基于宅基地成果的農村不動產數據庫建設方法

楊冬

（遼寧省地理國情監測中心，遼寧沈陽 110034）

為積極穩妥、規范、有序地推進農村地籍調查工作，全力保障農村宅基地和集體建設用地確權登記發證工作順利進行，要求全面查清農村范圍內包括宅基地、集體建設用地等每一宗土地的權屬、位置、界址、面積、用途、地上房屋等建筑物、構筑物的基本情況，為農村集體土地確權登記發證工作提供基礎資料，為實施不動產統一登記奠定基礎。地籍調查緊密圍繞農村集體土地確權登記發證，依據《地籍調查規程》等要求，以“權屬合法、界址清楚、面積準確”為原則，重點完成農村范圍內宅基地、集體建設用地的權屬調查和地籍測量，同步開展地上房屋及其附屬設施的調查工作，建立農村地籍調查數據庫，并通過農村日常地籍調查、土地登記等工作，保持調查成果的現勢性，滿足國土資源管理及經濟社會發展的需要。研究以宅基地數據庫為基礎，通過數據關聯的方法，完成宅基地數據庫向不動產數據庫空間信息及權屬信息的轉換，并結合權籍調查的權利人信息與房屋數據層的空間及邏輯關系，采用GIS空間疊加及數據關聯方法，對房屋權利人屬性信息進行自動導入，提高農村不動產數據庫建設效率及質量，建立起滿足發證平臺所需的不動產數據庫。

一、總體思路

以“權屬合法、界址清楚、面積準確”為原則，利用現有的農村地籍調查數據庫，結合外業調查信息，根據數據間的邏輯組織關系及歸檔設計要求，通過計算機及數據庫應用開發技術，實現以宗地為單位的不動產檔案信息自動組卷。根據農村不動產數據庫建設標準及發證平臺的需要，采用數據庫表關聯及空間數據疊加分析方法，實現宅基地數據庫向不動產數據庫轉換，并完成屬性信息的自動導入，建立農村不動產數據庫，為昌圖縣農村集體土地和房屋確權登記發證提供基礎，實現統一基礎、統一調查、統一確權登記、統一發證。

二、數據庫建設

1.建庫技術路線

數據整合建庫技術路線如圖1。

2.房屋權籍調查

對農村宅基地、集體建設用地內房屋開展房產審批手續、房屋所有權人及證件、房地座落、房屋產別、房屋總層數與所在層次、建筑結構、建成年份、房屋用途與規劃用途、房屋墻體歸屬、建筑面積、權屬來源、產權糾紛和他項權利等基本情況調查，填寫房屋調查表；對已登記的房屋，如與房屋實際狀況無變化，只需要記錄房屋登記的相關信息，無需重新開展調查。調查中應對農村宅基地、集體建設用地地上房屋拍攝清晰的近景和遠景照片各一張。照片存儲為JPG格式，文件均按照規范命名。文件的命名方式為近景文件名=不動產單元號+J+序號，遠景文件名=不動產單元號+Y+序號。

圖1 技術路線

3.房屋測量

測量宗地內房屋的房角點和房屋邊長，測算房屋面積，按要求編制宗地圖（分宗房產圖）或房產分戶圖，并將房屋調查成果記載在調查表等資料中，建立房地一體化地籍數據，實現農村房、地調查的同步開展和調查成果的統一管理。

農村房屋權籍調查圖件成果包括地籍圖、宗地圖（分宗房產圖）和房產分戶圖。對新型農村社區、集體搬遷上樓、一宅多戶情況，需要繪制房產分戶圖；對于分散、獨立的宅基地和集體建設用地，可只繪制宗地圖(分宗房產圖)，不繪制房產分戶圖。

4.宅基地數據庫向不動產數據庫自動轉換

（1）建立數據庫結構

根據遼寧省昌圖縣不動產登記發證平臺和有關部門對數據標準的要求，建立不動產數據庫結構，數據格式為mdb格式。圖2為發證平臺的宗地基本信息項，圖3為發證平臺的宗地房屋基本信息項，紅色框部分為必填屬性項。

圖2 發證平臺宗地基本信息

圖3 發證平臺房屋基本信息

根據昌圖縣不動產發證平臺對宗地基本信息及房屋基本信息的需要，確定不動產數據庫中宗地層和自然幢層的字段結構，以實現數據庫與發證平臺的無縫對接（表1）。

（2）宅基地數據信息的導入

通過數據庫屬性字段關聯的方法，將宅基地數據庫中的宗地和房屋空間數據層分別向不動產數據庫中的宗地數據層和自然幢數據層中導入。首先，建立農村不動產數據庫與宅基地數據庫的關聯字段，將宅基地數據庫中的宗地層和房屋層數據分別向不動產數據庫中的宗地數據層和自然幢數據層中導入，其中權利屬性信息會隨關聯字段自動導入。然后，將地籍號作為作為權利人屬性信息的關聯字段，建立二者的表連接，實現權利人屬性信息的批量導入。

（3）自然幢注記信息導入

①數據結構轉換

幢號、竣工日期、規劃用途、項目名稱等不動產單元信息以注記的形式存在于外業調查的圖件成果中,數據存儲格式通常為*.DWG，由于數據格式及數據結構與數據庫不同，所以這些屬性信息無法直接導入到不動產數據庫中。因此，需要先把以上屬性信息的數據轉換成*.shp數據格式，然后進行屬性信息錄入建庫。現以自然幢號屬性為例，將自然幢號注記（圖4）轉換為GIS點shp數據。

利用GIS軟件的數據轉換工具，將幢號注記信息轉換成shp點數據格式，數據包含的屬性信息即為自然幢號的屬性信息和空間位置信息。

②空間疊加分析處理

統一自然幢號數據與自然幢層的空間參考，利用GIS軟件的空間疊加分析工具，生成帶有關聯屬性的GIS中轉數據。生成的“自然幢_三合_Intersect”shp點數據，既包含自然幢的所有屬性信息，同時也包含幢號信息，為實現自然幢號導入提供數據基礎。

③屬性信息導入

通過“自然幢_三合_Intersect”點數據中的“FID_自然幢_三合”字段，將“自然幢_三合”屬性表與“自然幢_三合_Intersect”屬性表連接起來。表連接完成后，利用字段計算器工具，編寫SQL賦值語句“[自然幢 _三 合.RZRH] = [自 然 幢 _三 合_Intersect.ZRZH]”，實現了將中轉數據中的自然幢號屬性信息導入到自然幢數據層中。

表1 數據庫主要字段結構

圖4 宗地示意圖

三、結語

利用現有的宅基地數據庫，結合外業調查成果，建立不動產數據庫。通過宅基地數據庫結構及不動產數據庫結構的邏輯關系，將宗地及房屋的空間信息及權利屬性信息導入到不動產數據庫中，其中宗地的權利人屬性信息通過空間表鏈接的方式自動導入到不動產數據庫中。此外，利用GIS數據格式轉換和空間分析方法，實現了將宅基地數據庫中的房屋注記信息批量向自然幢屬性信息中導入。該農村不動產數據庫建設方法自動化程度高，人工干預少，并充分利用了現有宅基地數據庫成果，實現了宅基地數據庫向不動產數據庫的自動轉換，顯著提高了建庫效率，降低了建庫成本。