大家祥馳：聚焦“地產+金融”雙賽道

張研

中國房地產行業經過20多年的高速發展，由黃金時代轉為白銀時代。中國經濟進入增速換擋期，疊加中美貿易摩擦的影響、國內無風險利率長期下行、金融監管不斷趨緊，房地產行業融資面臨發展難題。

“中國房地產百強企業”大家房產旗下的房地產投資機構——大家祥馳資產管理集團有限公司（下稱“大家祥馳”），正在通過房地產基金的運作，致力于解決房地產開發企業在各個階段遇到的資金痛點。

依托大家房產近40年城市建設和行業領先的地產開發經驗，大家祥馳深刻把握房地產金融的發展趨勢和底層項目的投資研判，緊抓地產和金融的雙賽道，聚焦于房地產行業的投資、主動管理和運營賦能，構建“募投管退”的綜合管理能力，實現風險可控的穩健回報。

近40年行業深厚積淀

大家祥馳的母公司杭州市城建開發集團（大家房產）創建于1982年，是具有城市綜合開發一級資質的企業。

大家房產前身是杭州市中東河綜合治理總指揮部（杭州市政府直屬單位），于2004年改制為混改公司，目前杭州城建的股權比例是國有占45%，民營占55%。

同時擁有國有的背景和市場機制的靈活性，加上多年在杭州市持續經營積累的資源，改制后大家房產迎來廣闊的發展空間。2004年改制完成以后杭州城建的凈資產是5000萬元，現在凈資產已經超過100億元。

改制之后大家房產仍然承擔原先的一些拆遷安置、道路整治、大型市政公用項目的建設任務，近年來承擔了中共杭州市委黨校、杭州師范大學等市政公建項目的建設。

經過38年的城市拓展及深耕，大家房產已開拓近20個城市，建設近150個精品著作，100余個市政公建項目，建筑面積近2300萬平方米。

2013年，大家房產決定成立子公司大家祥馳，構建“一體兩翼”戰略，其中一體是房地產開發，兩翼分別是商業地產和金融。

大家祥馳一方面發揮母公司資金“蓄水池”的作用，管理集團的內部資金；另一方面依托母公司深厚的房地產基因，緊緊抓住房地產行業的機遇，在房地產行業馳騁打拼，幫助房地產企業解決資金痛點，也在同業中打響了大家祥馳的品牌。

大家祥馳常務副總經理宋吉在接受第一財經《陸家嘴》采訪時表示：“我們的金融板塊，核心邏輯還是要以地產主業為‘軸。區別于很多金融機構和地產私募，大家祥馳背靠集團的地產開發優勢，對投資的把握會比別的金融機構或者地產基金更大一些。”

地產基金核心業務

脫胎于大家房產的大家祥馳，其投資團隊有著豐富的房地產投資開發的實操經驗，同時深諳金融投資之道。地產經驗結合金融視角，能更好地審視投資項目，有助于做出更為精準的判斷。

同時，在開展金融投資時，大家祥馳也充分借力于大家房產，諸如在項目篩選、項目盡調、投資決策、投后管理等方面，均能得到大家房產層面強大的專業支撐，并在某些項目上，大家房產還能與大家祥馳所投地產項目形成資源互補、產融結合等良性合作關系。

比如，大家祥馳地產基金現在投資的所有項目基本都是在地產團隊覆蓋的區域。通過地產團隊在當地項目的不斷開展和深入，也有助于大家祥馳對當地市場情況有更精準的判斷。“當地情況我們非常了解，市場數據、銷售情況、土地拍賣情況、二手房成交，包括當地的按揭政策，甚至說一些人口政策，我們都非常有把握。”宋吉表示，大家祥馳和大家房產在地產項目上的協同和交叉判斷，更有助于地產基金業務的穩健開展。

據宋吉透露，大家祥馳業務風控甚至比銀行和信托更為嚴格，通過股權投資的形式，占據公司的主導權，如果所投項目出現投資風險，依賴于集團的地產開發優勢，大家祥馳具備快速的處置能力。“我們在風控上面的要求是從來都沒有放松過的，寧可規模不上或者是上得慢一點。”宋吉說。

近年來大家祥馳在地產基金領域的專業管理能力受到市場上關注和認可，一些國有資金和民營資金都開始尋求與他們合作，甚至杭州的一些銀行和信托也愿意支付管理費給大家祥馳，因為各金融機構對地產項目的投后管理沒有大家祥馳專業。

如今大家祥馳已經成為大家房產“一體兩翼”戰略中一個強有力的“翼”。形成三個板塊的投資能力以后，大家祥馳不僅能夠幫集團理財，為集團的短期資金提供增值保值，而且為集團拿到了一些收并購的機會，與主業形成互動協同。

宋吉表示，有了金融的手段和模式以后，地產主業的對外合作模式就發生了質的變化，“合作伙伴非常寬泛，無論是商業地產、住宅，還是代建、合作，甚至直接收購，我們都可以利用金融的一些形式來實現”。

開拓證券、股權業務

大家祥馳在地產基金領域不斷發力的同時，也逐步布局了“證券、股權”業務板塊。

大家祥馳的股權投資，主要是通過旗下私募股權基金管理公司——浙江祥暉資產管理有限公司（簡稱祥暉資本）投資，累計基金管理規模近10億元。股權投資的布局主要集中在三個方向：先進制造、節能環保和醫療健康，重點挖掘具有行業地位、高競爭壁壘和較強競爭力的優質項目，以直投、并購、投貸聯動等模式為企業提供支持，深耕產業上下游，構建良性的股權投資生態鏈，助力行業發展。大家祥馳投資的例如財通證券等多個項目已陸續實現獲利退出，存續項目均處于良性發展中。

“今年我們相對會謹慎一些，因為覺得大環境不太確定，所以我們其實在項目上會篩得更細一點。”宋吉說。

在證券板塊，大家祥馳基于對宏觀環境和證券市場的分析，對接市場的優秀投顧，了解市場一些先進的投資策略，精選投資組合，打造不同特色的FOF產品，主要投資于定增基金和私募證券類基金。

目前，大家祥馳已構建了專業的人才隊伍及嚴格的風控管理制度，核心管理團隊均來自專業領域的專業崗位，擁有豐富的行業實踐經驗，專業崗位和投資崗雙線并行，且80%團隊人員擁有碩士及以上學歷，從業專業人員擁有CPA、CFA、律師等專業資格。此外，從部門負責人審核到評審會內審到投資決策委員會決策的多輪評審制度，從法律、財務、行業、項目本身等進行多層分析，對項目的風險把控更完善，風控措施落實到位。

從服務于大家房產自有資金的專業投資管理，到面向廣大高凈值客戶的專業基金管理，目前大家祥馳已形成“地產基金、證券、股權”三足鼎立的業務板塊。自2013年以來，歷史累計投資管理規模超450億元。2020年新增投資額113億元，環比增長42%。