征收事務代理過程中房屋補償與安置方案擬定的基本流程及不同產權認定釋義

摘 要：房屋補償與安置方案的內容應當包括：房屋征收范圍、實施時間、征收依據、安置方式、房屋貨幣補償價款的確定原則和支付方式、用于產權調換房屋的面積和地點等情況以及選房原則、回遷政策、搬遷過渡方式和過渡期限、搬遷和臨時安置費用的標準、停產停業損失的補償標準和確定辦法、簽約期限、房屋補償與安置費用測算等。

關鍵詞：征收事務代理;安置方案;產權認定

征收實施單位將經充分論證的房屋征收補償方案報國土部門，國土部門應當會同發展改革、建設、財政、審計等相關部門進行審核。

一、 房屋補償與安置方案擬定的基本流程

1. 征收實施單位將審核通過的補償與安置方案公布并征求公眾意見，征求公眾意見期限不得少于30日。

2. 征收實施單位公布征求意見情況和根據公眾意見修改的情況。

3. 征收實施單位應當于房屋征收補償方案征求意見期滿后7日內，按有關規定完成社會穩定風險評估報告，報國土部門備案。

4. 征收實施單位做出房屋征收決定公告前，應當將房屋征收決定的以下有關材料報國土部門審核：

（1）發展改革部門對建設項目的批復文件;

（2）國土部門出具的建設項目土地預審意見;

（3）規劃部門批準的建設項目規劃方案或建筑單體方案;

（4）審核通過的征收補償方案書面文件及被征收人意見反饋和方案修改、公布情況;

（5）社會穩定風險評估報告備案批準文件;

（6）征收補償資金監管協議和存儲證明;

（7）其他需要提報的材料。

5. 征收實施單位應當組織發展改革、建設、財政、審計等相關部門進行審核，并給予批復。審核通過的，征收實施單位經當地政府同意發布房屋征收公告，并附經審定的房屋補償與安置方案，國土部門征收集體土地決定同時一并公告。

6. 房屋補償與安置資金應當專門用于房屋補償與安置，不得挪作他用。征收實施單位在審計、財政、監察等部門監督下負責對房屋補償安置資金統一管理，統一結算。

7. 被征收人協商選定房地產價格評估機構;協商不成的，則由征收實施單位在報名的評估機構中推薦3 個具有相應資質的房地產價格評估機構，公開抽簽確定。征收實施單位應當在抽簽前5日內在征收范圍內公告抽簽時間和地點，抽簽過程與結果應當由公證機關現場公證。

8. 房地產價格評估機構根據《房地產估價規范》獨立、客觀、公正地對被收購房屋的價值進行評估，任何單位和個人不得干預。有異議的，可以申請復核評估，對復核結果有異議的，可以申請鑒定。

9. 被征收人選擇補償與安置方式，可以是貨幣補償，也可以是房屋產權調換。

10. 征收實施單位與被征收人訂立房屋補償與安置協議。協議內容包括補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限、違約責任、爭議解決的途徑等事項。

11. 征收實施單位向被征收人支付房屋補償的價款、 搬遷費、臨時安置費或者周轉用房;造成停產停業損失的，支付停產停業損失費，被征收人在協議約定的搬遷期限內完成搬遷。

12. 補償與安置協議簽訂后，一方當事人不履行協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟或者仲裁（按合同約定）。

13. 征收實施單位應建立房屋征收與補償檔案，并將分戶補償情況在房屋征收范圍內向被征收人公布。

14. 征收實施單位組織對被征收房屋的拆除工作。

二、 征收補償安置辦法中各類產權認定

根據征收區域的實際情況，持有如下材料原件的，如在規定征收期限內完成房屋搬遷騰空并簽訂征收補償協議的，可按完全產權進行評估補償。

有權機關批準核發的土地使用權證或房屋所有權證。有權機關批準的文書（如土地房產所有證、批準用地文件、土地動用證、居民建房用地申請表等），市人民政府、街道出具的非法占地建房清理憑證及相應的繳費憑證。

（一）經營性店面的補償安置辦法

1. 經營性店面以土地使用權證和房屋所有權證的記載為準。

2. 根據改造區域的實際情況，持有土地使用權證、房屋所有權證和工商營業執照，且連續經營三年以上（含三年）的商業、服務業用房，如在規定期限內完成房屋搬遷騰空并簽訂征收補償協議的，可認定為經營性店面。

3. 經營性店面面積以房屋第一層第一自然間的開間×進深計算。

4. 經營性店面，如在規定期限內與征收人簽訂征收補償協議的，可按同地段經營性店面的用途，評估其土地價格。具體補償安置根據已批準圖紙上載明的店面間數和店面面積，補償標準按征收規定文件。

（二）住宅的補償安置辦法

持有完全產權的住宅房屋，按評估結果補償。

三、 文物和寺廟的補償安置辦法

（一）征收范圍內的文物古跡需要征收或遷移，根據《中華人民共和國文物保護法》的有關規定，報經原批準的機關和上一級文化行政管理部門同意后，另行妥善處理。

（二）宗教活動場所應服從城市建設的需要，支持配合房屋征收工作。

（三）經市宗教事務主管部門和市規劃管理部門批準的寺廟，由征收實施單位根據評估結果給予合理補償，并協助市宗教事務主管部門和宗教團體，對寺廟進行妥善處理安置。

（四）未經市宗教事務主管部門和市規劃管理部門批準的寺廟，由市宗教事務主管部門統一協調處理。

四、 特困戶的補償安置辦法

特困戶的認定辦法：在征收范圍內屬民政部門認定的最低生活保障對象，由本人提出申請，經所在社區居委會審查并公示后，報當地政府辦公室審批后確定。

五、 補償安置辦法

參照《××市城市房屋征收管理規定》的有關規定，給予一定金額的補助或優惠進行安置。

作者簡介：

曾京京，瑞安市瑞城房屋征收事務代理有限公司。