房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售模式下的財(cái)務(wù)和稅務(wù)工作

徐智利

（安建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，安徽 合肥 230009）

1 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售模式中的財(cái)務(wù)工作

1.1 收入的確認(rèn)

在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)中，存在著兩種銷(xiāo)售模式，第一是期房銷(xiāo)售即預(yù)售，第二是現(xiàn)房銷(xiāo)售，在房產(chǎn)銷(xiāo)售中會(huì)有錢(qián)財(cái)收取的業(yè)務(wù)。在預(yù)售模式中，財(cái)務(wù)工作中一項(xiàng)非常重要的環(huán)節(jié)就是確人收入，同時(shí)還是非常重要的一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，如若不能將其把控好，那就可能會(huì)在稅收中出現(xiàn)很大風(fēng)險(xiǎn)。在將房屋交付給購(gòu)房人以后（購(gòu)房人對(duì)房屋已經(jīng)驗(yàn)收確認(rèn)），應(yīng)當(dāng)確認(rèn)好商品房的收入。

1.2 財(cái)務(wù)工作中合同判斷

在財(cái)務(wù)工作中，有許多種類(lèi)的合同，在合同履行過(guò)程中，會(huì)有很多問(wèn)題出現(xiàn)，想要保證財(cái)務(wù)工作中合同履行中的可靠性與真實(shí)性，相關(guān)財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)以自身專(zhuān)業(yè)的知識(shí)來(lái)對(duì)履行情況進(jìn)行判斷，進(jìn)行相關(guān)付款事宜的操作，這是財(cái)務(wù)工作中非常重要的一項(xiàng)。房地產(chǎn)商在預(yù)售開(kāi)始前，開(kāi)發(fā)商應(yīng)先與供應(yīng)商簽訂相應(yīng)的施工合同、專(zhuān)業(yè)分包合同以及采購(gòu)合同，相關(guān)財(cái)務(wù)人員應(yīng)處理相關(guān)付款事宜，應(yīng)當(dāng)將合同簽訂履行情況以及付款名字仔細(xì)核對(duì)，查看是否一致，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)判斷。

2 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售模式下的稅務(wù)工作

我國(guó)于2016年五月份開(kāi)始實(shí)行營(yíng)改增稅務(wù)模式，房地產(chǎn)企業(yè)中稅務(wù)工作有了非常大的變化，房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售模式之下要加大對(duì)企業(yè)中土地增值稅、企業(yè)所得稅以及增值稅的重視程度，及時(shí)處理所出現(xiàn)的問(wèn)題。

2.1 增值稅的處理

在實(shí)行營(yíng)改增之后，房地產(chǎn)行業(yè)之前的稅務(wù)管理模式會(huì)發(fā)展巨大改變，根據(jù)財(cái)稅18號(hào)以及36號(hào)公告，房地產(chǎn)企業(yè)采取了預(yù)收款的模式來(lái)銷(xiāo)售所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款之前應(yīng)當(dāng)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

2.2 關(guān)于土地增值稅的處理

在處理土地增值稅的時(shí)候應(yīng)以最根本的稅務(wù)方式來(lái)進(jìn)行處理，對(duì)轉(zhuǎn)讓出去的地上所有建筑物的個(gè)人與單位和國(guó)有土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)對(duì)其進(jìn)行銷(xiāo)售增值額稅務(wù)，如果房地產(chǎn)企業(yè)符合銷(xiāo)售房屋繳納土地的增值稅條件，應(yīng)當(dāng)按時(shí)將土地增值稅繳納。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)先核對(duì)應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅稅額，及時(shí)更新房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售增長(zhǎng)額，在這之前應(yīng)當(dāng)先計(jì)算出此項(xiàng)目中成本開(kāi)發(fā)等其他費(fèi)用，如果在銷(xiāo)售時(shí)此項(xiàng)目還沒(méi)完工，那么成本核算就無(wú)法進(jìn)行，也無(wú)法計(jì)算出土地增值稅。對(duì)于此類(lèi)情形，土地增值稅的暫行條例對(duì)此有相關(guān)規(guī)定，如若納稅人在房地產(chǎn)項(xiàng)目未完工前無(wú)法結(jié)算相關(guān)款項(xiàng)，導(dǎo)致了土地增值稅無(wú)法結(jié)算，這時(shí)可以先預(yù)征稅款，在項(xiàng)目完工以后在對(duì)其進(jìn)行多退少補(bǔ)。營(yíng)改增模式后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)生的土地增值稅收入不含有增值稅稅項(xiàng)，適用于一般的納稅法。

2.3 關(guān)于所得稅的處理

在房地產(chǎn)企業(yè)中，在預(yù)售模式之下的財(cái)務(wù)處理是財(cái)務(wù)工作中的重中之重，為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理工作中的工作，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)所得稅中日常管理，我國(guó)稅務(wù)總局為房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)征收問(wèn)題作出很多規(guī)定，給出了很多關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售模式下的處理方法。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)、建造住宅、商業(yè)用房和其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，關(guān)于這些建筑需要在預(yù)售時(shí)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅收成本后再行調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售模式下的所得稅處理更需要細(xì)致有條理的分類(lèi)處理，做好監(jiān)管，防止房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)槎悇?wù)工作不夠完善而漏繳不繳所得稅款項(xiàng)。

2.4 應(yīng)用合理有效的避稅措施

納稅籌劃應(yīng)起到幫助企業(yè)獲得經(jīng)濟(jì)利益的作用，實(shí)現(xiàn)合理避稅是正確的手段。為此企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門(mén)要熟悉國(guó)家的相關(guān)稅法，良好把控企業(yè)的納稅行為，保證將其控制在法律允許的框架內(nèi)。比如在開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，運(yùn)用合法手段合理規(guī)避部分稅收，使得企業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收獲利。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，企業(yè)應(yīng)該熟練掌握《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅的暫行條例》。以法律法規(guī)的限制條例為依據(jù)，良好完成稅收管理工作。

3 改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)的處理建議

既要滿(mǎn)足會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，又要真實(shí)地反映納稅義務(wù)，是解決房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收賬款會(huì)計(jì)處理與稅法處理差異的關(guān)鍵。

會(huì)計(jì)的稅法與準(zhǔn)則規(guī)定應(yīng)當(dāng)從各類(lèi)不同的立場(chǎng)出發(fā)，反應(yīng)出企業(yè)的社會(huì)責(zé)任以及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，兩者之前的差異是通過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)中活動(dòng)特殊性所來(lái)決定。房地產(chǎn)企業(yè)是高投入、高回報(bào)、高收益的一類(lèi)行業(yè)，同時(shí)和人們?nèi)粘Ｉ罘浅Ｃ芮小＝┠陙?lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)上升非常迅速，這就要使用稅收方法來(lái)對(duì)其進(jìn)行有效監(jiān)管。相關(guān)監(jiān)督企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分行好社會(huì)責(zé)任，合法納稅，這對(duì)我國(guó)社會(huì)發(fā)展有著非常重要的影響。

4 結(jié)語(yǔ)

在企業(yè)運(yùn)行中，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售下稅務(wù)工作以及財(cái)務(wù)工作都是非常重要的緩解，這對(duì)于稅負(fù)非常大的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講更是非常重要，稅務(wù)籌劃中，財(cái)務(wù)安排能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)健康起到重要作用，社會(huì)環(huán)境變化的影響會(huì)關(guān)系到房地產(chǎn)行業(yè)，在進(jìn)行稅務(wù)籌劃工作時(shí)，應(yīng)當(dāng)從房地產(chǎn)企業(yè)的的高度上進(jìn)行思考，同時(shí)應(yīng)當(dāng)重視日常中稅務(wù)以及財(cái)務(wù)工作。初次之外，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)相關(guān)人員的專(zhuān)業(yè)技能培訓(xùn)，保證相關(guān)人員的知識(shí)水平能夠滿(mǎn)足工作的需要。