房地產企業降低資產負債率的路徑研究

高瑛

摘? 要：資產負債率逐年升高是當前房地產企業面臨的普遍問題。房地產企業資產負債率過高，是行業特點及追求高增長所致。但若房地產行業資產負債率持續升高，則會帶來嚴重的資金風險，甚至引發金融風險，影響國家經濟的平穩發展。針對此問題，國家監管部門正不斷出臺調控政策，尤其是限制房地產企業融資的“三條紅線”政策，將控制房地產企業無限制地從金融業獲取資金。為此，房地產企業為了求得可持續發展，需要通過各種途徑降低企業的資產負債率，如獲取優質土地、嚴控開發周期、強化成本管控以及創新融資方式等。本文主要分析房地產企業降低資產負債率的路徑。

關鍵詞：房地產企業;資產負債率;負債融資

引言

2020年8月，相關部門出臺了關于限制房地產企業融資的“三條紅線”，并將于2021年1月1日起全行業全面推行。三條紅線分別為：凈負債率不得大于100%;剔除預收賬款后資產負債率小于70%;現金短債比小于1。三條紅線都合格的有息負債年增速不得超過15%，兩條紅線合格的有息負債年增速不得超過10%，一條紅線合格的有息負債年增速不得超過5%，三條紅線均不合格的不得新增有息負債。三條紅線政策的實施，將控制房地產企業無限制地從金融業獲得資金，未來房地產企業將很難再出現40%～50%的復合增長率，增長率將維持在15%左右。因此，房地產企業為了能繼續從金融機構獲取信貸資金，不得不主動尋求途徑降低資產負債率，將資產負債率控制在合理的范圍內。

1、房地產企業資產負債現狀及其成因

它是房地產企業順利發展以合理水平控制資產負債比率的基礎。當資產負債比率較低時，股東必須花費資本才能達到維持企業發展的目的。受到有限的社會資本和社會資本利用不善等因素的影響，不僅會在一定程度上阻礙企業的穩定發展，而且會對企業的發展構成一些隱患。相反，如果資產負債比率過高，會給債權人留下不好的印象，影響企業的投資。據相關調查顯示，2018年底，我國128家上市a股票房地產企業的總份額約為80.0%，大大高于以往，大多數企業的債務/GDP比率超過70%，而一些企業的債務/GDP比率超過80%。由此可見，我國上市房地產企業的資產負債比率呈較高趨勢，債務壓力較大。同時，房地產企業仍然存在債務高、業績高的現象。調查顯示，2019年上半年，中國房地產企業140多家，銷售額超過50億元，比2018年同期明顯增加。例如，萬科公司2013年的資產負債比率約為78%，到2018年，杠桿比率上升到84%左右，同期總經營成果年均增長率約為17%。由此看來，中國房地產杠桿比率目前處于比較健康的狀態，但面臨生存危機的企業也很多，遇到意想不到的變化，很容易導致破產。對于房地產企業來說，往往需要先投入大量資金，盡快以良好質量完成建設，才能收回資金。在此前提下，房地產企業將承受巨大的經濟壓力。房地產資產負債比率高的原因主要有：第一，房地產企業融資渠道統一，一般選擇短期貸款，以達到維持資本流動的目的，從而增加成本。特別是在外地一級，它受到諸如項目司酌情使用資金等因素的影響，造成資金分散和流動性差。此外，供資渠道相對統一，最終導致資產和負債;二是一些企業缺乏完善的資金管理制度，存在資金與計劃不一致的現象，導致資金流動率低，難以調整和控制各種項目的工作;第三，企業缺乏完善的監督制度，責任和權力不平衡。對項目執行情況的監測沒有充分實施，增加了基金管理的難度，導致資本收入和負債不足。

2 .降低房地產企業資產負債比率的重要性.

2.1有利于房地產企業的穩定經營和健全發展。

資產負債比率與企業財務風險有關。資產負債比率越高，企業的財務風險越高。由于房地產行業的特殊性，每個項目的實施時間相對較長，資金收回緩慢也是房地產的一個主要特征。但初始投資規模較大，因此通過銀行貸款等形式的投資導致資產負債增加。這導致房地產企業面臨巨大的財務風險，很容易導致現金流不足和資本鏈中斷，甚至在嚴重情況下可能導致破產。因此，為了避免這種風險，房地產企業必須降低資產負債比率，穩定業務發展，實現企業的穩健發展。

2.2降低房地產企業資產負債率的重要性

資產負債比率是負債總額除以資產負債表總額。它是衡量企業償付能力或杠桿作用的指標，也是衡量企業資本結構最直觀、最重要的指標。企業的償付能力反映了影響企業信譽和發展的流動性。企業應始終注意資產負債比率的高低，降低企業資產負債比率，使資金流動性更高，加快資本收益，提高盈利能力，促進房地產企業發展，進一步推動中國經濟發展。

3、房地產企業降低資產負債率的路徑建議

3.1獲取優質土地，提高產品溢價

對一個房地產項目總投資而言，土地成本所占比重最高，通常能達到總投資的50%以上。故房地產企業要想提高產品溢價，降低資產負債率，需大力獲取優質土地。優質土地的獲取，需重點關注土地屬性、地貨比、規劃條件等因素。土地屬性取決于城市等級及土地位置。通常一線城市土地開發形成的產品溢價高于二三線城市土地，二三線城市土地開發形成的產品溢價高于四五線城市土地;離市中心位置越近的土地，開發形成的產品溢價越高于離市中心較遠的土地。故從提高產品溢價，降低資產負債率而言，房地產企業應優先選擇一線城市或者二三線城市進行開發，且優先選擇地段較好、離市中心較近的土地進行開發。地貨比是土地價格與土地貨值的比率。地貨比越高，很大程度上決定了該項目毛利率越低，相反，若地貨比越低，很大程度上決定了該項目毛利率越高。故從提高毛利率降低資產負債率的角度出發，房地產企業應優先選擇地貨比較低的項目進行開發。規劃條件取決于地塊的大小及容積率的大小。地塊面積越大通常可形成的利潤越高，容積率越高，所形成的利潤也會越高。故從提高項目利潤降低資產負債率角度出發，應優先選擇地塊大，且容積率較高的地塊進行開發。

3.2創新融資方式，拓展融資渠道

房地產企業對外融資渠道主要包括股權融資和債務融資。股權融資，主要有股東股權資金投入，如定向增發股票、配股、IPO等。債務融資主要有銀行項目貸款、房地產信托、發行公司債等。股權融資對房地產企業而言，無須到期還本，但需對股東進行利潤分配，特點是融資風險小，但成本高。債務融資，需定期付息，到期還本，特點是融資風險高，但成本小。房地產企業應結合項目自身情況選擇最佳的融資組合，平衡債務結構，降低綜合融資成本。從降低資產負債率角度出發，房地產企業應增加股權融資，如當前房地產行業比較盛行的合資合作開發模式，可大力引進少數股東權益，降低資產負債率。合資合作開發模式，不但可以引進少數股東權益，同時還可以優勢互補、分擔經營風險。同時房地產企業還可以通過分拆優質資產上市的方式降低資產負債率。

3.3提高資金使用效果、充分利用各種現代金融工具

大型房地產企業可以建立資本中心，通過從各子公司籌集資金，進行統一規劃和支付，從而降低資本運營成本，有效降低資產負債比率，從而提高資金的配置和使用效率。同時，基金中心可以充分利用各種現金和金融工具，提高資產申報、私募股權基金、信托、可轉換債券、無限期債券等基金的利用率。

結束語

概括地說，許多房地產企業目前面臨著資產負債比率高的問題。即使在一定程度上得到緩解，目前的情況仍處于嚴峻的狀態，需要更多的關注，因為如果主動-被動水平呈較高的趨勢，會增加一些潛在問題，增加運營風險，影響企業的健康經營。但房地產企業資產負債比率高的主要原因是企業本身，如過度依賴杠桿和資本周轉率低。管理者在經濟發展趨勢的前提下，沒有根據自己的特點擴大企業的范圍。所以，企業要想進一步降低資產負債比率，就必須重視資金渠道的豐富，通過完善監督制度等一系列措施不斷提高企業的經營管理效果，避免不必要的資金浪費，為企業的健康經營奠定基礎。

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