南京老城內已建多層住宅更新問題探究

胡馨丹

南京工業大學建筑設計研究院 江蘇南京 210000

1 南京老城內已建多層住宅更新的問題

為了研究南京老城內已建多層住宅的更新問題，本文主要采取信息收集，實地調研和訪談的方式對當前的多層住宅更新狀況進行了解，以期能夠從中發現多層住宅更新中面臨的主要問題。共選擇四個老城區多層住宅小區作為研究對象，基本資料見表1：

表1 南京典型老城區多層住宅

通過系統研究可知，所選用的四個片區均存在一定的問題，且由于所處區域不同，問題差異也較大。其中的瑞金新村雖然具備良好的綠化環境，但其戶型較差，張府園位于市中心位置，地理地位較好，但環境問題明顯。高云嶺的圍墻設置較為雜亂，存在空間分布凌亂的問題。如意里片區的問題相對突出，上述問題均有發生。現總結老城內已建多層住宅的更新問題如下：

（1）多層住宅建筑的結構主體以磚混結構為主，部分70年代建成的住宅做了抗震防護措施。但還有部分建筑存在結構安全性的問題，常見表現為結構傾斜或者開裂等現象。

（2）墻面結構出現滲水現象，且大部分墻體起皮脫落，但對整體建筑結構的影響并不突出。

（3）存在平面空間布局不當的問題，大部分多層住宅的面積相對較小，尤其是客廳只能擺放餐桌，而廚房與廁所的面積也相對較小，采光與通風性能較差。在針對瑞金新村的戶型進行調研時發現其中還存在1m3以下的廁所空間。由于空間狹小，其空間功能難以發揮，這就會為居民生活質量帶來嚴重影響[1]。

（4）建筑立面外掛雜亂，主要包括空調外機和遮陽棚、晾衣架等設施，被隨意掛放在立面結構上，對建筑美觀性造成了嚴重的影響。此外，立面結構受到雨水侵蝕和風化影響，結構質量明顯降低，同時也會受到油煙排放的污染影響。

2 南京老城內已建多層住宅的更新建議

早在上世紀，一些發達國家就已經采取大規模改建的方式進行城市整體規劃，主要改造區域為低收入聚居區。但實踐證明，此種改造措施不僅無法保障城市的健康發展，還會對城市原有的居住形態造成破壞，引發諸多社會問題，為社會帶來了多種不穩定因素。而在進行住房改造時也證實了，舊住宅升級與改造更符合住宅更新要求，且社會效益明顯。我國國內的住宅更新理論研究較晚，還并未形成較為完善的理論體系，且住宅更新主要集中于老城區，采取的改造方式也是大拆大建形式，不僅增加了城區改造成本，還無法滿足城市可持續發展的需求。尤其是在經濟發展速度加快的形勢下，城市更新中的已建多層住宅更新問題應引起人們的重視[2]。

針對已建多層住宅存在的戶型問題，建筑立面問題和違章加建問題等，采取有效的措施加以改造，從根本上提升多層住宅建筑的美觀性以及功能性，使其與城市可持續發展要求相符，有效增強城市規劃改造的社會效益。現提出如下幾點更新建議：

2.1 住宅外貌的改造

由于住宅外貌是影響老城區城市面貌的關鍵性問題，在針對住宅建筑進行改造時，應以其外貌改造工作為主。相關研究和已有的實踐也證實了，外貌改造更容易實現對老城區住宅的更新規劃目標，更新效果也更為突出。其中的常用更新手段為，進行平改坡，此種更新措施可以有效解決多層建筑存在的屋面滲漏問題。

2.2 住宅條件的改造

住宅條件的改造與居民生活質量存在密切的聯系。通過對住宅條件的改造，可以更好的滿足當代居民的居住需求。進行住宅條件改造時，應充分征求居民的意愿，根據居民的居住需求對居住空間和空間功能進行改造。主要改造內容包括：更新設備管線、擴大廚房及衛生間的使用面積和加設安保設施等。

2.3 住宅環境的改造

居住環境的改造相對來說難度較大，這主要是由于其涉及的改造范圍較廣，需要投入大量的資金與人力，且在改造完成后的維護相對困難。主要改造措施為，拆除部分違章建設的建筑結構和設施，例如晾衣架和遮陽棚等，在區域內修建綠化活動場地[3]。

3 結語

通過對南京老城內的部分已建多層住宅區進行系統調研和分析后可以發現，住宅環境問題，住宅外貌問題和住宅條件問題是當前進行住宅更新面臨的主要問題。針對不同的住宅建筑，應對其進行系統了解和評估后采取對應的改造措施。通過改造外貌，提升住宅建筑的美觀性；對其住宅條件進行有效改善，增強住宅的功能性；對住宅環境加以改造，為居民營造更為舒適的居住環境。