房地產(chǎn)住宅類項目設計標準化體系研究

趙志龍

（陜西省土地工程建設集團有限責任公司，陜西 西安 710075）

區(qū)域深耕型房企應該在各自區(qū)域以標準化產(chǎn)品線串起各項標準成果，標準化產(chǎn)品線從細項到整體大概可以分為：平面戶型標準化、立面風格標準化、規(guī)劃形態(tài)標準化，由此建立一種從小到大，自下而上的標準化落地體系。同時區(qū)域公司應結(jié)合各區(qū)域內(nèi)標桿公司的建造和安裝成本以及各項目成本的占比情況，不斷優(yōu)化各類標準化成果使其達到最優(yōu)。當總部自上而下的框架被區(qū)域自下而上的研究，逐步豐滿并趨于完善之時，標準化體系構(gòu)建即宣告完成。我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史比較短，對房地產(chǎn)行業(yè)進行標準化和風險管理目前仍處于研究階段，其管理體系還不夠成熟。大部分的企業(yè)進行風險管理，其經(jīng)驗不夠豐富，對風險的識別和應對能力也有待提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很難掌握復雜情況下的風險因素，導致房地產(chǎn)項目出現(xiàn)費用超支或者質(zhì)量下降等問題，與預期的設計目標存在很大的差距，影響到整個房地產(chǎn)項目的收益。

1 開發(fā)方案設計階段

該階段，企業(yè)項目的負責人與團隊中的各個相關(guān)工作人員應清楚了解該項目開發(fā)的總目標以及全過程，在設計院完成建筑開發(fā)的設計方案與設計圖之后，不能對項目的開發(fā)進程掉以輕心。該項目的總負責人應組織項目團隊，在項目開發(fā)的全過程保障對于項目進展的標準化管理與監(jiān)督。在此階段項目負責團隊需要考察的方面主要有：建筑指標、總平面圖、戶型設計、樓層設計、車庫設計。

1.1 建筑指標

項目開發(fā)管理團隊要做到了解該地產(chǎn)的可利用建筑面積、建筑密度、以及建筑的高度限制、周圍公共實施的現(xiàn)狀，如市政規(guī)劃的接口條件 （包括道路標高、供水、排水、供電、供氣、供熱等）；這些房地產(chǎn)的細節(jié)情況直接影響后期建筑物的設計與施工，如果該項目的負責團隊在設計階段未將這些細節(jié)情況調(diào)查清楚就進行建筑平面圖的設計，極有可能導致設計圖在實際情況下行不通，不得不進行修改或者重新進行設計，這樣不僅浪費了人力與物資，還會延長項目的建設周期。

1.2 總平面圖

項目負責團隊需要考慮的設計指標有應急通道的位置、道路的流向、物業(yè)管理處的選址、小區(qū)配電站的選址、樓房建筑物的棟數(shù)與樓房之間的間距。這些設計細節(jié)在房產(chǎn)開發(fā)方案的設計階段就要確定，只有將這些細節(jié)元素確定下來，才能夠進一步地進行樓盤的設計建設。規(guī)劃設計圖必須清晰表達有關(guān)構(gòu)思意圖，以正確引導建筑和其他專業(yè) （包括園林專業(yè)）的設計。在這些指標的設計方面，項目負責組要著重考慮消費者也就是該小區(qū)住戶的感受，只有小區(qū)的設計能夠讓他們感受到舒心與便利，他們才會考慮購買該項目住房。例如高差較大的地形可以結(jié)合地形條件設計陽光地下室，充分利用地形營造豐富的室內(nèi)空間；建筑應滿足當?shù)匾?guī)劃要求的日照間距 （對于極個別不滿足日照計算要求的套型可布置為社區(qū)其他用房）；住區(qū)規(guī)劃應力求做到人車分流；規(guī)劃垃圾站與住宅距離應符合 《生活垃圾收集站技術(shù)規(guī)程》，并應設在下風向及隱蔽處等等細節(jié)都要注意到。

1.3 戶型設計

項目開發(fā)方案設計者也要充分考慮消費者的需求，綜合目前房地產(chǎn)市場上各類戶型的銷售情況，并對于目標消費者的偏好喜愛進行調(diào)查研究、歸納總結(jié)。在滿足消費者基本需求的基礎上，實現(xiàn)房子戶型開間深度的標準化，房子內(nèi)各房間的面積分配的標準化，使房子的戶型設計能夠令大多消費者感到滿意。

1.4 樓層設計

根據(jù)地產(chǎn)的地理位置提前對開發(fā)房產(chǎn)的每一層的用途有大致規(guī)劃，譬如一樓要開發(fā)為商鋪租賃，則需要對一樓的戶型、入口出口的分布、電梯與樓梯的設計單獨進行規(guī)劃，對于房產(chǎn)結(jié)構(gòu)上的特殊設計需求，要及時與方案設計組的專家進行溝通聯(lián)系，實現(xiàn)設計方案的有效性。

1.5 車庫設計

考慮到我國的當前的土地使用緊張的局勢，房地產(chǎn)開發(fā)商在方案設計時，要盡量采用地下車庫的形式，減少地面上的車位數(shù)量，爭取將地產(chǎn)的實際開發(fā)利用率較大化，地下車庫平面形狀應盡量緊湊、規(guī)整，有效利用空間，以利于最大化布置車位，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)利益的最大化。

2 房地產(chǎn)公司設計研發(fā)部的工作內(nèi)容和重要性

1）設計研發(fā)部就是房地產(chǎn)公司里面的設計部門，主要工作包括設計單位的落實、設計任務書的擬定、設計合同的洽談、設計招投標、設計的過程管理、圖紙審核、設計交底以及與設計院的溝通聯(lián)系等。同時負責產(chǎn)品設計過程的組織工作；負責產(chǎn)品設計的進度跟蹤和設計質(zhì)量的控制與審查；負責協(xié)調(diào)與設計單位之間的關(guān)系，及時將 “設計變更通知單”發(fā)放給相關(guān)部門；負責設計研發(fā)資料庫的建立和管理。研發(fā)部要把房地產(chǎn)公司的設計意圖全面系統(tǒng)的貫徹給設計院，以保證設計工作能夠順利有序的進行。

2）在相關(guān)規(guī)劃設計和施工圖紙設計完成后，設計研發(fā)部要將相關(guān)的圖紙資料提供給審計部門，審計部會根據(jù)所提供的圖紙資料列出工程量清單，確定項目的投資預算。同時設計研發(fā)部要按照設計合同中的要求對圖紙進行自審，并組織總經(jīng)理、工程部、營銷部、審計部等相關(guān)部門對方案進行評審，做出評審意見，設計研發(fā)部再將圖紙的評審意見反饋給設計單位從而完善設計方案。而工程部也會組織設計單位、監(jiān)理單位、施工單位進行圖紙會審和交底，由監(jiān)理公司和施工單位提出圖紙中存在的問題，由設計研發(fā)部和設計單位對提出的問題予以回復。

3）實際施工過程中需要設計發(fā)生變更的，由相關(guān)部門填寫申請單并轉(zhuǎn)交設計研發(fā)部，設計研發(fā)部負責和設計單位聯(lián)系，要求其進行更改，在得到設計單位的設計變更通知單后由設計研發(fā)部送工程部、審計部，再由工程部轉(zhuǎn)發(fā)監(jiān)理公司及施工單位。若是營銷部發(fā)現(xiàn)設計圖紙與將來經(jīng)營銷售有矛盾和沖突的時候，要與設計研發(fā)部聯(lián)系，由設計研發(fā)部針對具體的問題與設計單位進行溝通協(xié)調(diào)，提出修改方案，反饋給營銷部，經(jīng)確認后將修改申請?zhí)峤唤o設計研發(fā)部，由設計研發(fā)部和設計單位聯(lián)系，設計單位進行更改。

3 設計管理流程的標準化建設

3.1 設計工作流程標準化

在外部建設管理部門管理程序日趨完善的前提下，不同房地產(chǎn)項目公司內(nèi)部的工作內(nèi)容是基本相同的，因此，我們可以建立標準化的工作流程讓各方負責執(zhí)行，保證工作不出現(xiàn)漏項，同時，完善的標準化工作流程可以讓下一階段工作的執(zhí)行部門對上一階段工作的執(zhí)行部門進行監(jiān)督，例如設計部的單體方案不符合規(guī)范，重新修改的時間就會影響開發(fā)部門單體報建的時間進度，因此，為了不影響本部門的工作業(yè)績，開發(fā)部門會自發(fā)對設計部門的工作過程進行監(jiān)督。這樣，在應對新的項目設計時，通過標準化工作流程的建立，可以根據(jù)定型成果快速決策。

3.2 設計管理流程標準化

大型的房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身的運行特點以及產(chǎn)品的標準化，也建立了一套完善的設計管理流程，對房地產(chǎn)設計進行標準化和精細化的分解，確保房地產(chǎn)設計的質(zhì)量和成本都能夠達到預期的標準，對設計流程進行標準化分解以后形成標準化的作業(yè)單，將其轉(zhuǎn)化為日常管理中的工作內(nèi)容。通過使用各專業(yè)設計框架模板，結(jié)合客戶的具體情況，在框架點上結(jié)合客戶成熟產(chǎn)品的具體數(shù)據(jù)或內(nèi)容，比對標桿企業(yè)做法，編制技術(shù)準則。有利于設計品質(zhì)改善，降低成本，提高施工質(zhì)量和快速復制。

3.3 設計評審標準化

對房地產(chǎn)項目進行設計評審，能夠保證設計的質(zhì)量以及成本，并對房地產(chǎn)項目的成本和質(zhì)量進行準確的決策和評價，通過對施工中各個設計環(huán)節(jié)的內(nèi)容以及流程進行分解，可以進一步明確相關(guān)設計成本和質(zhì)量的評價，形成一套完整的評價體系。然后對房地產(chǎn)項目的評審決策層級以及方式進行進一步的明確，從而確立切實可行的決策機制。

4 建筑施工階段

4.1 設計管理工作的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)商在完成施工圖的設計工作并且得到相關(guān)部門的施工許可之后，就可以著手進行開發(fā)項目的具體施工工作了，在這一階段的標準化管理主要針對項目開發(fā)進度的管理、項目成本的管理、項目安全的管理。

1）項目開發(fā)進度管理，項目開發(fā)進度管理面臨工期緊、倒排工期、追求工期犧牲質(zhì)量等一系列難題，項目開發(fā)進度管理是對項目工期的把控以及資源供應的協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)開發(fā)項目的如期完成對于房子的銷售以及市場營銷的順利進行具有重要意義。除此之外，房地產(chǎn)的開發(fā)項目進行過程中根據(jù)開發(fā)現(xiàn)階段的狀況和未來一段時間內(nèi)的進度預期，合理的購買施工材料并進行工作人員的調(diào)配，以防因為缺少材料或人手不足而延誤工期。

2）項目成本管理，項目的成本管理是指對整個項目的開發(fā)、施工以及較后驗收審核的花費進行把控，項目的成本管理分布在項目開展的各個階段，項目成本的管理控制對項目的順利完成具有關(guān)鍵意義。制定與合同相對應的采購技術(shù)標準，對施工過程中所需的一切原材料都要按照此標準執(zhí)行，對原材料的性能、材質(zhì)、生產(chǎn)、供貨、包裝、運輸、驗收等所有環(huán)節(jié)都要按照標準嚴格審核。

3）項目安全管理，項目的安全管理不僅包括項目的安全施工，還包括工程的財產(chǎn)安全與工作人員的人身安全，這三項安全管理應當被項目的負責人重視并貫徹落實。

4.2 設計管理工作的分類

1）按項目的階段分設計管理工作貫穿于整個地產(chǎn)項目過程的始終，從項目前期對于地塊的規(guī)劃研究分析到設計全過程中的總體效果、技術(shù)協(xié)調(diào)、進度控制以及施工期的技術(shù)支持，直到項目竣工投入使用等。主要包括兩種：①新建、改建項目在投資決策的前期、投資建設時期各階段的設計管理工作。一般來說，前期策劃階段的設計管理主要是項目的總體規(guī)劃布局、經(jīng)濟性指標、開發(fā)建設周期、實施策略以及項目建設期的設計服務等內(nèi)容；②已運營項目的設計管理工作。由于項目所處的階段不同，設計管理的側(cè)重點也有所不同。對于已投入運營的項目設計管理則偏重于為滿足運營期的需求，而對既有項目空間環(huán)境、設備設施的改進計劃和實施方案，更強調(diào)方案的可實施性和對項目運營帶來的價值提升空間。

2）按專業(yè)內(nèi)容來分，主要包括：總圖規(guī)劃設計、建筑設計、市政、景觀園林設計、照明設計、室內(nèi)精裝修設計、標志標識設計。一般情況下，各專業(yè)按照建筑、結(jié)構(gòu)等基礎專業(yè)所提供的既有條件，按照各自的設計效果目標，先后開展工作，最終由負責項目的建筑專業(yè)工程師進行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。

5 設計進度管理

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說占領(lǐng)市場先機是十分重要的，因此設計進度很大程度決定了企業(yè)的效益。另外由于在項目開發(fā)的設計初期并沒有監(jiān)督部門進行管理，所以需要企業(yè)自己進行計劃管理。依據(jù)項目設計的總目標，組織各部門進行溝通，研究出最合理的時間計劃方案，計劃是開展工作的前提，但是之后實際的落實情況也很重要，對于后期貫徹落實情況，應該派專業(yè)管理人員進行定期審核，將設計計劃與實際施工情況做有機的結(jié)合，客觀分析兩者差異性，提出處理的辦法。

6 結(jié)語

現(xiàn)如今我國很多的大型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)進行標準化設計，而且越來越成熟，一些中型的房地產(chǎn)企業(yè)也在積極的學習標準化設計模式。房地產(chǎn)企業(yè)進行標準化設計的主要目的就是保證能夠快速開發(fā)房地產(chǎn)項目，提供規(guī)范化的復制范本，降低設計成本，提高產(chǎn)品的質(zhì)量，對房地產(chǎn)項目的施工進度、成本、質(zhì)量進行有效的控制。