為例，應重點審核設計變更項目的結算審核。

5 結束語

在房地產行業通過提高項目售價獲得高額利潤的時期已經過去，這更加體現了成本管控的重要性。項目要盈利就需要從拿地階段開始做全生命周期的成本管控，進行設計優化。設計優化就是在原有的設計上，發現不足，總結經驗，尋求突破，最終以更好的設計方案落地執行，為項目創造更大的價值，獲得更大的利潤。