房地產(chǎn)土建施工中進(jìn)度的控制及管理策略分析

孫鐸

深圳市太興建設(shè)工程有限公司 廣東深圳 518000

近年來建筑行業(yè)的繁榮發(fā)展歷歷在目，這是由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的緣故，然而，如火如荼發(fā)展的背后，是土建工程施工規(guī)模的不斷擴(kuò)大，對(duì)工期要求也是愈加嚴(yán)格。現(xiàn)階段房地產(chǎn)施工單位與建設(shè)單位格外關(guān)注如何合理控制施工進(jìn)度，實(shí)現(xiàn)建筑工程施工的有效管理[1]。

1 房地產(chǎn)土建施工進(jìn)度控制管理的必要性

工程項(xiàng)目的物資損耗和資源分配效率狀況，很大程度上取決于土建工程的整個(gè)施工進(jìn)度狀況。所謂施工進(jìn)度，就是房地產(chǎn)工程施工情況以及交工周期的長(zhǎng)短。進(jìn)行實(shí)際的施工進(jìn)度管理時(shí)，工程的具體施工需求、施工出現(xiàn)的狀況，工程的進(jìn)展實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)都要及時(shí)匯報(bào)，并且回報(bào)內(nèi)容要盡可能詳細(xì)，這有利于管理部門掌控住工程建設(shè)的全局，以便領(lǐng)導(dǎo)部門在發(fā)現(xiàn)工程建設(shè)出現(xiàn)障礙時(shí)，及時(shí)調(diào)整施工策略，提高施工的有效性。要制定系統(tǒng)的施工進(jìn)度表，來對(duì)房地產(chǎn)工程建設(shè)進(jìn)行控制管理，先做好準(zhǔn)備工作，安排好施工場(chǎng)地的布置和人員的分配[2]。

施工工期的長(zhǎng)短對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的環(huán)境和安全有著直接影響。此外，房地產(chǎn)土建的施工進(jìn)度和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益狀況密切相連，進(jìn)度一旦延后，由于超過策劃進(jìn)度的那一部分開支是未預(yù)估，臨時(shí)產(chǎn)生的，因此就要做財(cái)務(wù)壞賬處理，從而增加施工成本使企業(yè)遭受經(jīng)濟(jì)損失。近年來開發(fā)商推行高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略，從獲取土地到樓盤預(yù)售實(shí)現(xiàn)資金回籠之間的周期越短，則自有資金占用時(shí)間越短，資金的年化回報(bào)率越高，越能實(shí)現(xiàn)利益最大化。因此，為了企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益最大化，必須做好房地產(chǎn)土建施工進(jìn)度控制工作。

2 房地產(chǎn)土建工程施工進(jìn)度的影響因素

2.1 資金因素

土建工程實(shí)際施工中，施工進(jìn)度容易受到多方面因素的影響，比如自然因素、技術(shù)因素以及人為因素。土建工程本身屬于巨資項(xiàng)目，資金因素是保障土建工程施工的前提條件。工程建設(shè)單位如果對(duì)工程投入了足夠的資金，那么工程施工所需的材料、設(shè)備、人力資源才能得到保障，工程也會(huì)按計(jì)劃或提前完成。目前，大多數(shù)企業(yè)在施工中面臨的最大問題是施工進(jìn)度被迫放緩，甚至?xí)和Ｊ┕ぃ@與企業(yè)資金鏈斷裂有著必然聯(lián)系。因此需要提前鋪排資金計(jì)劃，以備材料價(jià)格波動(dòng)、趕工、周轉(zhuǎn)材調(diào)撥失衡等意外情況導(dǎo)致資金問題，從而影響施工進(jìn)度[3]。

2.2 施工技術(shù)需要加強(qiáng)

施工技術(shù)的強(qiáng)弱程度，在很大程度上決定了房地產(chǎn)土建工程的施工進(jìn)度，大部分房地產(chǎn)土建工程都是比較復(fù)雜的，工作量也比較大。施工進(jìn)度延后的一大關(guān)鍵因素就是缺乏專業(yè)能力過硬的施工隊(duì)伍，工程建設(shè)出現(xiàn)突發(fā)狀況時(shí)應(yīng)變能力不足，也沒有足夠好的施工技術(shù)做建設(shè)支撐。對(duì)于房地產(chǎn)土建工程來說，做好整個(gè)項(xiàng)目具體設(shè)計(jì)尤為重要，而許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工部存在技術(shù)方案不夠完善的現(xiàn)象，甚至一些施工部門只是照搬優(yōu)秀工程的方案建設(shè)，沒有很好地結(jié)合環(huán)境實(shí)際情況來進(jìn)行技術(shù)方案制定。

2.3 施工計(jì)劃不合理

在經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的今天，房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)步非常迅速，但是在進(jìn)步的同時(shí)也帶來了一些問題。施工計(jì)劃的不合理是影響土建工程實(shí)施的因素之一，因?yàn)樵谀壳暗慕ㄖ邪毯褪┕挝恢校狈?yán)格統(tǒng)一的規(guī)劃和標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致了施工過程中出現(xiàn)了一系列的施工問題，從而影響了施工的進(jìn)度，阻礙了工程的完工。這主要是由于在進(jìn)行施工計(jì)劃的設(shè)置時(shí)，相關(guān)工作人員未進(jìn)行合理的監(jiān)督，設(shè)計(jì)人員對(duì)施工區(qū)域未進(jìn)行詳細(xì)的觀察和了解，從而導(dǎo)致設(shè)計(jì)方案不合理，另外設(shè)計(jì)方案的各個(gè)部門之間缺乏合理的溝通，使遇到問題無法及時(shí)解決，導(dǎo)致施工計(jì)劃不太合理，從而嚴(yán)重影響工程施工的進(jìn)度[4]。

2.4 管理人員專業(yè)能力有待提高

一般的土建工程，對(duì)于施工人員的專業(yè)要求都比較高，它的進(jìn)度管理工作亦同。為了能夠增強(qiáng)土建工程施工管理控制工作的效益，管理人員必須審視自身，增強(qiáng)自身的綜合專業(yè)素養(yǎng)。從當(dāng)前房地產(chǎn)土建施工工作人員的內(nèi)部安排來看，有一部分關(guān)鍵管理人員缺乏強(qiáng)硬的專業(yè)知識(shí)基礎(chǔ)，工作實(shí)施起來比較棘手，對(duì)于本身能力不強(qiáng)的管理人員來說，甚至可能存在無從下手的情況。大部分房地產(chǎn)土建開發(fā)企業(yè)也都存在管理人員專業(yè)能力參差不齊的狀況，這會(huì)直接影響到管理的質(zhì)量。

3 房地產(chǎn)企業(yè)土建工程進(jìn)度控制管理策略

3.1 施工計(jì)劃的調(diào)整與管理

在正式施工之后，施工進(jìn)度管控部門人員應(yīng)密切關(guān)注施工進(jìn)展，為讓實(shí)際施工狀況與施工進(jìn)度計(jì)劃中時(shí)間節(jié)點(diǎn)要求相符合，應(yīng)不斷調(diào)整施工進(jìn)度計(jì)劃，使得施工進(jìn)度滿足設(shè)計(jì)規(guī)定。面對(duì)施工中的各類臨時(shí)突發(fā)狀況，施工進(jìn)度管控人員應(yīng)借助于進(jìn)度計(jì)劃的網(wǎng)絡(luò)控制平臺(tái)，及時(shí)調(diào)整施工節(jié)點(diǎn)安排，實(shí)現(xiàn)施工進(jìn)度的動(dòng)態(tài)化管理，以確保施工進(jìn)度與計(jì)劃相符合。施工進(jìn)度管控中，通過調(diào)整施工進(jìn)度計(jì)劃，也可實(shí)現(xiàn)對(duì)施工成本的有效管理，以此增加房地產(chǎn)土建工程的綜合效益。

3.2 制定合規(guī)的報(bào)建計(jì)劃

施工的開展離不開合法合規(guī)的開發(fā)報(bào)建流程，每一個(gè)環(huán)節(jié)都要在政府部門的審批和監(jiān)督下有序的進(jìn)行。在初期就要制定適當(dāng)?shù)膱?bào)建計(jì)劃，預(yù)留相應(yīng)的人力資源籌備各項(xiàng)資料。很多企業(yè)都會(huì)制定專職報(bào)建責(zé)任人對(duì)施工全流程的報(bào)建工作進(jìn)行梳理、執(zhí)行和歸檔。報(bào)建流程環(huán)環(huán)相扣，既要保證個(gè)節(jié)點(diǎn)的合理性、有序性，又要分重點(diǎn)進(jìn)行專項(xiàng)籌備，避免不必要的法律風(fēng)險(xiǎn)以及由此產(chǎn)生的工期延誤和經(jīng)濟(jì)損失[5]。

3.3 建立健全工程工期保證體系

建設(shè)單位在建立土建工程工期保證體系時(shí)，應(yīng)聘用具有管理能力和技術(shù)水平的工作人員，在施工現(xiàn)場(chǎng)組建專業(yè)施工隊(duì)伍，配備先進(jìn)的機(jī)械設(shè)備，為工程的科學(xué)管理提供便利條件。如圖1 所示，施工期間，施工單位應(yīng)充分發(fā)揮現(xiàn)代施工技術(shù)的優(yōu)勢(shì)，高效完成施工任務(wù)，實(shí)施科學(xué)先進(jìn)的現(xiàn)代化工程管理模式，對(duì)工程的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)和重要部位嚴(yán)格監(jiān)控，嚴(yán)格貫徹執(zhí)行相關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；協(xié)調(diào)與各參建單位的工作關(guān)系，保證工程在計(jì)劃時(shí)間內(nèi)順利完工。

圖1 鋁膜體系主體工期案例

3.4 嚴(yán)控施工材料的質(zhì)量

經(jīng)過工程建設(shè)實(shí)地調(diào)查顯示，施工材料質(zhì)量的好壞，會(huì)直接影響到土建施工的進(jìn)展?fàn)顩r。在企業(yè)內(nèi)部，可能會(huì)存在部分采購(gòu)人員責(zé)任心不足，采購(gòu)材料比較劣質(zhì)，為謀取其中的大額差價(jià)而不選用策劃規(guī)定的優(yōu)質(zhì)材料。或者一些經(jīng)驗(yàn)不足的采購(gòu)人員，沒有經(jīng)過多個(gè)供貨廠商的對(duì)比，就率然在一個(gè)市場(chǎng)購(gòu)買了所有的施工材料。這樣除了可能造成采購(gòu)成本高出預(yù)算，還有可能導(dǎo)致采購(gòu)的材料不夠符合施工的標(biāo)準(zhǔn)。再加上質(zhì)檢人員的檢測(cè)工作做得不夠到位，工業(yè)材料沒能符合工業(yè)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)就投入使用，很有可能由于材料過于劣質(zhì)，影響到后期的工程施工質(zhì)量，并由于中途停工影響到工程的進(jìn)度，所以監(jiān)測(cè)部門一定要對(duì)這些材料做好質(zhì)檢工作。除此之外，倉(cāng)儲(chǔ)部門也要做好材料的維護(hù)工作，防止部分材料變質(zhì)。監(jiān)理部門也要更加關(guān)注采購(gòu)人員的工作，避免在采購(gòu)時(shí)就出現(xiàn)意外。部分采購(gòu)人員在經(jīng)驗(yàn)不足的情況下，需要有經(jīng)驗(yàn)的采購(gòu)者引導(dǎo)采購(gòu)，做好多個(gè)采購(gòu)市場(chǎng)的比對(duì)后，購(gòu)買性比價(jià)更高的施工材料。

3.5 建立健全的進(jìn)度管理制度

管理制度是確保管理工作有效落實(shí)的根本依據(jù)，為管理人員提供重要的參考依據(jù)，所以施工進(jìn)度管理制度是確保進(jìn)度管理和控制的關(guān)鍵因素。需要企業(yè)根據(jù)工程項(xiàng)目的實(shí)際情況制定完善的管理制度，保證管理制度的實(shí)施性，確保對(duì)工程項(xiàng)目的進(jìn)度管理工作起到較好的約束作用。可以指定相應(yīng)會(huì)議制度，讓各單位、班組充分交圈，提前發(fā)現(xiàn)問題，不斷跟進(jìn)落實(shí)整改，閉環(huán)管理來保證工期的有效執(zhí)行。

4 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)土建施工進(jìn)度的管理和控制工作，對(duì)于整體的工程施工質(zhì)量影響比較大。要想提高土建施工的進(jìn)度，必須先著重分析影響因素，透徹了解項(xiàng)目工程每個(gè)施工環(huán)節(jié)、報(bào)建工作的策劃。運(yùn)用現(xiàn)代化科學(xué)技術(shù)，設(shè)計(jì)相關(guān)應(yīng)用來監(jiān)控整個(gè)工程運(yùn)作狀況，設(shè)立完善的工期保證系統(tǒng)，加強(qiáng)材料采購(gòu)質(zhì)量檢測(cè)管理。同時(shí)引入必要的管理手段實(shí)現(xiàn)工期的保障。