房地產項目開發前期工作的管理措施

王 佳

（蘇州非凡城市置業有限公司，江蘇 蘇州 215000）

近十年來，由于我國城鄉一體化政策的不斷實施以及城市規模的不斷擴大，房地產行業商品的價格也在成倍增長，但是在房地產行業發展的過程中，由于發展的速度過快，也涌現出了很多問題。目前我國房地產行業已經基本發展成熟，而且隨著房地產行業價格的巨幅增高，廣大消費者的消費心理也越來越成熟，在投資房地產項目時都有著一定的謹慎心理。這些都對房地產行業的發展有著一定的影響。面對這種情況，房地產開發商應該從自身做起，加強對自身管理能力的提升，以此來保證房地產開發項目整體質量的不斷提高，這樣才能有利于房地產開發商在日益激烈的市場競爭中得到持續的發展[1]。

1 房地產項目開發前期工作管理的具體內容

目前房地產開發項目前期工作包含的內容十分復雜，而且范圍較廣，所以房地產開發項目前期的準備工作所需要的時間也往往比較長。做好房地產開發項目的前期工作管理，不僅能夠幫助房地產開發項目過程的管理，同時也能夠為項目的后續施工做好準備。

1.1 房地產項目開發前期工作管理內容

從房地產開發項目的時效性來說，房地產開發項目的前期管理工作內容非常復雜，涉及到諸多方面，其中包括了運作咨詢、項目勘察和設計、市場分析等。具體內容則是首先要制作一份房地產開發項目的可行性研究報告、相關的技術經濟論證報告，除此之外也要完成審批前的環境影響評估、交通影響評估等一系列手續。在施工方面也要進行很多準備，比如測繪工程、地形圖、簽訂土地出讓協議等。

1.2 房地產項目開發前期工作管理任務

至于房地產項目開發前期工作管理任務主要分為以下幾個方面：

1） 項目的策劃任務。房地產前期管理任務中的項目策劃任務不僅要包括對房地產項目地址的選取策劃，同時也要開展相關的市場調研，再對產品進行策劃，最后再面向市場進行推廣策劃以及推廣后的銷售策劃等。

2） 可行性研究報告的任務，也就是指要完成房地產開發項目前期的項目可行性研究報告，除此之外也要編寫關于房地產開發項目中的技術經濟論證報告[2]。除此之外，也要根據房地產項目的經濟技術指標進行一定程度的估算。

3） 房地產項目開發中的土地和規劃的審批任務。這個審批任務內容十分復雜，不僅要包括對項目的前期跟蹤處理，同時也要包括對土地的收儲和出讓等。

4） 房地產項目中的設計質量管理任務，從字面意義上理解也就是對房地產項目的規劃設計時進行管理，同時也要按照國家的相關規定以及技術要求對施工圖紙進行嚴密的檢查，以確保房地產項目施工設計內容的科學性、合理性。

2 房地產開發項目前期管理的潛在風險

2.1 房地產開發項目前期管理中的項目策劃風險

房地產開發項目前期管理中存在著項目的策劃風險。這是因為房地產開發項目由于其具備的特殊性質，所以會對城市有著一定程度上的影響，因此房地產的開發項目必須要與所處城市發展定位相符合，而不能夠出現明顯的矛盾。比如我國新一線城市鄭州，由于會有軍用飛機經過，因此房地產項目的高度有一定的限制，在這種情況下應該合理對房地產項目計劃進行調整。如果房地產開發項目與所處城市的發展方向存在矛盾，那么也會影響房地產項目的進一步發展，而且也不利于后續各種文件的審批，同時如果不了解城市的發展方向和發展規劃，那么也會不利于房地產項目周邊的配套設施建立，這樣也會影響房地產項目的潛力。

2.2 房地產開發項目前期管理中的項目可行性研究風險

在房地產開發項目前期管理中的項目可行性階段也會面臨著一定程度的風險。所以這就要求進行項目可行性研究時的工作人員必須對自身房地產企業有著一定的了解，并結合當地城市的具體發展政策，對經濟進行全方面的分析，在此基礎上修改和調整項目方案，以保障房地產項目內容的可靠性和真實性，同時也要對房地產項目中的不確定因素進行一定程度的研究并及時分析這些風險可能帶來的后果，制定具有針對性地應對措施，避免出現的風險超過預期的狀況，從而給投資內容和項目成本帶來嚴重的影響。

2.3 房地產開發項目前期管理中的項目土地審批風險

目前，房地產項目開發土地審批中所存在的風險主要出自兩方面，一是房地產開發項目的土地收儲風險，二是房地產開發項目中的土地出讓風險[3]。首先土地收儲風險所要面臨的是城市所在的地方政府以及國土部門的土地經營行為準許。在這一項目中經常會出現土地收儲協議不完善或是收儲實質性辦法不合理等各種風險。而在土地出讓中，這一環節必須要對所選土地進行一定程度的研究，并向我國的有關部門咨詢，這樣才能保證土地價格的合理性。

2.4 房地產開發項目前期管理中的項目設計風險

房地產項目的設計階段也會面臨著風險，即必須達到我國建設單位的需求以及相關部門對于項目設計的規劃審批的要求。除此之外，我國關于建筑方面的相關法律法規也會對房地產項目的設計造成一定程度的風險，導致房地產項目的成果并不符合前期的預算。在房地產項目的設計工作中，一旦出現了針對設計、施工各階段檢查和評價的不正確結論，那么就會影響到風險控制。這種情況的出現，其中一方面也可能是由于設計部門和管理部門的協調配合不完善而引起的。

3 房地產開發項目前期管理的具體措施

3.1 房地產開發項目前期管理的項目策劃風險管理措施

為了方便房地產項目策劃風險的管理，首先房地產項目小組應該對房地產項目進行充分的資料調查，選取好準確的策劃地址，而且在房地產項目的規劃上，一定要從實際出發，精準掌握所在城市的規劃、行政許可部門出臺的相關政策內容等，也要明確認識到所處地區的用地分類和允許的建設范圍。除了做好有關部門的準備，也要充分調查市場，考慮到消費者的具體需求，這樣才能方便房地產項目評估地皮的價值。

3.2 房地產開發項目前期管理的項目可行性研究風險管理措施

目前房地產開發項目可行性研究風險管理也可以從兩個角度出發。首先，是綠色建筑建設投資風險的相關控制。應該結合各地的節能設計標準等相關政策，在設計書上對非傳統水源系統、照明系統以及冷熱源系統等進行科學合理的設計，以此來縮小項目的投資風險。第二個角度則是盈虧測算，包括指標分析和風險控制，這個風險主要是防止房地產項目虧損過多，所以要引入不同控制參數，來對控制標準進行合理的調整。

3.3 房地產開發項目前期管理的項目土地審批風險管理措施

為了應對房地產開發項目前期管理中的項目土地審批風險，首先面臨土地收儲環節中可能出現的風險，可以通過符合法律途徑進行收儲補償，這樣一方面能夠減少房地產建設單位的資金投入，另一方面也可以主動解決土地審批困難的問題。而在土地的出讓環節也可以貼出公告，與有關部門展開協調，以此來提升土地的優勢，并充分發揮房地產項目組織的協調能力，增加房地產項目拿到土地的使用權證書的可能性。

3.4 房地產開發項目前期管理的項目設計風險管理措施

為了應對房地產開發項目前期管理中的項目設計風險，應該采取如下措施：提高項目設計的標準，并且貫徹以人為主的基本原則，促進房地產項目的質量不斷提升，并且重視房地產項目的材料質量，以便做好后期維護的工作。除此之外也要做好對總平面圖設計質量的管控，并對房地產開發項目配套周邊的設施商圈進行一定程度的分析，以此來保證商業服務能夠得到滿足。最后也要對房地產項目周圍的公共建設以及建筑設計因素等進行一定程度的考慮，以此最大程度地發揮房地產項目的商業空間。

4 結語

綜上所述，房地產開發項目前期管理中會面臨著四個主要的風險，針對這四個可能會出現的主要風險進行分析和研究，并制定相關措施解決，保證房地產開發項目的順利進行。除此之外，為了增強房地產項目開發的成功性，也要求房地產項目的工作人員做好對前期工作的管理，這樣才能提高項目的服務能力水平，以此來贏得消費者的好感，占據房地產的消費市場。希望本文能夠為我國房地產項目的發展做出一定的貢獻。