房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃研究

摘 要：國民經濟的飛速發展使房地產開發項目蒸蒸日上，房地產開發項目的土地增值稅也成為影響房地產企業利潤的重要內容，這要求房地產公司進行納稅籌劃。文章分析了房地產企業在土地增值稅納稅規劃中遇到的風險，在此基礎上提出了一定的土地增值稅的稅收籌劃策略。

關鍵詞：房地產企業;土地增值稅;納稅籌劃

一、 引言

對于房地產企業來說，節制成本和費用是一件非常重要的工作。而在房地產企業的成本中，稅費占很大一部分，對其而言，土地增值稅是很重要的稅種，如果沒有有利的籌劃，將對企業產生不利影響。因此，應對房地產開發企業土地增值稅的籌劃提出一定的策略。

二、 房地產企業納稅籌劃的主要風險

（一）政策風險

為了少繳土地增值稅，有時房地產企業的稅收籌劃人員在設計和實施相關方案的過程中會對稅收法律法規欠缺考慮。一般而言，政策風險有兩種主要形式：第一，由于需要調整而導致國家政策發生重大變化而引起的風險，企業稅收籌劃的雇員無法及時進行調整。第二，雖然企業的稅收籌劃人員可以及時洞悉稅收政策的變化，但了解不夠徹底，這肯定會使稅收籌劃計劃偏離合法性特征。

（二）執法偏差風險

土地增值稅屬于地方稅種，不同地區的稅務機關會依據以往的工作經驗來進行管理監督，土地增值稅的清算工作較復雜，相關執法人員的綜合素質又高低不等，對房地產的一些周期比較長的項目，執法人員無法做到對項目清算工作的嚴格監督。并由于稅務機關的執法人員主要是對企業納稅行為進行事后的檢查與處罰，但是在企業納稅行為發生前并不會對其進行統一的政策講解，有時盡管企業制訂了合規的稅收籌劃方案，但是由于稅務機關的執法偏差導致企業的納稅籌劃方案無法實施，從而造成了企業稅負的增加。

（三）成本風險

房地產開發企業在稅收籌劃過程中容易產生成本風險，這種風險很容易為企業所忘卻。企業在進行納稅籌劃的過程中經常會走入一個誤區，就是只是為了少繳稅而進行納稅籌劃，而忘記了企業進行納稅籌劃最根本的目的即企業利潤的最大化，如果走入這樣一個誤區，僅僅關注了少繳稅這一個方面，就有可能導致企業的應納稅額減少了，但是其他的成本卻增加更多，從而造成了企業的成本風險。

三、 房地產開發企業土地增值稅的納稅籌劃策略

（一）延緩確認收入，獲得資金時間價值

房地產項目的銷售與其他產品銷售不一樣。它通常不是一次性的房地產交付，而是通常采用預售，批量銷售，分期收款等多種方式，其銷售的時間一般較長。而在項目工程全部竣工結算之前企業是沒有辦法去精確地計算應繳納的土地增值稅有多少的。根據稅收規定，企業應就預售收入預繳土地增值稅，待符合土地增值稅清算條件后，再辦理納稅申報手續。因此，企業在取得房地產項目銷售的定金、意向金等款項時，盡量先不要收到的款項確認為收入，而是應把它確認為融資。等到向客戶交付房產時，再確認為收入。這樣就可以將納稅義務發生的時間向后拖延，從而延遲納稅的目標得以完成，資本時間價值也得到充分利用。

（二）利用稅收優惠進行納稅籌劃

我國為了減少企業的稅收負擔，在征收土地增值稅的同時也有很多的稅收優惠，因此企業可以利用稅收優惠達成節約稅款的目的，在土地增值稅計算中，增值率的高低決定了適用稅率的高低，而增值率的高低又取決于房地產開發收入和扣除項目金額。因此，企業可以通過調低一定價錢減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，為企業降負。稅法規定，土地增值稅納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值率在20%以下就可以免征土地增值稅，因此建造普通標準住宅的納稅人可以通過降價將增值率控制在20%以下，以達到減少稅負，增加利潤的目的。

（三）合理選擇房地產開發費用計算方式

依據稅法規定，房地產開發費用主要有兩種計算方法，第一，納稅人能夠按讓渡房地產項目算出分派并且能夠拿出金融機構貸款證明的：允許扣除的房地產開發費用按照“利息費用+（得到土地使用權所付出的數額+房地產開發成本）×5%以內”算得，但是需要注意的是利息不能高于按商業銀行同期貸款利率計算的數目。第二，納稅人不能按讓渡房地產項目計算分派或不能拿出金融機構貸款證明的按照“（得到土地使用權所付出數額+房地產開發成本）×10%以內”算的。省級人民政府規定具體扣除的比例。因此，房地產開發企業在進行土地增值稅的納稅籌劃的申報時，應該要選擇對自己有利的計算方法。

（四）從銷售毛坯房轉化為銷售精裝房

根據稅法的規定，房地產開發企業買賣已精修的房屋，其裝修花費可以加入房地產的開發成本。因此，房地產開發企業可以從銷售沒有裝修過的房屋轉化為銷售裝修的房屋，在增值額不變的情況下即適用的稅率不變，增加可以扣除的開發成本，房地產開發企業在項目完成后，可將房屋進行簡要的裝修，而銷售價格只是增加裝修所耗費的金額，這樣就可以使銷售房屋的收入與成本同額的增加，增值額不變，但可扣除的開發成本增加，增值率變小，所適應的稅率變化，企業的稅負隨之減少。

四、 結語

隨著國家政策的發展變化，土地增值稅納稅籌劃成為房地產開發項目中越來越需要重視的問題。因此，企業應當緊密結合國家稅收法律，根據實際情況合理進行納稅籌劃，以使自身更好的發展。

參考文獻：

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作者簡介：

陳彤，女，河北魏縣人，河北地質大學，研究方向：注冊會計師。