泰禾困局

向陽

眼見他起高樓，眼見他樓塌了。

以開發建設“中國第一豪宅”——中國院子而成名的泰禾集團（以下簡稱“泰禾”，000732），已然跌落神壇。

多個樓盤長期停工致交房逾期，多項債務糾紛至今懸而未決，多個債券到期未能兌付……今年以來，泰禾可謂負面消息纏身。更糟心的是，兩個多月前表示要向它伸出援手的萬科A（000002，以下簡稱“萬科”），至今尚無任何實質性動作。

在暫無外力援助的背景下，泰禾面臨怎樣的困局？近日，支點財經記者對泰禾在武漢市蔡甸區的兩個項目——武漢泰禾·知音湖院子和城開泰禾·武漢院子進行了實地探訪，并對業主和合作方進行了采訪，借以窺一斑而知全豹。

武漢兩個“院子”還好么？

“北京院子二期項目業主維權。”

“福州東二環‘泰禾廣場東區（含金尊府）項目業主維權。”

“東莞泰禾新天地項目業主維權。”

……

今年5月以來，泰禾旗下多個項目出現業主維權事件。原因大同小異，主要因為項目長期停工或半停工，而致逾期或延期交房。恰逢泰禾深陷債務泥潭，業主們擔心項目出現爛尾情況。

每每看到這樣的新聞，李青（化名）都很不安。李青是武漢泰禾·知音湖院子的一位業主，因青睞泰禾獨具特色的新中式院落別墅，去年12月底，她花費約200萬元買下知音湖院子一套建筑面積百余平方米的疊拼別墅。與蔡甸周邊9000多元的房價相比，這個價格有點高。

“買房時很高興，現在很后悔。”在接受支點財經記者采訪時，李青感嘆道。與泰禾很多外地業主一樣，她也擔心自己的房子爛尾。

今年4月20日，武漢“解封”后不久，李青收到了武漢泰禾·知音湖院子項目開發方武漢君悅尚品置業有限公司（以下簡稱“君悅尚品”）發來的《不可抗力順延交付告知函》。

君悅尚品稱，受新冠肺炎疫情影響，公司施工勞務人員雖已分批次有序復工，但至今未能全部返崗，暫無法全面恢復施工。鑒于本次疫情為不可抗力，武漢泰禾·知音湖院子項目本應于2021年6月30日的交房時間，可能相應順延。

“延期可以理解和接受，但具體什么時間交付，一直沒有下文。”李青說。李青并非是擔心該項目爛尾的唯一業主，多位業主對支點財經記者表達了同樣的擔憂。在武漢市網上服務平臺“武漢城市留言板”上，也有業主反映了相關情況。

業主們的憂慮并非空穴來風，武漢泰禾·知音湖院子一名置業顧問證實了他們的擔憂。“武漢解封后，項目現場確實只有部分分包方復工，總包方全面復工是在9月27日。”該置業顧問對支點財經記者說，“中間之所以間隔這么久，確實是受到了集團層面債務危機的一些影響，現在集團正在積極推進債務重組，并引入戰略投資者，因此后期施工都已經動起來了，現在每天有200多名工人施工。”

10月14日，支點財經記者在武漢泰禾·知音湖院子項目工地外圍看到，該項目主體結構雖已封頂，但地面、外墻、綠化、道路、主大門等還未完成施工。同時，僅內場有幾名工人在施工。當記者提出想進入工地查看，置業顧問以不方便為由拒絕。被問及何時能交房，該置業顧問表示，目前預計往后延期3個月，業主們需等到2021年9月30日收房。

泰禾在武漢的另一個項目，即目前均價為2.6萬元/平方米的城開泰禾·武漢院子項目，也出現了延期交房的情況。

“我們首開是在2018年2月，這一批業主收房時間原本在今年底，但受疫情影響，收房時間往后延期了3個月，也就是要到2021年2月收房。”該項目一名置業顧問對支點財經記者說。

記者在項目現場看到，不少別墅外墻都已完工，主大門、道路設施等也已完工。“現在主要在做地下室，后期還要做園區綠化。”上述項目置業顧問說。支點財經記者提出到工地探訪，同樣遭到拒絕。

支點財經記者查詢泰禾2018年年報發現，武漢泰禾·知音湖院子項目預計于今年4月13日竣工，城開泰禾·武漢院子項目預計于今年4月15日竣工。目前來看，計劃趕不上變化。泰禾在漢的兩個項目能否在他們最新設定的時間內順利交房，仍需時間檢驗。

其實，這兩個在2018年開始預售的項目，當年和2019年的銷售情況并不差。泰禾2018年年報數據顯示，當年武漢泰禾·知音湖院子項目預售0.88萬平方米，城開泰禾·武漢院子項目預售5.94萬平方米，共為泰禾貢獻了1886.42萬元的收入。

泰禾2019年年報數據顯示，當年武漢泰禾·知音湖院子項目預售5.23萬平方米，實現銷售額11.67億元；城開泰禾·武漢院子項目預售4.50萬平方米，實現銷售金額11.25億元。

今年已近尾聲，泰禾這兩個項目現在情況如何？支點財經記者查詢武漢市住房保障與房屋管理局（以下簡稱“武漢房管局”）官網信息發現，截至今年10月14日，武漢泰禾·知音湖院子項目，還有38套可售住房及39套非住房可售。

城開泰禾·武漢院子項目，還有307套住房可售及18套非住房可售。此外，城開泰禾·武漢院子二期項目暫未獲得預售許可證，共有479套住房和9套非住房。

前述兩個項目的置業顧問均表示，房管局這一數據與項目實際銷售情況并不一致，實際銷售情況要好得多。“售樓部將房子賣出后，還要經過網簽等流程才能到房管局備案，這中間有可能會有幾個月甚至半年的時間差。”武漢泰禾·知音湖院子項目置業顧問解釋說，他們目前僅剩4套房源未售。

城開泰禾·武漢院子項目置業顧問則稱，截至今年10月14日，項目還剩100多套房源未售。

武漢泰禾·知音湖院子項目置業顧問還在無意中透露了一個信息：“房管局數據與項目實際銷售情況不一致還有一個原因，因為我們項目存在‘以房抵工 的情況。”他進一步解釋說，公司有少數房源抵給施工方當工程款，這些房源施工方可自住也可投資，但數據并未上網。

國內知名房地產研究機構——中指研究院華中市場研究中心主任李國政指出，“以房抵工”一般在市場行情不好時較為常見，且不光是工程款存在這樣的情況，其他合作方的合作款支付也存在類似情況。

20萬元都付不起？

武漢力天盛世文化傳播有限公司（以下簡稱“力天盛世”）是武漢泰禾·知音湖院子項目的合作方，為追討合作款將君悅尚品告上了法庭。今年9月29日，法院判決君悅尚品向力天盛世支付約定合同款19.86萬元，并支付相關逾期付款利息。

還有更早的合作款也沒有結清。中國裁判文書網于今年8月2日發布了相關判決書，君悅尚品于2019年5月24日向武漢華中巖土工程有限責任公司（以下簡稱“華中巖土”）交付了票據金額為30萬元的電子商業承兌匯票，到期日期為2019年11月24日，但到期后君悅尚品未付款。今年5月，華中巖土將君悅尚品訴至法庭。8月6日，法院判決君悅尚品向華中巖土支付工程款30萬元，并支付違約金6.28萬元。

城開泰禾·武漢院子項目開發方武漢金沙半島置業有限公司（以下簡稱“金沙半島”）也有類似情況。

2018年1月，金沙半島與武漢上境文化傳媒有限公司（以下簡稱“上境文化”）簽訂《武漢站吊旗燈箱廣告發布合同》，委托其在武漢火車站發布廣告，費用總計240萬元。同年5月，上境文化按要求發布完全部廣告，并得到了金沙半島的確認，但一直未收到合同款項。

2019年，上境文化將金沙半島訴至法庭，法院判決金沙半島支付240萬元廣告費。金沙半島對此判決不服，于今年7月提出上訴。9月24日，二審判決維持原判。截至10月13日，支點財經記者聯系到上境文化相關負責人，對方表示仍未收到金沙半島的相關廣告費。

泰禾在武漢還有多項懸而未決的訴訟糾紛。武漢市山之田模型藝術設計有限公司相關負責人告訴支點財經記者，公司于2018年給武漢泰禾·知音湖院子項目制作了沙盤模型，合同費用約60萬元。當年結款時君悅尚品因為資金不足給了公司電子商業承兌匯票，到期日期為2019年。承兌匯票到期后，君悅尚品仍未付款。今年，公司便將君悅尚品訴至法庭。

不僅如此，君悅尚品今年還開始拖欠稅款，金額高達1898.87萬元。

反映到整個集團層面，泰禾的債務危機就更嚴重了。自今年7月以來，泰禾已自曝多個債券到期未能兌付，涉及金額達95.28億元。

此外，泰禾還自曝，截至今年8月15日，公司已到期未歸還借款金額為349億元，尚未支付的利息為43.32億元。

泰禾今年上半年年報顯示，扣除預收房款的3.35億元預收賬款，以及預收房款的520.87億元合同賬款后，包括短期借款、應付票據、應付賬款等在內的流動負債合計超過1130億元；包括長期借款、應付債券、預計負債等在內的非流動負債合計超過280億元。

泰禾在集團層面也有多個訴訟懸而未決，較大的一個訴訟糾紛對象是中原信托有限公司（以下簡稱“中原信托”）。中原信托于2018年向泰禾多個子公司共發放1.3億元及9.77億元兩筆貸款，今年6月貸款到期后，還有10.66億元的本金未能償還。

截至今年8月15日，泰禾尚未披露的其他小額訴訟、仲裁事項共計260起，涉及金額16.39億元。天眼查信息顯示，僅今年10月，泰禾又新增了多個開庭公告信息。

還不起債，讓泰禾多次成為被執行人，它的控股股東泰禾投資集團有限公司（以下簡稱“泰禾投資”），及其一致行動人黃其森（泰禾創始人）、葉荔（黃其森妻子）、黃敏（黃其森妹妹）合計持有泰禾62.69%的股份，均被輪候凍結。

泰禾也曾有過高光時刻。

1992年在福建成立的泰禾，于公司成立十周年之際進軍北京。在通州區長安街東與京杭大運河交匯之地，泰禾建起了旗下首個新中式大院別墅——由建筑大師張永和操刀設計，結合地脈、人文歷史等，有古樹高墻、門庭院落的中國院子，被稱為中國第一豪宅，并入選亞洲十大超級豪宅。在當時北京房價才五六千時，中國院子已賣到了2萬多元，并很快售罄。二期開盤時，價格飛漲至每平方米超過10萬元。

2010年9月，泰禾通過借殼順利上市，成為當年唯一成功上市的房地產商，市值最高時達2000億元。此后，泰禾更是踏上了造院征途，南京院子、上海院子、杭州院子等紛紛開建，并在全國一二線城市大肆拿地。

2014-2016年是泰禾擴張最猛的時期，3年累計耗資超過500億元，拿下27宗地塊。其中，2015年以7.99萬元/每平方米的樓面單價，拿下深圳寶安尖崗山地塊，刷新了當時全國單價“地王”記錄。

2017年，泰禾仍然高歌猛進，并進入了武漢等城市，全年新增土儲1069萬平方米，這也是泰禾拿地最多的一年。

為了支撐拿地和大量工程建設，除銀行貸款外，泰禾還通過發行債券以及從信托公司融資的方式獲取資金。不過，彼時房地產已進入新一輪調控。為遏制房價過快上漲，很多一二線城市開始對新房實施限價限購限貸。因此，泰禾的高端豪宅一方面在溢價空間上大打折扣，另一方面在需求端也受到抑制，危機種子由此埋下。

“泰禾定位高端產品，定位沒問題，產品力也還不錯，錯就錯在步子邁大了。”李國政在接受支點財經記者采訪時分析，高端產品甚至頂級豪宅產品，客戶群體相對小眾，去化會慢一點。但在目前的金融資本環境下，泰禾被動走上了拼規模、拼周轉的道路，過去幾年在全國擴張比較快，又正好遇上這一輪格外嚴格的調控，持續時間又長，加之今年試行房地產資管新規“三道紅線”，泰禾資金鏈愈加緊繃，于是就造成了如今的局面。

的確，2019年，泰禾銷售額、營業收入、凈利潤等指標均下滑。其中，銷售額降至千億元以下，營業收入從上一年的300多億元降至200多億元，凈利潤從上一年的25億元降至4億元。

今年受疫情影響，業績下滑更厲害。中指研究院發布的數據顯示，去年上半年，泰禾還以682.30億元的銷售額，位居中國房地產企業銷售業績37名；今年上半年，泰禾已跌出TOP100之外。泰禾于10月15日發布的業績預告顯示，今年前三季度預計虧損16.50億-22.30億元。

能等來“白衣騎士”嗎？

面對危機，泰禾頻繁“割肉”自救。

2018年，泰禾出售位于天津、無錫、福州等項目子公司股權，獲資21億元；2019年，通過向世貿集團出售分別位于杭州、南昌、漳州、佛山、廣州、昆山等7個項目子公司股權，獲資40億元；今年上半年，通過向五礦國際信托有限公司旗下信托計劃轉讓廣州增城項目子公司部分股權，獲資4.88億元。

今年7月30日，泰禾的控股股東泰禾投資及實際控制人黃其森，與萬科全資孫公司海南萬益管理服務有限公司（以下簡稱“海南萬益”）簽署了《股份轉讓框架協議》，泰禾投資擬將其持有泰禾19.90%的股份轉讓給海南萬益。轉讓價格為每股4.90元，以此計算，對應標的股份總價為24.27億元。

針對此次收購，萬科設置了較為嚴格的條件，主要有：本次協議簽署后，在標的股份向深交所申請過戶前一交易日，泰禾股票二級市場收盤價的90%低于4.90元/股的，海南萬益有權按照屆時泰禾股票二級市場收盤價的90%，對股份轉讓價格作調低處理：泰禾制定債務重組方案并與債權人達成一致，債務重組方案能支持泰禾恢復正常經營，能支持泰禾可持續經營，并且該方案的上述作用能達到雙方的一致認可；標的股份轉讓完成后，雙方系獨立經營主體，海南萬益不對泰禾的經營及債務等承擔任何責任，亦無任何責任為其提供任何增信措施或財務資助。

為何泰禾要接受如此嚴格的條件？李國政認為，萬科如果能夠入股泰禾，不僅能帶來資金方面的支持，也可以起到提振市場信心的作用。

那么，萬科為何又要入股泰禾？“萬科近年來也在全線升級高端產品，比如在武漢就有偉鵬萬科御璽濱江，但高端產品并不多。”李國政分析說，泰禾的產品力還不錯，可以與萬科在高端低密產品上互補，而且從土地儲備來說，現在抄底也是個不錯的時機。

不過，雙方協議簽署已經兩個多月，萬科至今仍無任何實質性動作。支點財經致電萬科詢問原因時，對方相關負責人稱可參考萬科總裁、首席執行官祝九勝在萬科2020年中期業績線上推介會的發言。

祝九勝的原話是，“關于萬科和泰禾的后續進展，我認為取決于3個因素：第一 ，泰禾本身的生存意識及求生欲望；第二，金融機構對該問題的理解；第三，福建省政府及金融辦處理該問題的態度和方法。”

看來，泰禾要等來“白衣騎士”，還有很多工作要做。