關于出租屋消防安全治理及智能管控系統設計有關問題分析

汪大光

（三亞市消防救援支隊，海南 三亞 572000）

深刻吸取近年來出租屋火災事故教訓，通過開展出租屋消防安全綜合治理，集中排查整治出租屋消防安全隱患，探索建立消防安全智能化管控系統，進一步明確和落實出租屋消防安全管理責任，強化日常消防安全監管，全面改善出租屋消防安全狀況，降低火災風險，切實保障全市居住出租屋安全有序發展，預防和減少火災事故發生，保護人身和財產安全。

1 隨著經濟的發展和人們對居住環境要求的不斷提高，出租屋從結構布局到裝飾裝修出現了新的特點，常見消防安全隱患分析如下

1.1 疏散通道被堵塞

出租屋使用者物品堆放無序，造成堵塞疏散走道、樓梯或安全出口；部分業主只考慮防盜效果，窗戶被金屬防盜窗全封閉，未開啟有效逃生窗口。這些行為導致自我疏散逃生或外界滅火救援受阻。

1.2 擅自分隔室內空間

業主或承租戶擅自改變出租房原室內結構，進行空間分隔。這導致破壞防火分隔結構、增加了房屋居住人數和火災荷載。

1.3 室內火災荷載大

大部分出租屋裝修標準高普遍有吊頂、墻裙和門套，家具也比較齊全，室內可燃物多導致荷載比較大。一旦發生火災，火勢在室內蔓延較快，增加了疏散和撲救難度。

1.4 用電管理不規范

出租屋通常都配置各種各樣的家用電器，電路鋪設不規范。甚至室內進行電動車、平衡車電池充電，導致用電負荷較大，電路容易超負荷運轉或充電設備故障而引發火災。

1.5 先天隱患未清理

由于出租市場需求的不斷增加，違章建筑（私人住宅）的數量也在不斷增加，這些建筑未經規劃、住建等部門審核，消防車道，防火間距，消防設施均存在先天不足。

1.6 消防安全責任不明晰

承租方和出租房消防安全意識有待加強，權責不清。簽約時，雙方未約束安全管理權責內容，多數管理方和使用方消防安全常識欠缺。

1.7 消防設施設備未完好有效

消防設施設備設計不完備或未經過維護保養未能保持完好有效，防滅火作用不強。

2 只有在深入剖析出租屋消防安全隱患，才能牢牢把握住安全隱患治理重點，做到有的放矢，確保各項措施取得實效

1） 是否依法辦理房屋租賃等級備案手續；2） 是否擅自改變使用性質、違規破壞防火分區分隔房間出租；3） 是否落實出租屋消防安全管理責任；4） 是否按要求配置消防設施和器材；5） 是否保持疏散通道和安全出口暢通；6） 是否存在電動自行車在建筑門廳和公共走道等室內公共區域違規停放、私拉亂接電氣線路違規充電等行為。

3 結合出租屋安全隱患防范重點，應從以下幾個方面強化出租屋消防安全措施

3.1 確保不變相改變原有設計

出租屋人均居住面積不得低于居住地標準，應當以原規劃設計為居住單元的房間為最小出租單位。不得改變房屋內部結構分割出租，不得改變房屋原內部結構設計分割出租，不得按床位等方式變相分割出租。廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室等非居住場所不得出租供人員居住。

3.2 確保防火分隔措施到位

居住部分應采用耐火極限不低于2.00 小時且不開設門、窗、洞口的隔墻和耐火極限不低于1.00 小時的樓板與非居住部分應進行防火分隔。出租房除廚房外，不得使用明火，不應違規生產、儲存、經營汽油等易燃易爆危險品。

3.3 確保安全疏散確保暢通

出租屋使用者不得在疏散通道、安全出口處堆放物品影響疏散，疏散通道和安全出口應保持暢通，通往樓頂的安全出口不得鎖閉。出租屋外窗嚴禁設置影響人員逃生疏散的金屬柵欄，必須設置的，應能從內部易于開啟或設緊急逃生救援窗口，凈高度和凈寬度不得小于1.0mm。

3.4 確保電動車停放管理有序

嚴禁電動自行車違規在疏散通道、安全出口或室內停放或者充電，不得“飛線充電”。電動自行車應在建筑室外空間集中充電，充電區域應推廣智能集中充電裝置，配電線路和電氣裝置應滿足用電安全要求。

3.5 確保消防設施配備完好有效

出租屋應按照相關規范要求設置相應的消防設施、器材，宜在每個房間和公共走道設置獨立式火災探測報警器，在每層公共部位設置火災警報裝置或應急廣播。出租屋每層樓梯間、公共部位應配置不少于2 具配置滅火器。按居住人數，每人配備1 套逃生面罩和手電筒。

3.6 確保電氣線路敷設規范

出租屋電氣線路應設置具備短路或過載保護等功能的裝置，電線、電纜應穿金屬管、封閉式金屬線槽或硬質阻燃塑料管保護。空調、洗浴用電熱水器等大功率用電設備應設專用電源插座，空調線路應與照明線路分開敷設。

4 引入出租屋消防安全智能化管控系統

目前，公安部門在出租屋經營者中使用住宿登記管理系統，主管部門可通過政府購買服務的方式依托此系統增加功能模塊，在出租戶免費推廣應用“出租屋消防安全智能化管控系統”，將上述火災防范措施引入智能化管理系統予以設計，在實踐中可采用針對性預防措施。以下內容將對該系統設計功能進行闡述。

4.1 系統應明晰相關責任人權責義務

房屋出租行為必須經公安部門備案，房屋必須是合法房產，承租必須納入系統管理。出租人為消防安全的第一責任人，對居住出租屋的消防安全負責，應與承租方以合約形式明確消防安全責任,不得將不符合消防安全條件的建筑用于出租。承租人應嚴格遵守消防安全管理規定，接受出租方的消防安全管理。出租屋安全管理相關規定作為出租或承租雙方必須落實的入住“安全須知”。

4.2 系統要適時發送消防安全信息

承租者在系統中登記身份信息、聯系方式，系統即可向承租者推送出租屋平面布置、安全出口、設施設置及使用方法等信息，也可定時推送消防安全提醒事項、上級通知或消防安全常識宣傳。

4.3 系統要成為行業退出的考評依據

在平時，系統應用要作為出租者的信用考評依據。對于不按規定登記或開展有效安全管理造成影響的，由公安部門責令推出房屋出租行業并納入征信管理，納入誠信黑名單。對于信用良好的，可向旅游主管部門推薦并作為提升在行業系統中搜索排名的依據。

4.4 系統要為群防群控提供技術支撐

發生緊急情況時，可通過煙霧傳感器、視頻探頭、紅外報警設備、手動報警按鈕自動或手動報警，結合遠程報警物聯網系統及時向出租者、承租者、社區微型站負責人、派出所干警、相鄰消防微型站負責人發送預警信息和現場視頻信息，以便迅速組織人員撲救或疏散逃生。

4.5 系統要成為現場消防監督檢查的延伸

該系統應設置基層派出所、網格管理員、社區聯防隊員管理端口，基層監管員可遠程登錄巡檢，查看巡查信息、設施完好信息、火災隱患整改等信息并反饋，輔助監督員強化出租屋排查。

5 結語

出租屋治理既需要持續發動應急、公安、住建、消防等部門開展綜合監管和整治，也需要依托物聯網智能化管控作為輔助，還需要健全完善相關法制規定、權責義務規定。