房地產(chǎn)投資信托基金融資分析

曾軒宇 劉思私 唐嬌嬌 張敏

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)作為典型的資金密集型企業(yè)，如何保證充足的資金來(lái)源，成為房地產(chǎn)行業(yè)的重中之重。相較于傳統(tǒng)的資金來(lái)源模式，REITs的出現(xiàn)在一定程度上實(shí)現(xiàn)了資金端與資產(chǎn)端的長(zhǎng)期匹配。本文以鵬華前海萬(wàn)科REITs為例，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的介紹，REITs的構(gòu)成，多方選用REITs的原因，以及其成效，對(duì)房地產(chǎn)信托基金融資進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：REITs;前海萬(wàn)科;融資

房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型企業(yè)，其建設(shè)周期長(zhǎng)，資本投資量大，如何確保在整個(gè)周期內(nèi)有充足的資金來(lái)源，是房地產(chǎn)生產(chǎn)的重要關(guān)注點(diǎn)。僅依靠自有資金和銀行貸款，則企業(yè)的負(fù)重大。同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)在過(guò)去十年間的大變革，大發(fā)展，成為了帶動(dòng)全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素，但是由于房地產(chǎn)行業(yè)投資門檻較高，中小投資者難以進(jìn)行投資。在房地產(chǎn)行業(yè)急需大量資本運(yùn)行，中小投資者有錢無(wú)處可投的情況下，房地產(chǎn)信托（RE-ITs）在中國(guó)產(chǎn)生，實(shí)現(xiàn)了資金端同資產(chǎn)端的配合。下文主要以鵬海前海萬(wàn)科為例，對(duì)房地產(chǎn)信托基金融資進(jìn)行分析。

一、項(xiàng)目介紹

深圳的前海地區(qū)坐落在深圳市南山半島西部，西鄰大鏟灣碼頭，東臨蛇口碼頭，是深圳與香港來(lái)往的重要節(jié)點(diǎn)。為滿足前海已入住企業(yè)的辦公需求，前海公館應(yīng)運(yùn)而生。2013年 8月，萬(wàn)科中標(biāo)。按照BOT模式，萬(wàn)科建設(shè)前海企業(yè)公館，并于2014年投入使用。8年后，即2023年，無(wú)償轉(zhuǎn)移給前海管理局。整個(gè)項(xiàng)目總規(guī)劃11萬(wàn)平方米，分為特區(qū)館區(qū)和企業(yè)公館區(qū)，整體投資高達(dá)9 億元。

二、REITs運(yùn)行過(guò)程

第一階段：萬(wàn)科整合公館收益權(quán)

第二階段：萬(wàn)科聯(lián)合鵬華基金發(fā)行REITs。以公館運(yùn)營(yíng)權(quán)為資本注入REITs中，并于2015年 6月 26日上市融資。

第三階段：REITs上市融資：2015年 7月 1日，REITs融資完成，共獲資金30億，其中鵬華基金以12.7億獲得公館的收益權(quán)，通過(guò)收取租金對(duì)

投資者進(jìn)行分紅，其余資金進(jìn)行其他固定投資;萬(wàn)科獲得12.7億資金，快速收回建設(shè)投資，并可進(jìn)行其他投資。

第四階段：資金退出：投資于前海萬(wàn)科公館部分資金分別在2015年，2018年，2021年末前和2023年 10月 31日前向深圳萬(wàn)科或深圳萬(wàn)科指定關(guān)聯(lián)方式轉(zhuǎn)讓14%、18%、17.5%和0.5%的股權(quán)。

三、選用信托基金融資的原因

1.??? 投資者：作為避免通貨膨脹的最佳選擇，大多數(shù)人會(huì)選擇進(jìn)行房地產(chǎn)投資，主要通過(guò)房地產(chǎn)購(gòu)買。相較于購(gòu)房投資所需求的大金額支出以及“炒房熱”所帶來(lái)的房?jī)r(jià)上升，在房地產(chǎn)信托基金融資過(guò)程中，投資者可以通過(guò)小額資金參與房地產(chǎn)投資。在REITs投資過(guò)程中，投資者的收益源于房地產(chǎn)基金收入，現(xiàn)金流的可預(yù)測(cè)性加強(qiáng)。相對(duì)于單一個(gè)人房地產(chǎn)投資，REITs投資個(gè)更加分散化，多元化，從而降低風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。并且，同銀行儲(chǔ)蓄與投資國(guó)債相比，REITs投資效益更高;與股票相比，REITs投資風(fēng)險(xiǎn)更低。

2.??? 萬(wàn)科：房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)典型的資金密集型行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目需要大量的資金投入，單純依靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的自有資金很難完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。房地產(chǎn)的建設(shè)期長(zhǎng)，從建造到最后的運(yùn)行管理，房地產(chǎn)企業(yè)需要長(zhǎng)期融資，而銀行貸款等間接融資，缺乏與房地產(chǎn)融資的長(zhǎng)期資金相匹配的模式。在銀行貸款融資過(guò)程中，房地產(chǎn)商需支付大量的現(xiàn)金來(lái)償還利息，借貸成本高。同時(shí)，從申請(qǐng)貸款，簽訂抵押合同，估算市場(chǎng)價(jià)值等各個(gè)流程到最終貸款，操作流程長(zhǎng)且復(fù)雜。REITs可以吸收社會(huì)上的閑散資金，把房地產(chǎn)變?yōu)榇蟊娀耐顿Y領(lǐng)域，長(zhǎng)期不定量的向房地產(chǎn)商的運(yùn)營(yíng)提供資金。并且在金融市場(chǎng)中，REITs可以利用杠桿進(jìn)行借貸。據(jù)悉，萬(wàn)科在前海企業(yè)項(xiàng)目中可以借貸45%的募集資金，從而減少自身債務(wù)，同時(shí)降低利息支出，并且在整個(gè)項(xiàng)目中房地產(chǎn)商的資金回收快，流轉(zhuǎn)加快。

四、效果分析

1.??? 萬(wàn)達(dá)：依據(jù)章貝在《萬(wàn)科房地產(chǎn)投資信托資金基金融資的案例分析》的數(shù)據(jù)分析，以2012年到2016年的數(shù)據(jù)為依據(jù)分別從現(xiàn)金流，盈利能力、運(yùn)營(yíng)能力三個(gè)方面對(duì)萬(wàn)科選擇REITs前后的經(jīng)營(yíng)效果進(jìn)行分析。

在現(xiàn)金流方面：2012年萬(wàn)科年末等價(jià)物為5，112，022.20，在2012年至2015年整體呈現(xiàn)波動(dòng)下降的趨勢(shì)，2016年達(dá)到7，949，001.41，成為五年內(nèi)最高，去除2015年后房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的情況，通過(guò)發(fā)行REITS，利用杠桿進(jìn)行借貸，萬(wàn)科的現(xiàn)金流狀況得到改善;在盈利能力方面：萬(wàn)科總資產(chǎn)利潤(rùn)率在2013年到2016年分別為：4.23%、3.92%、4.64%、3.93%;凈資產(chǎn)利潤(rùn)率在2013年到2016年分別為：21.54%、19.15%、19.14%、19.68%;每股收益從2013年到2016年分別為1.36、1.44、1.63、1.9，從整體上來(lái)看，萬(wàn)科的盈利能力有較小幅度的增長(zhǎng)，去除政府對(duì)房?jī)r(jià)不正常的壓制，REITs對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力具有積極的影響;在運(yùn)營(yíng)能力方面，2013年到2016年，萬(wàn)科應(yīng)收賬款收款天數(shù)（天）分別為：6.5、6.12、4.07、3.44;存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為：1137.25、1138.86、893.63、885.94;應(yīng)收賬款天數(shù)與存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)都出現(xiàn)大幅度的下降，除卻萬(wàn)科本身的減少庫(kù)存的策略外，REITs也發(fā)揮了積極的影響。

整體而言，在發(fā)行REITS后，萬(wàn)科的現(xiàn)金流方面得以改善、每股凈收益得到增長(zhǎng)、存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)以及應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)急劇下降，REITs的出現(xiàn)對(duì)于萬(wàn)科的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)有著明顯提高。

2.??? 投資者：依托于范羽暉在《房地產(chǎn)投資信托基金的投資價(jià)值分析- 以鵬華前海萬(wàn)科REITs為例》的分析，鵬華基金在2015年 9月到2016年9月 30日期間，其累計(jì)資金回報(bào)率高于其他債券型基金以及中正全債指數(shù)的累計(jì)回報(bào)率。在同期中正債券指數(shù)的累計(jì)回報(bào)率僅有6.7%的情況下，2016年 9月 30日，鵬華REITs的累計(jì)回報(bào)率為16.13%。期間內(nèi)的最大回轍為3.76%，該基金的收益能力較強(qiáng)。利用專業(yè)人士對(duì)資本進(jìn)行管理，有利于投資收益的增加。

五、總結(jié)

鵬華前海萬(wàn)科REITs，作為我國(guó)第一支公募基金，其對(duì)于房地產(chǎn)投資信托基金融資分析具有重要意義。REITs的出現(xiàn)實(shí)現(xiàn)了資金端與資產(chǎn)端的匹配，打破了房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的高門檻。通過(guò)對(duì)中小投資者的募集，使得房地產(chǎn)企商在整個(gè)房地產(chǎn)的建設(shè)以及運(yùn)營(yíng)管理期內(nèi)，都擁有適當(dāng)?shù)馁Y金。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)REITs降低自身的利息支出，提高業(yè)績(jī);中小投資者通過(guò)REITs獲得收益;基金管理者通過(guò)基金管理獲益。從目前來(lái)看，REITs對(duì)于產(chǎn)品構(gòu)成各方都有著積極的促進(jìn)作用。但由于我國(guó)REITs的構(gòu)建并不完全，關(guān)于其所涉及的信息披露等問(wèn)題亟待解決。

參考文獻(xiàn)：

[1]?? 范宇暉.房地產(chǎn)信托基金的投資價(jià)值分析——以鵬華前海萬(wàn)科RE-ITs為例[D].上海師范大學(xué)，2017.

[2]?? 章貝.萬(wàn)科房地產(chǎn)投資信托基金融資的案例分析[D].江西財(cái)經(jīng)大學(xué)，2018.

作者簡(jiǎn)介：

曾軒宇（1998—），女，漢族，四川眉山，本科，研究方向：房地產(chǎn)。

劉思私（1999—），女，漢族，四川攀枝花，本科，研究方向：工程造價(jià)、房地產(chǎn)。

唐嬌嬌（1999—），女，漢族，四川資陽(yáng)，本科，研究方向：工程造價(jià)、房地產(chǎn)。

張敏（1998—），女，漢族，四川峨眉山，本科，研究方向：工程造價(jià)、房地產(chǎn)。