不動產(chǎn)測繪技術及質(zhì)量控制分析

陳曉英

（臨汾市規(guī)劃和自然資源局不動產(chǎn)登記中心，山西 臨汾 041000）

1 不動產(chǎn)測繪工作的特點

不動產(chǎn)測繪工作是一項基礎性、復雜性的工作，與其他測繪工作相比，對測繪要求更高，需要測繪人員遵守相關規(guī)定和標準進行測繪。在不動產(chǎn)測繪后期，需要對測繪的數(shù)據(jù)進行嚴格的審核，數(shù)據(jù)審核結果沒有達到標準，則需要重新進行測繪，直到審核結果達標為止。我國不動產(chǎn)測繪工作主要分為以下三種運作模式：第一類為混亂模式，通常表現(xiàn)為房產(chǎn)測繪工作的混亂狀態(tài)，造成這類模式主要是由于業(yè)務和區(qū)塊被壟斷的原因；第二類為相互脫離的模式，這種模式通常表現(xiàn)為測繪管理和經(jīng)營管理為了保證房產(chǎn)測繪的順利進行而采取的兩者脫離的模式；第三類則是市場化模式，這種模式主要是指以不動產(chǎn)測繪為指導方針進行的測繪工作的優(yōu)化和改革，從而使測繪水平和質(zhì)量的提高［1]。

2 不動產(chǎn)測繪中專業(yè)技術的應用

2.1 數(shù)字化成圖技術

數(shù)字化成圖技術的提高，在一定程度上推動了測繪行業(yè)的發(fā)展。在不動產(chǎn)測繪過程中，測繪成型是極其重要的一個環(huán)節(jié)，通過植入數(shù)字化技術可提高成圖的質(zhì)量與速度。與傳統(tǒng)的不動產(chǎn)繪制技術相比，數(shù)字化成圖技術具有成圖快、效果好、效率高等優(yōu)勢。測繪人員在使用這門技術時需要按照以下步驟進行操作，首先，應當對測繪項目的數(shù)據(jù)進行采集，同時保證其正確性和全面性；其次，在信息分析模塊中導入整理好的數(shù)據(jù)；最后，分析和整合數(shù)據(jù)，并通過標準化、規(guī)范化和數(shù)字化的測繪路徑完成房產(chǎn)圖的繪制工作。隨著測繪信息量的增加、測繪速度和測繪精準度的提升以及測繪人員測繪能力的增強，數(shù)字化成圖技術必將在不動產(chǎn)項目中得到高效應用。

2.2 RS測繪技術的應用

RS測繪技術又稱為遙感測繪技術，主要是通過航空攝影的方式傳播和接收電磁波，檢測具體的目標區(qū)域，再進行技術分析。此項技術的應用可以保證在一定的時間內(nèi)獲取較多的數(shù)據(jù)，提高測繪結果的準確性，與傳統(tǒng)的測量技術相比，其打破傳統(tǒng)測繪認知的局限性。RS技術又分為衛(wèi)星、機載等兩種遙感技術，衛(wèi)星遙感技術借助網(wǎng)絡成為未來發(fā)展的主要趨勢，衛(wèi)星遙感技術通過小衛(wèi)星重力測量技術建立高精度的三維地標，快速采集相關區(qū)域的三維坐標，更新相關的地圖測繪數(shù)據(jù)。我國的衛(wèi)星測量技術發(fā)展較晚，早期的衛(wèi)星遙感影像一直被國外各大機構壟斷，直到近幾年，我國衛(wèi)星的快速發(fā)展，才打破這種局面；機載遙感則是借助飛行器結合傳感器觀測地面，采集地面的各類信息，包括地理位置、幾何形態(tài)等，對不動產(chǎn)測繪工作起著重要的推動作用。RS測繪技術的應用突破傳統(tǒng)不動產(chǎn)測繪工作的難點，利用機載遙感測繪技術實施對偏遠地區(qū)的測繪，確保測繪結構準確性和可靠性，更好地服務于不動產(chǎn)測繪的統(tǒng)一登記和管理。

2.3 全站儀的應用

全站儀是測繪不動產(chǎn)過程中必須用到的重要測量儀器，提供支點是其核心功能，誤差較小、測量精準、自動化水平高則是其突出優(yōu)點，該儀器憑借這些優(yōu)點在建筑領域得到了廣泛應用。全站儀對多種測量設備進行了整合，因而能夠完成數(shù)據(jù)處理、角度繪制、結構測量等多項工作。隨著社會的進步，全站儀的功能也在不斷完善，新一代的全站儀不僅能夠優(yōu)化測繪裝置和測繪角度，而且擁有了更強的數(shù)據(jù)存儲和計算能力。

3 不動產(chǎn)測繪質(zhì)量控制的有效途徑

3.1 加強房產(chǎn)面積測繪行業(yè)的監(jiān)督管理

按照《自然資源部關于推進建設用地審批和城鄉(xiāng)規(guī)劃許可“多審合一”改革的通知》（征求意見稿）推進“多測合一、聯(lián)合測繪、成果共享”的相關要求，“多測合一”是一家具備多種測繪資質(zhì)的測量單位承擔多項測繪業(yè)務，分類測繪、分類生成報告，并根據(jù)需要向相關主管部門提供各類測繪數(shù)據(jù)和成果，加之房產(chǎn)測繪市場逐步實行市場化，對測繪機構提出了更高的要求，也對房產(chǎn)測繪市場監(jiān)督管理部門提出了新要求。一是建立準入機制，嚴格實施按級分類開展測繪，對新設測繪機構資質(zhì)及從業(yè)人員職稱、技能等嚴格審核把關，杜絕亂掛證現(xiàn)象；二是建立測繪從業(yè)人員考核制度，對參與項目進行定期回檢評價，對故意及重大過失，加強追責力度；三是建立測繪成果公示制度，要求測繪機構在一定范圍內(nèi)公示測繪成果，接受監(jiān)督。四是建立退出機制，行業(yè)主管部門建立完整的考核體系，按年度對測繪機構及人員進行考核打分，實行末位淘汰機制，加強測繪行業(yè)“新陳代謝”。

3.2 規(guī)范不動產(chǎn)測繪體系

由于我國測繪工作過制定測繪標準是時間較長，為了適應多樣化的測繪需求，需要對森林、草場等區(qū)域的測繪標準的修訂，按照測繪的基礎技術規(guī)程、編號標準等相關內(nèi)容進行修訂。我國測繪領域的相關法律法規(guī)指明測繪規(guī)劃編制、組織管理、測繪變更、測繪規(guī)范制定、房屋產(chǎn)權等相關內(nèi)容，但是卻缺乏對不動產(chǎn)測繪的更新、成果利用的相關內(nèi)容的完善。為了實現(xiàn)對測繪工作的統(tǒng)一管理，需要對相關的體系、法律法規(guī)進行完善，針對海籍、操場、林產(chǎn)等的相關測繪標準進行完善，如制定《林產(chǎn)測繪規(guī)范》、 《草場資源測繪規(guī)范》等。

3.3 嚴格操作流程，嚴格技術保障

房產(chǎn)產(chǎn)權面積測繪工作不僅是技術問題，更重要的是政策理解和把握的過程，需要科學執(zhí)行現(xiàn)行的政策法規(guī)，才能夠順利完成。按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》的要求，執(zhí)行二級檢查、一級驗收的測繪管理制度，也是測繪作業(yè)必要的基本流程和必須要堅守的技術原則。在測繪過程中，一方面需要做好測繪工作現(xiàn)場管理，優(yōu)化互檢環(huán)節(jié)；另一方面，則需要做好檢查組的構建，通過定期檢查、不定期檢查交叉循環(huán)來實現(xiàn)科學規(guī)劃，確保監(jiān)督驗收的整體效果。在具體的檢驗管理中，要遵從六方面的具體內(nèi)容：1）嚴格按照《測繪成果質(zhì)量檢查與驗收》（GB/T24356-2009）進行檢查與驗收，同時要保持檢查驗收的相對獨立性。只有保持充分的獨立性，才能夠降低對其他環(huán)節(jié)的干擾，從而形成相互不影響的效果，提升房產(chǎn)面積測繪的質(zhì)量水平。2）檢驗過程中一旦發(fā)現(xiàn)問題，需要及時處理問題，否則問題會相互累加，最終影響房產(chǎn)面積測繪的效果。3）技術人員在測繪過程中會形成多種技術文件以及原始資料、測量草圖等，將影響房產(chǎn)面積測繪的質(zhì)量和檢查與驗收的結果。

3.4 做好儀器管理工作

在測繪質(zhì)量控制層面，嚴格管理測繪儀器可謂是一項重要舉措。為此，測繪單位應當采取以下兩種手段。一是建立精細化、全面化的測繪儀器管理制度體系，該體系需要涵蓋儀器的購置、審批、存儲、使用、維護等方面，同時還應當在體系中納入獎懲機制。這樣既可保證儀器管理工作的正常化、規(guī)范化開展，又促進了部門之間的聯(lián)動，還能夠使測繪儀器得到正確使用，有助于延長其使用壽命，降低測繪成本。二是以控制測繪儀器的故障率為目的，積極開展專項研究和培訓工作，以此促使測繪人員掌握故障產(chǎn)生的原因和排除方法，確保測繪儀器始終處于完好狀態(tài)，避免測繪工作受到不利影響。

4 結語

綜上所述，在不動產(chǎn)登記過程中加強房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量控制的重要性和必要習性不言而喻。房產(chǎn)測繪不僅能有效推進不動產(chǎn)登記工作的開展，也能較好維護房地產(chǎn)行業(yè)秩序。本文從房產(chǎn)面積測繪概述、房產(chǎn)面積測繪的現(xiàn)狀及問題及提高房產(chǎn)測繪質(zhì)量的具體路徑入手分析，一方面需要主管部門從房產(chǎn)測繪行業(yè)層面加強監(jiān)督和管理，另一方面房產(chǎn)測繪行業(yè)執(zhí)業(yè)機構及從業(yè)者也要不斷提高自身資質(zhì)和能力，這樣才能有效提高房產(chǎn)測繪成果準確性。