基于關聯數字矩陣的住房租賃政策傳導路徑研究

（西安建筑科技大學 管理學院，陜西 西安 710055）

一、引言

黨的十九大報告中，習近平總書記明確了“住有所居”的住房發展新目標，開啟了我國“住”時代的新篇章。2019 年全國兩會上住建部部長王蒙徽明確表示要堅持調結構、轉方式，特別是要大力培育和發展住房租賃市場。2019 年5 月11 日，國務院辦公廳發布《關于印發國務院2019 年立法工作計劃的通知》，其中《住房租賃條例》列入立法條例。消費、投資和外貿是經濟發展的三駕馬車，而主導我國消費波動的則是房地產市場的走勢，銷售市場和租賃市場是房地產市場的兩個重要組成，培育和發展住房租賃市場，首先保障租購享有同等權利，讓住房回歸居住屬性，其次有利于房地產市場健康平穩發展，提高市場效率，最后穩定經濟發展[1-4]。

我國關于住房租賃的政策最早可追溯到1997年6 月上海市頒布的《財政局、市地方稅務局關于進一步搞好房地產租賃市場的稅收處理的通知》以及1997 年9 月大連市政府頒發的《大連市人民政府關于進一步放開城市房屋租賃市場的通知》，此后至2015 年間發文條數稀少，2016 年國務院辦公廳正式印發《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》后，各省市逐步開始大力培育和發展住房租賃市場，然而，住房租賃市場仍面臨一系列問題：譬如供需結構不匹配[5]；戶型與租金的供求矛盾突出[6]；土地供給制度不完善，熱點城市土地供應不足[7]；機構化和企業化出租人很少，產業化程度很低[8]；中介行為不規范等[9]。

由于房地產市場具有政策傾向性，有效解決住房租賃市場面臨的問題關鍵在于政策制定及政策著力點的精準性。本研究基于1997—2019 年中央及地方出臺的90 條住房租賃政策中的467 條具體措施，提取影響住房租賃政策傳導系統反饋性的24個變量，建立因果關系圖與關聯數字矩陣，運用java語言計算關聯數字矩陣，明晰住房租賃政策傳導路徑。依據以某變量為起點的反饋環數量占總反饋環數量的比重，識別影響住房租賃政策傳導系統的主要源動力與次動力；同時依據演變路徑，明晰變量間的復雜關系；以期將主要源動力與次動力作為政府相關部門制定政策的著力點提供建議，并為政府相關部門以變量間的復雜關系為基點精準性聚焦政策著力點提供借鑒，最終借助政策傾向性為有效解決住房租賃市場面臨的問題提供思路。

二、文獻綜述

國內目前還沒有對住房租賃政策傳導路徑的研究成果，但學者們對其他宏觀政策的傳導路徑、傳導機制的研究已經趨于成熟，主要體現在三個方面：貨幣政策的傳導路徑研究、土地政策的傳導路徑研究以及房地產市場宏觀政策傳導路徑研究。（1）貨幣政策的傳導路徑研究：李文樂（2019）[10]采用馬爾科夫區制轉換模型的變化形式MSIAH-VAR模型對貨幣政策傳導機制進行實證檢驗，為研究利率市場化推進貨幣政策利率傳導的有效性作出貢獻；劉生福（2019）[11]基于傳統乘數模型、MIU 模型、DSGE 模型、金融時間序列分析、TVP-VAR 模型分別探究了數字化支付對貨幣乘數和供給的影響機制、對貨幣乘數和需求的影響、對中央銀行福利損失函數的作用機制以及對貨幣政策傳導機制的影響，最終為貨幣政策決策提供了穩定的金融環境，同時加快貨幣政策調控框架由數量型向價格型轉變；馬亞明等（2018）[12]利用DSGE 模型研究了不同企業部門杠桿率差異水平下貨幣政策傳導的有效性、不同存款利率水平下價格型與數量型貨幣政策工具在傳導效果上的比較優勢。除了貨幣政策領域，學者們對土地政策領域和房地產市場政策領域傳導路徑的研究也有涉及。（2）土地政策的傳導路徑研究：毛燕玲和肖教燎（2016，2015）[13-14]運用系統動力學和關聯數字矩陣反饋環分析技術，發現土地政策傳導系統是一類具有反饋性質和延遲效應的動態復雜系統，不同政策工具對政策的調控效應存在顯著差異。（3）房地產市場宏觀政策傳導路徑研究：趙悅（2018）[15]利用SVAR 模型發現在房地產政策調控之間，土地供給與利率的作用效果與時間強于房貸首付比例；齊岳等（2017）[16]指出在“信念-反饋”效應下，政府應采取建立住房信息系統等措施來緩解購房者與企業應對刺激政策時產生的信息不對稱等問題。

國外目前對政策的傳導路徑、傳導機制的研究主要集中于兩個方面：一是對貨幣政策傳導路徑的研究，Wong A（2016）[17]研究了人口變化對貨幣政策向消費傳導的影響，并且利用生命周期模型發現相對于老年人，年輕人更傾向于調整貸款；Khan H H等（2016）[18]探究了銀行競爭在通過銀行貸款渠道的貨幣政策的傳導中的作用，并且探究了銀行的規模、資本化和流動性三個特征對銀行應對貨幣政策沖擊的影響程度，認為政策措施在應對貨幣政策傳導的不利影響有重要作用；二是對住房市場與政策傳導相結合進行的研究，Rahal C（2016）[19]認為房地產市場是以總資產和貨幣基礎創新的形式來應對非常規貨幣政策沖擊的，并且通過面板自向量回歸得出住宅投資比房價對非常規貨幣沖擊的反應更強烈的結論。Elbourne A（2008）[20]應用SVAR 模型調查了住房市場在貨幣政策傳導中的作用，最終得出房價變動可以解釋利率沖擊后約1/7 的消費下降的結論；Ho L S 等（2008）[21]認為房地產市場的沖擊是通過房地產市場的質量等級體系傳遞的，并且應用格蘭杰因果關系檢驗得出單一房地產市場中的多米諾效應是在外部沖擊下發生的結論。

綜上可知，國內外學者對貨幣政策及房地產市場宏觀政策傳導的研究已經趨于成熟，但尚未有學者研究住房租賃政策的傳導路徑，同時運用的研究方法有限。系統動力學只能分析變量間的復雜關系，不能明確傳導路徑的數量和長度；將脈沖響應函數與VAR、SVAR 模型相結合的方法不能體現政策實施過程中的復雜性[22]；DSGE 模型在選取上受約束條件的限制。而關聯數字矩陣反饋復雜性分析法不僅可明晰政策傳導路徑的數量和長度，而且可體現多個變量之間的復雜關系，因此，本研究采用該方法研究住房租賃政策傳導系統的復雜路徑。

三、數據來源及變量選擇

本研究在北大法寶數據庫中篩選出1997—2019 年中央及地方出臺的90 條關于住房租賃的政策文本，同時剔除已經失效的政策，其中西藏自治區和重慶市暫未發布過有關住房租賃的政策，中央發布住房租賃政策3 條，北京市發布住房租賃政策2 條，福建省發布住房租賃政策5 條，其他省市發布住房租賃政策由于篇幅有限未全部列出。然后從每一條政策文本中提煉具體措施，共整理出467 條具體措施，其中213 條措施為中央及地方涉及到的相同措施。

在表1 政策梳理的基礎上，根據政策對產業的不同影響著力面，將具體措施分為供給型、環境型和需求型三大類，其中供給型政策又劃分為土地支持政策、配套支持政策、信息支持政策、人才支持政策；環境型政策劃分為金融支持政策、稅收優惠政策、市場監管政策、參與方協作政策、其他策略措施；需求型政策劃分為鼓勵消費政策、需求培育政策、價格支持政策[23]；在政策文本中提取每條措施所涉及到的變量，例如：減征免征措施將會涉及到稅率這一變量，則把該措施劃分到稅率這個變量；以此類推，得到表2 所示的影響住房租賃政策的變量。

表1 住房租賃政策梳理

表2 影響住房租賃政策的變量及編號

四、模型構建

本研究采用關聯數字矩陣反饋復雜性分析法計算住房租賃政策傳導系統復雜路徑，首先建立住房租賃政策傳導系統因果關系圖，如圖1 所示。

圖1 住房租賃政策傳導系統因果關系圖

其次構建關聯數字矩陣，步驟如下[22]：

（一）變量編號

對政策中的每個變量進行編號，住房租賃政策傳導系統共24 個變量，如圖1 所示（該步驟在表2中已實現）。

（二）按變量編號順序，列出每一變量的流出因果鏈

例如，“01*”變量存在“01*+→02*”，表示01*作為起點，02*作為終點，“+”表示正向因果鏈。如果是負向因果鏈，則變量間用“-”連接。由圖1 可知，整個住房租賃政策傳導系統變量間存在7 條負因果鏈，25 條正因果鏈，得到變量間的流出因果鏈，如表3 所示。

表3 住房租賃政策傳導系統因果關系表

（三）建立數字矩陣

建立24*24 的數字矩陣，定義為A[24][24]，將表3 的信息代入矩陣A，例如流出因果鏈中起點為“11”，終點為“9”，那么賦值數組矩陣A[11][9]為1，如果變量間不存在因果鏈，則賦值為0，由此建立與因果關系圖一一對應的關聯矩陣。如圖2 所示。

（四）計算關聯數字矩陣事實反饋環

采取跳躍式方法找出反饋環組合并進行計算，記錄計算結果符合反饋環性質的事實反饋環[24]。

第一步：設m=2。

第二步：設（m-1）*1 向量P=（1，2，…，m），P 的第i（i=1，2，…，m-1）項值用P（i）表示。

第三步：判定A[1][P（1）]≠0，A[P（1）][P（2）]≠0…，A[P（m-1）][P（1)]≠0。

第四步：若都滿足該條件，就記錄V1（A 的第一個變量）與P 組成的新向量為一個長度為m 的反饋環，同時P＜P ⊕（1，n）（不溢出），則使得P=P ⊕（1，n））；若不能滿足條件，假如第就j 個條件不滿足，同時，若P＜P ⊕（1，n，j）（不溢出），就使得P=P ⊕（1，n，j），則回到第三步。

第五步：設m=m+1，若m＜n，就返回第二步。

第六步：設A=A'，n=n-1，若n≠1，就返回第一步。

該流程運用Java 語言實現。

圖2 關聯數字矩陣

五、結果分析

按照上述反饋環計算方法，經過eclipse 軟件運行41 657 次最終得到12 條反饋環，反饋環極性、長度、路徑如表4、圖3～圖14 所示。

表4 住房租賃政策傳導系統復雜路徑

圖3 第1 個反饋環

圖4 第2 個反饋環

圖5 第3 個反饋環

圖6 第4個反饋環

圖7 第5 個反饋環

圖8 第6個反饋環

圖9 第7 個反饋環

圖10 第8個反饋環

圖11 第9 個反饋環

圖12 第10個反饋環

圖13 第11 個反饋環

圖14 第12 個反饋環

基于以上反饋環路徑可知：前3 個反饋環均以住房租賃土地供應面積為起點，第4 個至第9 個反饋環均以住房租賃企業數量為起點，第10 個、第11個、第12 個反饋環分別以基礎設施配套數量、人才租房補貼力度、租賃市場投資為起點。具體分析結果如下：

（1）第1 個反饋環在增大住房租賃土地供應面積的基礎上提高容積率，進而增加租賃房屋的供給量，從供給端抑制租金上漲過快。第2 個反饋環及第3 個反饋環在增大住房租賃土地面積的基礎上減小新建租賃住房項目土地出讓金，使得住房租賃企業增加，但同時隨著住房租賃企業數量的增加，信息平臺數量和政府相關部門出臺的法規數量逐步增加，租賃市場中介行為得到進一步規范，房屋租賃人數隨之增多，致使租金出現上漲的趨勢。

（2）第4 個反饋環、第5 個反饋環及第6 個反饋環以住房租賃企業數量為起點，隨著住房租賃企業的發展，信息平臺數量逐步增加，房屋租賃人數隨之增多，出現租金上漲的趨勢，當出現租金上漲過快的趨勢，政府相關部門則會采取相應措施，對住房租賃企業實施價格補貼，亦或降低利率、稅率、加大財政貼息力度，進而刺激供給增加，進而抑制租金上漲過快。第7 個反饋環、第8 個反饋環及第9個反饋環的作用機理與以上3 個反饋環作用機理相似，隨著住房租賃企業的發展，市場監管企業逐步增加，中介企業的行為得到進一步規范，房屋租賃人數隨之增多，出現租金上漲的趨勢，此后，政府部門通過降低利率、稅率及加大財政貼息力度等手段刺激供給增加，進而抑制租金上漲過快。

（3）第10 個反饋環通過完善基礎設施配套，保障承租人享有公共權利使得消費需求由住房銷售市場轉向租賃市場，該措施會引起租金上漲，隨之政府相關部門加大對住房租賃市場的投資及提高住房租賃企業的獎勵金，一方面刺激租賃市場供給增加，另一方面將消費需求導向租賃市場，從供需兩端使租金達到均衡狀態。第11 個反饋環通過增大人才租房補貼力度及住房公積金使用額度，使得需求增加，租金上漲，繼而政府相關部門加大對承租人的補貼，從需求端調節租金。第12 個反饋環通過加大對租賃市場投資以及提升房地產開發企業資質等級，促使房屋租賃人數增加，租金上漲，政府相關部門同時加大對住房租賃企業的補貼，刺激供給，進而穩定租金。

六、結論與建議

通過對以上12 個反饋環的分析，得出以下結論：

（1）住房租賃企業數量是住房租賃政策傳導系統反饋性的主要源動力。以住房租賃企業數量為起點的閉合反饋環共6 條，占總反饋環數量的50%；以住房租賃企業數量為起點的閉合反饋環主要通過增加供給抑制租金上漲過快。

（2）住房租賃土地供應面積是住房租賃政策傳導系統反饋性的次動力。以住房租賃土地供應面積為起點的閉合反饋環共3 條，占總反饋環數量的25%；以住房租賃土地供應面積為起點的閉合反饋環一方面通過增加供給抑制租金上漲過快，另一方面由于需求增加，導致出現租金上漲的趨勢。

（3）基礎設施配套數量、人才租房補貼力度以及住房租賃投資在住房租賃政策傳導系統反饋性中發揮作用?；A設施配套數量從供需兩端使租金達到均衡狀態；人才租房補貼力度從需求端穩定租金；租賃市場投資從供給端穩定租金。

由以上結論可知，政府相關部門在制定住房租賃政策時應將政策著力點聚焦于培育住房租賃企業、加大住房租賃土地供應面積、完善基礎設施配套數量、加大人才租房補貼力度以及加大住房租賃投資，基于此，本研究提出以下幾點政策建議供政府相關部門借鑒。

（1）培育和發展住房租賃企業，發揮國有企業的積極作用。供給側改革視角下，需求側改革主要依靠投資、消費、出口三駕馬車[25]，供給側則依靠勞動力、土地、資本、制度創造、創新等要素。培育和發展住房租賃企業是從供給側穩定住房租金的一種主要方式，政府相關部門可通過政策引導投資者進入租賃市場，比如：支持房地產開發企業、中介企業、物業服務企業開展住房租賃業務；降低金融稅收成本；規范個人房源交易渠道；同時，由于國有企業具有引領和示范作用，應大力支持國有企業拓展住房租賃業務，增加市場供給，穩定租金。

（2）增加租賃住房土地有效供應，盤活閑置與低效用地[26]。租賃住房用地的供應一方面從供給端抑制租金上漲，另一方面會導致租金存在上漲的趨勢，因此，租賃住房用地的有效供應尤為重要。首先，制定合理的租賃住房用地供應計劃，確定一定比例用于租賃住房用地；其次，租賃住房用地使用以存量土地為主；最后鼓勵符合條件、運營困難或處于閑置狀態的商辦用地或商辦庫存轉型發展租賃業務；確保形成租賃住房用地有效供應。

（3）完善基礎設施配套數量，加大人才補貼及住房租賃投資力度?；A設施配套從供需兩端穩定租金，總得來說需求側效果較供給側效果明顯，承租人選擇租賃行為的意愿小，一部分原因來自于基礎設施配套的不完善，承租人難以體會到歸屬感與安全感，因此可在租賃住房項目及周邊，增設便利店、洗衣房、活動室、健身房、快遞收發、餐飲配送、交通（尤其是地鐵的距離與數量）[27]等生活配套設施，為承租人提供相關便利[28]；人才補貼力度從需求端穩定租金，可以降低人才落戶的成本，應結合地方實際制定引進人才的認定標準與租房補貼標準[29]，減輕引進人才的租房壓力；租賃市場投資從供給端穩定租金，應鼓勵社會資本投入住房租賃市場，培育住房租賃企業，增加租賃住房的供給量。