不動(dòng)產(chǎn)登記中房產(chǎn)測(cè)繪的應(yīng)用探討

郝 鵬

（臨汾市測(cè)繪院，山西 臨汾 041000）

由于社會(huì)發(fā)展速度過(guò)快以及房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，單純的行業(yè)內(nèi)相互制約不足以穩(wěn)定該行業(yè)，所以需要以法律形式對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行管理，使其在合法范圍內(nèi)穩(wěn)定發(fā)展。不動(dòng)產(chǎn)登記就是針對(duì)管理房地產(chǎn)而出臺(tái)的重要舉措。不動(dòng)產(chǎn)登記是一種物品的權(quán)利制度，主要指權(quán)利人或利害關(guān)系人提出口頭申請(qǐng)，由國(guó)家專(zhuān)職部門(mén)將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)和變動(dòng)事項(xiàng)記載在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的過(guò)程。

1 房產(chǎn)測(cè)繪的內(nèi)容

房產(chǎn)測(cè)繪的主要工作內(nèi)容是建筑物的房產(chǎn)面積和結(jié)構(gòu)，通過(guò)使用先進(jìn)的測(cè)繪技術(shù)與儀器可以實(shí)現(xiàn)精確測(cè)量與繪制。通過(guò)房產(chǎn)測(cè)繪，不但可以對(duì)房產(chǎn)的基本信息進(jìn)行初步的了解，還能進(jìn)一步了解房產(chǎn)的一些關(guān)鍵要素以及變更情況。因此，深入了解房產(chǎn)測(cè)繪的具體內(nèi)容，可以配合政府的相關(guān)部門(mén)對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行管理，并詳細(xì)記錄房屋產(chǎn)權(quán)的相關(guān)信息，便于政府部門(mén)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行綜合管理。另外，隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展與成熟，如果借助互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)對(duì)房產(chǎn)的相關(guān)情況進(jìn)行數(shù)字化管理，可以大大提高政府相關(guān)部門(mén)為社會(huì)服務(wù)的效率。

2 房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)和行業(yè)的情況

2.1 基層房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)應(yīng)用

基層房產(chǎn)測(cè)繪的現(xiàn)代化技術(shù)應(yīng)用發(fā)展很慢，許多地區(qū)只是將原來(lái)用皮尺測(cè)量換成紅外線(xiàn)測(cè)量，測(cè)量數(shù)據(jù)的成果轉(zhuǎn)化系統(tǒng)也是良莠不齊，多數(shù)系統(tǒng)只是簡(jiǎn)單的CAD 畫(huà)圖與計(jì)算功能簡(jiǎn)單相加，測(cè)量人員工作量大，將測(cè)量數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化為軟件成果的工作量同樣也大，耗時(shí)長(zhǎng)，人員相對(duì)較為密集，中間易產(chǎn)生測(cè)量和錄入兩次誤差。

2.2 房產(chǎn)測(cè)繪的具體步驟

進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪時(shí)，主要分3 步進(jìn)行，分別是受理、審核以及批準(zhǔn)。首先，相關(guān)申請(qǐng)人要提交資料給有關(guān)部門(mén)，資料必須屬實(shí)，不得弄虛作假。受理材料主要包括房產(chǎn)測(cè)繪委托書(shū)、申請(qǐng)人身份證明以及分割協(xié)議。房產(chǎn)測(cè)繪請(qǐng)求被受理后，進(jìn)入資料審核階段。在資料審核階段，相關(guān)部門(mén)會(huì)派專(zhuān)業(yè)人員對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行實(shí)際測(cè)量與勘測(cè)工作，以檢驗(yàn)和判斷房產(chǎn)是否符合國(guó)家的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。如果不符合，會(huì)終止受理；若符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)進(jìn)行下一階段的批準(zhǔn)工作，相關(guān)工作人員會(huì)發(fā)放房產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告。以上3 個(gè)步驟構(gòu)成了一個(gè)完整的房產(chǎn)測(cè)繪工作流程。

2.3 房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)體制問(wèn)題

全國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪企業(yè)有兩種形式，一類(lèi)政府部門(mén)企業(yè)壟斷，一類(lèi)完全市場(chǎng)化。政府部門(mén)企業(yè)的存在，主要是因?yàn)闇y(cè)繪成果轉(zhuǎn)化為登記成果后，相關(guān)責(zé)任就由政府部門(mén)承擔(dān)，一些地方政府部門(mén)自己測(cè)自己審自己用，產(chǎn)生的后果自己承擔(dān)，似乎這樣控制的偏差就會(huì)小，承擔(dān)的后果就會(huì)少。也有一些地方嘗試測(cè)繪市場(chǎng)化改革運(yùn)行后，測(cè)繪市場(chǎng)產(chǎn)生了混亂，于是又回到部門(mén)控制的局面，認(rèn)為改革試驗(yàn)的結(jié)果印證測(cè)繪不能市場(chǎng)化，測(cè)繪市場(chǎng)不能放。

3 房產(chǎn)測(cè)繪在不動(dòng)產(chǎn)登記中的應(yīng)用

3.1 房產(chǎn)測(cè)繪為不動(dòng)產(chǎn)登記提供必須資料

在房產(chǎn)登記過(guò)程中相關(guān)人員必須提供的基礎(chǔ)資料包括：真實(shí)完整的房產(chǎn)測(cè)量信息，保障所提供的信息具有合法性、唯一性。事實(shí)上，房產(chǎn)測(cè)量工作可以將上述信息經(jīng)過(guò)精細(xì)測(cè)量并制成圖表提供給不動(dòng)產(chǎn)登記管理人員，且在圖表之中明確標(biāo)出房產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、位置、用途、類(lèi)型等明確的信息，可以更加直觀地讓不動(dòng)產(chǎn)登記人員對(duì)房產(chǎn)信息進(jìn)行了解，作為直接資料使用。

3.2 為房產(chǎn)數(shù)據(jù)模型提供數(shù)據(jù)資源

進(jìn)行房屋的面積數(shù)據(jù)采集或地理位置信息獲取等工作時(shí)，往往對(duì)精確度的要求較高，一旦出現(xiàn)差錯(cuò)，會(huì)影響所有后續(xù)工作的實(shí)施。利用GIS，可以對(duì)房產(chǎn)數(shù)據(jù)模型提供相應(yīng)的數(shù)據(jù)支撐，不但能降低由于人為因素的差錯(cuò)出現(xiàn)，還能減少人力的投入。此外，GIS 可以構(gòu)建空間模型，將搜集到的信息通過(guò)模型表現(xiàn)出來(lái)，方便了日后的信息管理和查詢(xún)工作。

3.3 大力使用物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)

隨著物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)發(fā)展和大數(shù)據(jù)時(shí)代的到來(lái)，數(shù)據(jù)交換的頻繁，應(yīng)通過(guò)利用精準(zhǔn)定位、三維掃描等技術(shù)，對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪地點(diǎn)進(jìn)行精準(zhǔn)定位，同時(shí)利用數(shù)據(jù)融合技術(shù)和物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，自動(dòng)完成房產(chǎn)測(cè)繪項(xiàng)目數(shù)據(jù)的收集，通過(guò)物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)傳輸給相應(yīng)的系統(tǒng)軟件進(jìn)行數(shù)據(jù)分析處理，并進(jìn)行計(jì)算，從而得出相應(yīng)的圖形與測(cè)量結(jié)果，全程自動(dòng)化、網(wǎng)絡(luò)化，可有效提高房產(chǎn)測(cè)繪工作自動(dòng)化水平，減少人為誤差。

3.4 房產(chǎn)測(cè)繪的數(shù)據(jù)庫(kù)

在房產(chǎn)測(cè)繪的數(shù)據(jù)庫(kù)管理中運(yùn)用GIS 具有如下作用：1）GIS 數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)具備數(shù)據(jù)維護(hù)功能，可以隨時(shí)對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行增刪以及修改，并且能留有記錄。2） 技術(shù)能夠?qū)崿F(xiàn)圖形輸出，如TIF、BMP 以及DXF 等格式都能進(jìn)行圖形輸出。用戶(hù)可以利用這一特點(diǎn)來(lái)獲得更直觀的房屋信息。此外，GIS 還具備雙向掛接數(shù)據(jù)與圖形的功能，這項(xiàng)技術(shù)主要是將房產(chǎn)數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換為文本或圖形的形式，更直觀的為人們展現(xiàn)數(shù)據(jù)，方便了人們的查詢(xún)。3） GIS 對(duì)房屋的各類(lèi)信息都能進(jìn)行整合分析并統(tǒng)計(jì)，房屋狀況讓人一目了然。

4 結(jié)語(yǔ)

房產(chǎn)測(cè)繪在未來(lái)發(fā)展過(guò)程中必然朝著市場(chǎng)化、社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、智能化和信息化的方向發(fā)展，各種先進(jìn)的儀器和技術(shù)不僅提升了房產(chǎn)測(cè)量的精度，也更好地為房產(chǎn)確權(quán)、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房產(chǎn)管理提供可靠的數(shù)據(jù)支撐和保障，從而更好地維護(hù)百姓的切身利益。