“慢開發”那些事

蔣李

太陽底下無新事。

捂地捂盤、資產重組，是地產界時常出現的現象，很多人早已見怪不怪。不過，主角不同，事件熱度也會大不一樣。

9月底，國內地產界發生了一件大事，和記黃埔地產成都公司因捂地捂盤行為，被當地相關部門予以處罰。該事件背后，折射的是地產開發領域批而未用、開發緩慢、土地閑置、延遲上市的“慢開發”現象。

漫長的開發期

先聊聊和記黃埔。

9月23日，成都市高新區財政金融局以一紙紅頭文件向區內金融機構下發通知，要求禁止向和記黃埔成都公司提供新增融資、貸款，以及為其進行重大資產重組提供幫助。按文件說法，原因是“和記黃埔成都公司捂地捂盤，嚴重影響區域房地產市場的平穩發展”。

具體事項，則與曾經的成都地王——南城都匯項目有關。

和記黃埔是香港富豪李嘉誠控制的長實集團（1113.HK）旗下公司。2004年，和記黃埔成都公司競得南城都匯項目，彼時，該公司拿地總價為21.35億元。到如今，南城都匯前6期已開盤，還有7、8期未開。當年不過千元/㎡的樓面價，目前已高達2萬元/㎡以上。

16年都沒開發完，土地增值、房價上漲，都變成了企業利潤。這一做法，在一定程度上影響了該區域的商業環境，讓周邊超市、餐飲、娛樂等相關產業難以壯大，降低了城市活力，也傷害了有購房需求的業主利益。

“開發緩慢的項目，業主不動產登記證上的土地使用年限也會‘縮水。”中國房地產業協會首席研究員李戰軍對支點財經記者說。以該項目為例，土地使用年限本來是70年，但此舉會導致業主不動產登記證上的土地使用年限只有五、六十年。中國指數研究院華中分院市場研究總監李國政向支點財經介紹，在國內其他城市，這類案例也有不少。

不過，在罰單開出之前，南城都匯項目及和記黃埔成都公司大量股權都已被長實集團轉手給了其他地產公司。于是，針對該處罰，長實集團公開表示，和記黃埔成都公司并非集團旗下公司，亦非由集團控制，還表示，集團所有項目“不存在囤地情況”。

這一澄清言論并不影響事件的關注度，原因有三。

首先，對于是否捂地捂盤，各方還有分歧，但不影響對一個事實的認定——16年都沒開發完，是貨真價實的“慢開發”。從滿足民生需求、促進地方經濟發展角度來看，這類項目都會帶來不良影響。

其次，盡管該項目與長實集團已然脫鉤，但該集團此前已獲得收益。據了解，南城都匯項目轉手，長實集團凈賺38億港元，加上原來1-6期的銷售利潤，該集團賺到盆滿缽滿。

再次，長實集團還有別的項目疑似捂地捂盤，最知名的莫過于北京譽天下。1993年，長實集團作為大股東參與譽天下項目開發，這也是該公司在北京開發的首個項目。2018年，譽天下項目終于全部竣工，項目共耗時25年。

和記黃埔的武漢項目也是如此。2005年，和記黃埔獲得了位于江漢區黃陂街的世紀江尚中心地塊，但2013年年底才正式推出。“其他開發商開發一個項目大概要四五年時間，和記黃埔開發一個項目卻要花8年、10年甚至更久。”一位地產界人士對支點財經記者說。

最后，即便已與長實集團脫鉤，和記黃埔成都公司依然是帶著李嘉誠烙印的企業。2005年，和記黃埔進軍武漢時，很多業內人士曾圍繞“李嘉誠來了”這一主題，為武漢地產市場鼓與呼。“邏輯很簡單，李嘉誠來了，能吸引其他開發商前來投資，當地民眾的購房置業信心也會被激發。”李國政如是說。

9月25日，支點財經記者向成都市高新區管委會發出采訪函，提出了多個問題：該項目已開發16年時間，為何如今才予以處罰；該項目是否有政府規劃、環評政策調整等客觀因素導致的滯后……

9月28日，成都市高新區管委會工作人員給支點財經記者回復郵件稱，“成都高新區此舉是貫徹‘房住不炒定位、堅決打擊捂盤惜售行為的一次整體行動。換句話說，不是‘打擊李嘉誠，是打擊所有捂盤惜售。”

武漢也有類似現象

其他城市是否也有“慢開發”項目？答案是肯定的。同為新一線城市，武漢、成都經濟體量相近，時常被拿來比較。巧的是，在“慢開發”問題上，這兩個城市也有同樣的苦惱。

9月25日，支點財經記者來到位于武漢市武昌區和平大道的福星惠譽月亮灣壹號售樓部。彼時，各個置業顧問正為次日1號樓、6號樓的開盤做準備。

2010年2月5日，湖北本土上市公司福星股份（000926）旗下地產公司福星惠譽以22.8億元競得武漢市洪山區三角路村地塊。后來，該地塊大部分被開發為福星惠譽水岸國際項目，但其中的K14地塊卻一直沒有動靜，直到今年才以福星惠譽月亮灣壹號為案名正式推出。

據悉，該項目規劃住宅總建筑面積29.5萬平方米，分為兩個地塊，本次開盤的僅為其中一期。福星惠譽月亮灣壹號一位置業顧問告訴支點財經記者，該樓盤推進緩慢的主要原因是“拆遷難度大”，“多年都拆不動”。

這類情況在武漢并非個案。近年來，武漢樓市持續向好，即便受新冠肺炎疫情影響，中心城區供求偏緊的情況也未改變。然而，少部分優質地塊卻依然躺著“曬太陽”。

武漢市自然資源和規劃局8月6日公布的“中心城區住宅用地未動工項目清單”顯示，2014年以來，武漢中心城區未動工的住宅用地共191.15公頃。不過，清單中未說明導致未動工的具體原因。

其中，武漢前進村經貿集團有限公司、武漢光谷地產有限公司早在2015年便已獲得的相關地塊，到今年8月6日都未正式動工。9月26日，記者來到武漢市漢陽區前進村區域實地探訪，當地有一大片空地被圈住，雜草叢生，與周邊相對成熟的樓盤形成鮮明反差。

國內土地流轉門戶網站土流網顯示，武漢前進村經貿集團有限公司承擔的前進村城中村改造農民還建房項目（H2地塊），約定開工時間為2016年11月01日，約定竣工時間為2019年10月31日。